每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

“誠尋優(yōu)質(zhì)土地，收購、合作開發(fā)等模式均可。”近日，中南置地蘇北區(qū)域公司發(fā)布的一則土地求購信息引起了記者的注意。

中南置地蘇北區(qū)域公司桂姓經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次蘇北區(qū)域公司主要在江蘇徐州、鹽城、淮安、泰州、揚(yáng)州和連云港等地尋求住宅土地的收并購或者合作開發(fā)機(jī)會(huì)。“地塊大小、是否取得土地證等并無特殊要求，只要有土地資源，怎么樣合作都可以談。”

除了中南置地之外，江蘇另一家房企悅達(dá)地產(chǎn)也在某個(gè)二線城市著急買地或收并購項(xiàng)目。中國指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰評價(jià)說，當(dāng)前土拍競爭激烈、地價(jià)高企，房企通過收并購或合作開發(fā)將有效降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。

土地收并購不會(huì)成為常態(tài)

土地市場持續(xù)升溫，從近期各地相繼出臺(tái)的土拍新政來看，房企在土拍市場拿地越來越難、代價(jià)越來越大。由此導(dǎo)致在二級市場上，房企進(jìn)行土地、項(xiàng)目收并購的案例也越來越多。

5月24日，恒大以54.25億元收購深圳控股位于廣東省佛山市、江蘇省泰州市的項(xiàng)目；5月26日，萬科以41.33億元總代價(jià)收購瑞安重慶天地部分項(xiàng)目79.2%的權(quán)益；5月26日，碧桂園又以3.61億元競得深圳控股位于江蘇省泰州市的一幅待開發(fā)土地。而素愛“買買買”的融創(chuàng)，5月至今已斥資123億元先后收購天津星耀、重慶華城富麗等項(xiàng)目。

但在銳理機(jī)構(gòu)青島公司總經(jīng)理馬光明看來，土地、項(xiàng)目收并購并不會(huì)常態(tài)化，也不會(huì)成為趨勢。馬光明認(rèn)為，因?yàn)楦鞣N原因，一些城市的中小企業(yè)手中有不少土地資源，隨著這些土地資源的逐漸消化，今后公開競拍和合作開發(fā)將會(huì)是房企拿地的主渠道。

克而瑞近日發(fā)布的“1-5月中國房企銷售金額排行榜TOP100”也顯示，碧桂園、萬科、恒大前5個(gè)月權(quán)益銷售金額分別為1816億元、1625.6億元、1731.6億元，但合約銷售卻分別為2521.6億元、2271.7億元、1820.8億元?？梢姾霞s銷售中合作開發(fā)貢獻(xiàn)不低。TOP100房企中，“單打獨(dú)斗”的企業(yè)僅有14家，合作開發(fā)的企業(yè)高達(dá)86家。

馬光明說，“合作開發(fā)，一個(gè)有土地，一個(gè)有錢、有較強(qiáng)的品牌和開發(fā)運(yùn)營經(jīng)營，兩者合作可以提高項(xiàng)目收益、實(shí)現(xiàn)共贏。”

二線房企加速規(guī)模爭奪戰(zhàn)

房企紛紛轉(zhuǎn)向項(xiàng)目、土地收并購，以及合作開發(fā)，更深層次的原因是房企對規(guī)模的焦慮。

2015年，千億房企有7家，市占率為14.4%；2016年，千億房企擴(kuò)容到12家，市占率達(dá)到20.5%，而TOP3萬科、碧桂園、恒大市占率達(dá)到9%、TOP10房企市占率達(dá)到22.2%、TOP50市占率達(dá)到41.9%，房地產(chǎn)市場在向大型房企集中的趨勢越來越明顯。大浪淘沙，如果說有什么可以決定哪家企業(yè)能走到最后的話，那必定是規(guī)模。

中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，未來市場將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，且前30家房企的市占率將達(dá)到50%。

按照這種邏輯，房企要么主動(dòng)轉(zhuǎn)型淡出，要么被動(dòng)被消滅。在這場決定生死存亡的規(guī)模爭奪戰(zhàn)中，大多數(shù)房企并沒有太多的選項(xiàng)。

于是，房企在土拍市場競爭逐漸白熱化。5月22日，425家房企“血拼”嘉興土拍；5月23日，一百余家房企齊聚武漢爭奪8宗地。這其中，第二梯隊(duì)房企拿地尤為兇猛。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2017年1-5月全國房企拿地排行榜”顯示，新城控股拿地花費(fèi)225億元位居第11位、中南置地為172億元位居第14位、旭輝集團(tuán)為152億位居第16位。

“沒有規(guī)模，房企也許可以通過深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等新興、細(xì)分領(lǐng)域，形成核心競爭力，以不被市場淘汰。”張志杰告訴記者，“但也只有做大規(guī)模，企業(yè)話語權(quán)、品牌影響力、人力資源才會(huì)越來越強(qiáng)，融資成本才會(huì)越來越低。”