1月2日晚間，中國恒大（03333，HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與八家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資300億（人民幣，下同），增資完成后，八家戰(zhàn)略投資者將持有恒大地產(chǎn)約13.16%股權(quán)，而恒大地產(chǎn)原股東凱隆置業(yè)的持股比例將降至86.84%。

新投資者的引入，將對恒大地產(chǎn)原有資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，最為直接的是，權(quán)益比重的增加使負債比率明顯下降，以該公司2016年中期業(yè)績報告的數(shù)據(jù)模擬測算，凈負債率將由92.97%下降至大約65%的行業(yè)平均水平。

表面上看，恒大此番引入戰(zhàn)略投資的目的，是為完成其地產(chǎn)業(yè)務(wù)與深深房(000029，.SZ)的資產(chǎn)重組而實現(xiàn)A股上市。而更深層次的原因或許是，在2017年初房地產(chǎn)市場調(diào)整預(yù)期強烈的時間節(jié)點上，這家在過去兩年快速發(fā)展的“地產(chǎn)一哥”主動降低杠桿以適應(yīng)新的市場節(jié)奏。

可以預(yù)計，未來幾年隨著恒大市場規(guī)模的增長，以及債務(wù)比重的下降，其核心利潤將步入一輪新的增長周期，實現(xiàn)從規(guī)模擴張到績效提升的華麗轉(zhuǎn)身。

財務(wù)杠桿更趨于合理

公告顯示，恒大地產(chǎn)引入的戰(zhàn)略投資者有八家，其中5家實力雄厚，分別為中信、中融、華信、山東高速、深圳廣田等。八家機構(gòu)合計以總代價300億獲得恒大地產(chǎn)13.16%股權(quán)比例，據(jù)此推算，恒大在資本市場上的估值高達2200億以上。

恒大最早透露其引戰(zhàn)計劃是在2016年10月，深深房發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》（以下簡稱“協(xié)議”）公告，稱為了完成與深深房的重大資產(chǎn)重組并實現(xiàn)向A股的回歸，恒大擬引入規(guī)模為300億的戰(zhàn)略投資。

鑒于恒大地產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模龐大，且其控股股東凱隆置業(yè)的持股比例高達100%，為符合《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》關(guān)于上市公司社會公眾股東持股比例超過10%的股權(quán)分布要求，恒大必須在重組前稀釋部分股權(quán)。

因此，恒大此輪引入新的投資者無疑是其為重組深深房而進行的資本運作，但對于該公司的運營而言，又不失為改善資本結(jié)構(gòu)降低負債水平的一著妙棋，堪稱一石二鳥之舉。

以其2016年中期業(yè)績報告的數(shù)據(jù)總借款3812億、現(xiàn)金余額2120億、凈資產(chǎn)1820億為基礎(chǔ)進行測算，恒大在成功引入300億戰(zhàn)投后，公司現(xiàn)金余額增加300億至2420億,凈資產(chǎn)增加300億至2120億，根據(jù)“[凈負債率=（有息負債總額-貨幣資金）/凈資產(chǎn)]*100%”公式,其凈負債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平。

有媒體披露，恒大引入300億戰(zhàn)投或許只是其第一輪融資，近期有望引入不高于150億的第二輪，假設(shè)該消息坐實，則意味著該公司的負債率有進一步下降的空間。

進一步打開發(fā)展空間

對于恒大此番資本運作，市場評價普遍較為樂觀。一位投行人士稱：“此次恒大地產(chǎn)引入300億戰(zhàn)略投資，是近年來國內(nèi)房企最大規(guī)模的股權(quán)融資，顯示出機構(gòu)依然看好國內(nèi)具有規(guī)模和品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)。就恒大地產(chǎn)本身而言，將在一定程度上增厚公司凈資產(chǎn)，帶動凈負債率下降，從而實現(xiàn)資產(chǎn)負債表的改善，為未來幾年的業(yè)績增長做厚安全墊。”

在此之前，該公司因擴張而舉債，曾遭受資本市場質(zhì)疑。盡管該公司截至2016年中擁有面積1.86億平方米、估值高達5700億的土地儲備，以及在這一年年末憑借3810億的合同銷售金額將萬科拉下銷售冠軍寶座，但負債偏高成為這家新晉“一哥”的短板。

數(shù)據(jù)顯示，自2009年上市至2016年，恒大銷售額從303億增長至3810億，年均復(fù)合增長率高達43.6%；營業(yè)額從57.2億元增至1331.3億元，年復(fù)合增長率達69%；同期的凈利潤復(fù)合增長率為10%左右。

回看此次引入戰(zhàn)略投資者而進行的股權(quán)融資，就極有可能是恒大降低杠桿的一次預(yù)演和鋪墊，而恒大在獲得的規(guī)模上的極大突破之后，也將公司潛在價值逐漸釋放。

事實上，推測恒大的這一重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折并非毫無依據(jù)。在與深深房的重組合作協(xié)議中，恒大方面對未來3年的業(yè)績做出了相應(yīng)承諾： 2017年到2019年的凈利潤分別為243億、308億和337億，三年合計888億元。更有市場人士測算，戰(zhàn)略投資者的引入，以及未來A股上市的成功，都有望降低恒大的財務(wù)成本。

市場前景值得期待

作為國內(nèi)體量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大在此關(guān)鍵時點進行的股權(quán)融資，又一次折射出其戰(zhàn)略決策方面的前瞻性。

一位房地產(chǎn)行業(yè)研究人士如此評價恒大：“在上，勝在戰(zhàn)略，在下，勝在執(zhí)行。”

戰(zhàn)略，在軍事上體現(xiàn)為進攻與防御，放諸企業(yè)管理亦然。回顧恒大上市以來的定位，其攻防設(shè)置總能緊跟市場節(jié)奏，張弛有度頗見章法。

例如2014年底至2015年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場低位徘徊，恒大果斷抄底，獲得大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，為其在2016年的爆發(fā)增長奠定基礎(chǔ)，實現(xiàn)高達3810億的合同銷售。

市場預(yù)計，雖然今年的房地產(chǎn)市場規(guī)模整體將有所回落，但作為行業(yè)老大，恒大的品牌溢價將在市場上得以體現(xiàn)，從而讓其成為國內(nèi)率先突破5000億銷售額的地產(chǎn)軍團。