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樹(shù)也/文

古話說(shuō)：“唐后無(wú)長(zhǎng)安,元前無(wú)北京”——意思是說(shuō)唐之后，長(zhǎng)安不再是都城，繁華漸盡。但曾經(jīng)的繁華畢竟給西安留下很多印記，包括位處西安東北的4A級(jí)景區(qū)大明宮遺址公園。

△ 大明宮遺址公園內(nèi)的微縮景觀

大明宮遺址公園的園區(qū)開(kāi)發(fā)、管理單位為西安曲江大明宮投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱大明宮投資）。

“每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)”注意到，作為聞名遐邇的歷史遺跡的保護(hù)單位，2011年至今，大明宮投資的主要營(yíng)收卻來(lái)自于房地產(chǎn)，而隨著大明宮及其周邊配套設(shè)施建設(shè)逐步完善，大明宮投資的儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量與投資額都在減少。

這讓大明宮投資落入一個(gè)相對(duì)尷尬的境地！

不過(guò)近期，大明宮擬引入中國(guó)演藝第一股的宋城演藝（300144.SZ）。宋城演藝在其官網(wǎng)中自稱中國(guó)演藝第一股、全球主題公園集團(tuán)十強(qiáng)企業(yè)，世界上擁有大型劇院最多、座位數(shù)最多的演藝公司。

宋城演藝和大明宮投資合作靠譜嗎？大明宮投資能不能靠歷史文化賺錢？盈利模式成熟的宋城演藝“千古情”系列進(jìn)駐大明宮，將如何豐富大明宮投資的收入來(lái)源？

“每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)”將在本文中起底大明宮投資近年的發(fā)展業(yè)務(wù)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比例縮水，業(yè)績(jī)盤旋下行，有息負(fù)債近百億等境況……

房地產(chǎn)收入曾占比近9成

大明宮投資注冊(cè)于2007年，實(shí)際控制人為曲江管委會(huì)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)及整理、安置區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目招商。

雖然是大明宮遺址公園的開(kāi)發(fā)管理單位，但大明宮投資收入中公園門票收入占比甚微，和國(guó)內(nèi)很多公司一樣，它也靠房地產(chǎn)致富。

從上表不難看出，自2011年后，房地產(chǎn)就成為大明宮投資的主要收入來(lái)源，就是這一年，大明宮最大的樓盤文景小區(qū)開(kāi)始銷售。

房地產(chǎn)收入在大明宮投資占比最高時(shí)接近九成——說(shuō)它是專業(yè)的房地產(chǎn)公司也不為過(guò)。而與此緊密相關(guān)的土地補(bǔ)償收入，對(duì)大明宮投資的營(yíng)收貢獻(xiàn)最多時(shí)也超過(guò)六成。

盡管后來(lái)房地產(chǎn)收入占比略有下降，但在這5年間，房地產(chǎn)板塊為公司貢獻(xiàn)營(yíng)收合計(jì)在六成以上。

縱觀大明宮投資2015年最新子公司情況，有一半公司主業(yè)從事房地產(chǎn)。僅大明宮置業(yè)旗下文景小區(qū)項(xiàng)目和上和城項(xiàng)目，五年來(lái)便貢獻(xiàn)銷售收入近60億元。

作為大明宮投資的主要業(yè)務(wù)板塊，房地產(chǎn)行業(yè)2011年還熱火朝天。而近年來(lái)該板塊收入在大明宮投資中占比下降很多，這在公司手中的在售項(xiàng)目中便可窺見(jiàn)。

2011年，大明宮投資手上最大的地產(chǎn)項(xiàng)目文景小區(qū)項(xiàng)目收工，大量集中交房致使其收入大幅增加。然而到2015年末，大明宮投資的房地產(chǎn)收入來(lái)源主要還是依靠文景小區(qū)，以及面積和投資都小很多的上和城項(xiàng)目和林邑項(xiàng)目。

