本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“天誠(chéng)地產(chǎn)會(huì)”， 作者陳天誠(chéng)系安信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)分析師

今天，央行公布《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》對(duì)物價(jià)、收入、就業(yè)、投資和購(gòu)房等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，調(diào)研對(duì)象是50個(gè)城市約2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)進(jìn)行了調(diào)研。

我們整理了2011年至今該調(diào)查中的涉房部分，發(fā)現(xiàn)結(jié)果大出所料：房?jī)r(jià)越漲大家對(duì)房?jī)r(jià)的接受度越高，且計(jì)劃買(mǎi)房的比例創(chuàng)了歷史新高，其中一個(gè)原因可能是突然對(duì)未來(lái)收入的較好預(yù)期。

一、房?jī)r(jià)越漲，覺(jué)得房?jī)r(jià)難以接受的人數(shù)卻越少

2011年至今房?jī)r(jià)持續(xù)創(chuàng)新高，但認(rèn)為房?jī)r(jià)高的難以接受的人數(shù)比例卻連創(chuàng)新低，從2011年Q1的74%跌至52%，而認(rèn)為房?jī)r(jià)可以接受的比例卻從29%上升至43%，認(rèn)為房?jī)r(jià)很滿(mǎn)意的比例從2.1%上漲至4.9%，最后這些人應(yīng)該就是所謂的有多套房的業(yè)主，對(duì)于只有一套房的居民在這一輪上漲過(guò)程中其實(shí)也是受傷者，因?yàn)槟愕母纳瞥杀究赡苓h(yuǎn)大于你的增值收益。

二、房?jī)r(jià)從13年的空方占優(yōu)到17年的多方占優(yōu)

自2013年Q1開(kāi)始認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的比例持續(xù)下降，從35.8%下降至最低15.6%，而從2015年Q1開(kāi)始，這一比例則持續(xù)恢復(fù)，目前認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲的比例又到了27.2%，我清晰記得14年初入行的時(shí)候去路演，基金經(jīng)理看空房?jī)r(jià)的不在少數(shù)，多空之辯應(yīng)該是空方占優(yōu)，也就有了之后地產(chǎn)板塊持續(xù)的估值下殺，但三年后的今天再去路演，對(duì)地產(chǎn)股的興致依舊不高，但對(duì)房?jī)r(jià)卻沒(méi)有幾個(gè)真正看空的，甚至有一種股市5000點(diǎn)的感覺(jué)，漲的大家不覺(jué)得會(huì)跌了。

三、想買(mǎi)房的人創(chuàng)了歷史新高、恐慌性購(gòu)房嚴(yán)重

2016年之前，每一季計(jì)劃在下一季買(mǎi)房的比例，平均非常穩(wěn)定都在14.4%左右，但進(jìn)入2016年，這一比例持續(xù)創(chuàng)新高，目前更是到了22.9%的歷史新高，這一比例其實(shí)可以一定程度理解為恐慌性購(gòu)房的比例，計(jì)劃一季度內(nèi)買(mǎi)房是因?yàn)榭春梅績(jī)r(jià)持續(xù)上漲，而愿意在短周期內(nèi)加大購(gòu)房比例，反映出大家買(mǎi)房都想趕早，而不是等待。

四、難道越漲越覺(jué)得便宜還越要買(mǎi)的人是因?yàn)槭杖腩A(yù)期轉(zhuǎn)好？

我們看到，認(rèn)為自己收入會(huì)穩(wěn)中有漲的比例自2011年開(kāi)始持續(xù)下降，從88.1%下降至最低78.7%，但自2016年二季度開(kāi)始，這一收入增長(zhǎng)預(yù)期是突然飆漲，直接躍至85.9%，收入預(yù)期的突然好轉(zhuǎn)或許有一部分來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)的預(yù)期，另一部分可能是既得利益者對(duì)未來(lái)資產(chǎn)增值的預(yù)期較高，收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)或許可以解釋?zhuān)苍S只是一小部分，為什么大家越漲還越覺(jué)得便宜還越要買(mǎi)。