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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔

3月31日，浦東金橋(600639，SZ)發(fā)布2016年業(yè)績報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.69億元，同比減少2.02%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤增長30.8%至6.17億元，實(shí)現(xiàn)毛利率和凈利率為64.8%和42%，分別提升1.3和提升10.5個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，浦東金橋近三年?duì)I業(yè)收入連續(xù)下滑，但對(duì)應(yīng)的凈利潤卻穩(wěn)步增長。這與其營業(yè)成本、稅金及附加下降密切相關(guān)，僅這兩項(xiàng)下降金額過億元。

借勢浦東新區(qū)的“十三五”規(guī)劃紅利，浦東金橋則明確轉(zhuǎn)向“新興城區(qū)開發(fā)運(yùn)營商””的新角色，在當(dāng)前上海優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺的背景下，試圖通過土地轉(zhuǎn)性及土地回購等盤活工業(yè)用地，使其土儲(chǔ)提升。

據(jù)悉，金橋開發(fā)區(qū)是上海先進(jìn)制造業(yè)基地和新興生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大重點(diǎn)行業(yè)并駕齊驅(qū)，工業(yè)總產(chǎn)值占浦東新區(qū)的1/4，占上海的1/15。

金橋集團(tuán)作為上海金橋開發(fā)區(qū)唯一的開發(fā)運(yùn)營商，主要承擔(dān)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營和管理。浦東金橋是金橋集團(tuán)旗下唯一上市平臺(tái)。截至2016年年末，該房企在金橋開發(fā)區(qū)的在建總建筑面積達(dá)到105萬平方米，在租的房地產(chǎn)面積達(dá)到233萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、廠房等。

記者注意到，浦東金橋的商業(yè)模式重在通過盤活土地推進(jìn)“二次開發(fā)”戰(zhàn)略。適逢90年代批租土地使用年限陸續(xù)到期有望回購、近年上海政府多次發(fā)文全方位支持盤活工業(yè)用地等兩大機(jī)遇。

年報(bào)顯示，浦東金橋去年3月、12月分別新注冊(cè)成立由鵬、由川兩家項(xiàng)目公司，作為收購開發(fā)區(qū)內(nèi)存量物業(yè)及未來運(yùn)營的主體。去年6月，該房企完成原心華制衣廠房收購，新增建筑面積約1.8萬平方米，去年下半年持續(xù)追蹤諾基亞通信廠房出售，目前已確認(rèn)收購價(jià)格，可新增建筑面積約3.7萬平方米。

作為一家以投資性房地產(chǎn)出租為主要經(jīng)營模式的國有企業(yè)，浦東金橋穩(wěn)速增長的租金收入保證了其現(xiàn)金流的穩(wěn)定。比如，2016年租金營業(yè)收入約11.90億元,同比增長1.6%，其中商業(yè)類物業(yè)出租率92%，住宅類物業(yè)出租率97%，遠(yuǎn)超出廠房、科研樓等出租率水平。

據(jù)浦東金橋方面透露，2017年全年其預(yù)算收入目標(biāo)為34.23 億元（不含債務(wù)融資），以此觀之，這將比去年29.23億元收入增加僅17%。

長江證券研報(bào)指出，浦東金橋所持投資性物業(yè)全部位于上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)，受益于國家對(duì)自貿(mào)區(qū)的扶持以及項(xiàng)目所處區(qū)域的優(yōu)越性和升值空間，公司投資性物業(yè)發(fā)展值得期待，但華創(chuàng)證券擔(dān)憂其銷售低于預(yù)期，持有資產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。