可以這么說(shuō)，周邊地塊價(jià)值挖掘到了瓶頸。 

業(yè)績(jī)盤旋下行

傳統(tǒng)主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遇到瓶頸，而新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)尚未跟上，大明宮投資業(yè)績(jī)下滑并不難理解。

前表可見(jiàn)大明宮投資營(yíng)收、凈利的震蕩幅度之大。自2011年達(dá)到營(yíng)收、凈利的巔峰之后，大明宮投資的業(yè)績(jī)就開(kāi)始像坐過(guò)山車一樣，飄忽不定，且總體趨勢(shì)為盤旋下行。

△ 大明宮投資總營(yíng)收與凈利潤(rùn)趨勢(shì)圖

“每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)”注意到，營(yíng)收最高的2011年，是大明宮投資房地產(chǎn)銷售最黃金的一年，而營(yíng)收與凈利差距最大的2013年，則是受當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為-30.79%影響，公司整體毛利率為負(fù)，故而利潤(rùn)少。

而這，也是地產(chǎn)板塊在公司營(yíng)收中占比高，導(dǎo)致的直接后果就是大明宮投資的營(yíng)收、凈利、綜合毛利率等主要指標(biāo)完全是隨著樓盤和土地銷售而波動(dòng)。

大明宮投資2013年所發(fā)債券的評(píng)估公司鵬元投資對(duì)其債券做出的跟蹤報(bào)告中，對(duì)其負(fù)面關(guān)注項(xiàng)已經(jīng)由最初發(fā)債時(shí)的三項(xiàng)上升至五項(xiàng)。

由此看來(lái)，大明宮投資業(yè)績(jī)下行，是內(nèi)外部原因共同作用的結(jié)果。

曲江新區(qū)是大明宮投資的親媽沒(méi)錯(cuò)，在家大業(yè)大的時(shí)候方便提攜一下。奈何如今宏觀經(jīng)濟(jì)下行，身后子嗣眾多，家中財(cái)務(wù)情況就有些捉襟見(jiàn)肘了。

 

根據(jù)債券信用評(píng)級(jí)跟蹤報(bào)告，2012年，大明宮投資在建項(xiàng)目有29項(xiàng)，至2015年，已經(jīng)減少至8項(xiàng)。更何況土地和房產(chǎn)銷售都是一次性完成，若無(wú)更多儲(chǔ)備項(xiàng)目，那么公司依靠房地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的困境顯現(xiàn)。

在此背景下，大明宮投資的營(yíng)收板塊也在發(fā)生變化。其房地產(chǎn)收入占比已經(jīng)由高峰期2011年的近九成銳減至2015年的約25%。

盡管2016年大明宮投資仍儲(chǔ)備有上和郡項(xiàng)目、OC國(guó)際項(xiàng)目和雁泊臺(tái)項(xiàng)目，但是項(xiàng)目總投資比起往年已經(jīng)明顯減少。

有息負(fù)債近百億

債券信息顯示，2013年，大明宮投資曾發(fā)行總額6億元的債券，用于大明宮遺址公園建設(shè)。而這次募集債券，成為了解大明宮投資為數(shù)不多的窗口之一。

“每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)”注意到，自2009年至今，大明宮投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中最明顯的兩個(gè)特征是：

有息債務(wù)規(guī)模大

現(xiàn)金流多年為負(fù)，其他應(yīng)收款多

根據(jù)債券信息，大明宮投資自2013年開(kāi)始，有息債務(wù)連續(xù)三年攀升。至2014年末達(dá)到91.48億元，占年度負(fù)債總額的71.06%。

至2015年，僅當(dāng)年到期的有息債務(wù)便有21.21億元。對(duì)比公司2014年、2015年的凈利分別為1.39億元和8093.40萬(wàn)元，合起來(lái)也不到應(yīng)還債務(wù)的十分之一，大明宮投資的資金壓力可見(jiàn)一斑。

而與大規(guī)模有息負(fù)債相對(duì)的，是占總資產(chǎn)近一半的其他應(yīng)收款和多年為負(fù)的現(xiàn)金流。

眾所周知，其他應(yīng)收款是財(cái)務(wù)報(bào)表的“百寶袋”，什么都可以往里面塞。而這一比例高，意味著公司資金占用較多，款項(xiàng)的回收情況對(duì)公司經(jīng)營(yíng)有很大影響。

此外，連續(xù)多年為負(fù)的現(xiàn)金流量?jī)纛~更是為其資金雪上加霜。“每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)”統(tǒng)計(jì)了2009年以來(lái)，7年間（本文所有數(shù)據(jù)截止2015年末），大明宮投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)共產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-51.95億元，而2015年末公司凈資產(chǎn)為36.40億元。應(yīng)對(duì)資金緊張境況，大明宮投資大舉舉債，才出現(xiàn)了上述的大規(guī)模有息負(fù)債。

為解決資金緊張，大明宮投資主要通過(guò)銀行借款取得現(xiàn)金流。此外，便是發(fā)行了6億元債券，而這在近百億有息債券中比例很低。

大明宮，來(lái)一曲“唐宋演義”！

在房地產(chǎn)收入下降的同時(shí)，大明宮投資的配套設(shè)施建設(shè)收入占比增高，而其早就開(kāi)始布局的影院等產(chǎn)生的收入也在不斷增加。

不難看出，大明宮投資已經(jīng)在尋求改變。

但是在積年經(jīng)營(yíng)下，改變談何容易。在大明宮投資擴(kuò)充收益來(lái)源艱難的囧境下，擬與宋城演藝的合作對(duì)其不啻為一針強(qiáng)心劑。

△ 3月初宋城集團(tuán)一行考察大明宮遺址區(qū)

宋城演藝以“千古情”系列表演而聞名，此前已經(jīng)在三亞、麗江、九寨等地都有布局。

盡管宋城演藝方面表示，雙方有合作意向，但目前尚未確定。若后期合作落實(shí)，“模式可能和三亞、九寨等地不同。在西安可能會(huì)參考寧鄉(xiāng)模式。”

“每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)”了解到，2016年6月，宋城演藝旗下全資子公司與長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)縣炭河古城文化旅游投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱炭河文旅）、寧鄉(xiāng)縣人民政府簽署合作協(xié)議，在長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)縣設(shè)立“宋城·寧鄉(xiāng)炭河里文化主題公園”。

僅僅半年后，宋城演藝2016年報(bào)披露，炭河文旅成為宋城演藝當(dāng)年第一大客戶，為其貢獻(xiàn)營(yíng)收1.17億元，占上市公司全部營(yíng)收的4.43%。

△ 在建的宋城·寧鄉(xiāng)炭河里文化主題公園項(xiàng)目

位于寧鄉(xiāng)的主題公園帶給宋城演藝的紅利顯而易見(jiàn)，而相應(yīng)的，宋城演藝帶給炭河文旅的門票收入也不會(huì)少。

假設(shè)大明宮與宋城演藝落實(shí)合作采用寧鄉(xiāng)模式，那么對(duì)比炭河文旅與宋城演藝之間交易額，亦可推測(cè)大明宮自身將因此獲益頗多。

事實(shí)上，若宋城演藝和西安曲江大明宮最終合作成功，對(duì)大明宮而言，會(huì)進(jìn)一步激活大明宮板塊，讓大明宮投資收入多元。

若宋城演藝最終落戶大明宮，或能為大明宮投資的現(xiàn)有盈利模式帶來(lái)新的突破。

而對(duì)于西安來(lái)講，引入《宋城千古情》，一定程度上也豐富了西安的文化內(nèi)容，作為看客，我們當(dāng)然樂(lè)見(jiàn)一曲“唐宋演義”！