每經(jīng)編輯｜李宇嘉    

李宇嘉

近期，樓市回調(diào)的“聲音”不斷，最典型的就是領(lǐng)漲此輪樓市的“領(lǐng)頭羊”北京，其量?jī)r(jià)下調(diào)比較明顯。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京新房成交面積環(huán)比和同比分別下滑；北京此輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)——春節(jié)后明顯回升的二手住房市場(chǎng)，近期也出現(xiàn)大幅度回落。5月份，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)2015年2月以來(lái)的最低，環(huán)比4月份下跌了40%。一向素有京城樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱的通州，4月和5月份二手住房成交量環(huán)比均大幅下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手住房?jī)r(jià)格已經(jīng)停漲。5月份，根據(jù)大型中介的數(shù)據(jù)，北京二手住房實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比下降2.4%，近70%的二手住房重點(diǎn)成交片區(qū)，實(shí)際成交均價(jià)有下調(diào)。通州、亦莊等投資客密集的區(qū)域，部分樓盤(pán)二手住房?jī)r(jià)格跌幅超過(guò)了20%。5月份，上海二手住房成交1.64萬(wàn)套，環(huán)比和同比分別下滑了5.3%和23.9%；未發(fā)布調(diào)控政策的深圳，二手住房結(jié)束了連續(xù)2個(gè)月回升的趨勢(shì)，5月份二手住房成交面積環(huán)比下滑3.7%。

根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)，5月份43個(gè)代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%，其中19個(gè)限購(gòu)城市環(huán)比和同比分別下降10.3%和36.8%。更代表樓市走向的二手住房，回調(diào)趨勢(shì)更明顯。5月份，二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個(gè)城市，成交環(huán)比和同比分別下滑9.6%和19.8%，9個(gè)限購(gòu)城市環(huán)比和同比分別下滑11.2%和27.4%，未限購(gòu)城市環(huán)比也下跌0.8%。除一線城市成交普降外，10個(gè)二線城市二手住房成交環(huán)比和同比分別下跌3.7%和7.0%。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院提供的數(shù)據(jù)，5月份，北京、上海、天津、成都和合肥，商品住房樣本均價(jià)分別為66165元、48084元、26256元、9616元和14340元，環(huán)比分別下跌2.63%、0.62%、1.62%、1.45%、1.07%。熱點(diǎn)樓市量?jī)r(jià)回調(diào)，這是2016年10月以來(lái)，連續(xù)兩輪大范圍調(diào)控的結(jié)果。特別是，限購(gòu)政策在40多個(gè)城市大面積鋪開(kāi)，凍結(jié)了大量購(gòu)買力和流動(dòng)性；房貸緊縮趨勢(shì)明顯，銀行對(duì)樓市變相“加息”，削弱了量?jī)r(jià)上攻的動(dòng)力。

筆者認(rèn)為，對(duì)二手住房來(lái)說(shuō)，目前仍處于“量跌價(jià)滯（或微跌）”的態(tài)勢(shì)。

首先，由于限購(gòu)凍結(jié)，限售和房貸緊縮沖擊購(gòu)買力和預(yù)期，成交量迅速下滑，主要表現(xiàn)在買家觀望，賣家“由售轉(zhuǎn)租”。近期，一線城市租金集體下跌，原因就在這里。但是，二手住房?jī)r(jià)格仍處在僵持或微跌階段，僵持是基于整體市場(chǎng)而言，多數(shù)賣家不愿降價(jià)出售、延長(zhǎng)掛牌期限或干脆放租，平均房?jī)r(jià)并未下跌；微跌是基于局部市場(chǎng)而言，公共配套差的遠(yuǎn)郊片區(qū)、投資客密集的片區(qū)、“老破小”等質(zhì)量差的片區(qū)、前期上漲過(guò)快的片區(qū)等，由于需求彈性大，近期房?jī)r(jià)回落。

近期，關(guān)于房?jī)r(jià)是否下跌的爭(zhēng)論比較多。由于房屋異質(zhì)性很大、區(qū)域特性很強(qiáng)，加上房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)口徑不同、披露信源又多，結(jié)論相反也不奇怪。比如，如果基于新盤(pán)搖號(hào)、地價(jià)上漲和整體均價(jià)來(lái)說(shuō)，很難講房?jī)r(jià)下跌了。但是，若基于特定樓盤(pán)或片區(qū)前后成交價(jià)格判斷，房?jī)r(jià)確實(shí)下跌了，比如北京通州、大興一些樓盤(pán)。筆者認(rèn)為，判斷房?jī)r(jià)是否下跌，首先要了解樓市量?jī)r(jià)運(yùn)行的原理。就一線城市，如果二手住房成交量連續(xù)3個(gè)月下滑，二手住房?jī)r(jià)格必然會(huì)下降。

但是，二手房?jī)r(jià)下跌，不是所有片區(qū)普跌，而是需求陷入觀望后，彈性較大的區(qū)域開(kāi)始下跌。這就是為何近期北京通州、大興以及部分學(xué)位房?jī)r(jià)格有下跌跡象，因?yàn)檫@些區(qū)域或者為配套差的偏遠(yuǎn)區(qū)域，或者投資客密集，或者前期房?jī)r(jià)上漲較快。而且，這些區(qū)域房?jī)r(jià)下跌的“缺口”，也是從少數(shù)急于套現(xiàn)的賣家打開(kāi)的。值得注意的是，“互聯(lián)網(wǎng)+樓市”已如火如荼，信息透明的情況下，少數(shù)房屋降價(jià)具有“標(biāo)價(jià)效應(yīng)”，即同一戶型房屋隨后成交價(jià)不會(huì)超過(guò)前面成交價(jià)。

因此，幾套房降價(jià)意味著某一樓盤(pán)降價(jià)，這一降價(jià)效應(yīng)也會(huì)蔓延至周圍樓盤(pán)，并標(biāo)定片區(qū)價(jià)格，降價(jià)預(yù)期會(huì)漸進(jìn)形成。若調(diào)控和房貸收緊的大環(huán)境持續(xù)，隨著降價(jià)預(yù)期實(shí)現(xiàn)，成交量會(huì)繼續(xù)下滑，降價(jià)效應(yīng)會(huì)蔓延至所有區(qū)域。再看新房市場(chǎng)，近期熱點(diǎn)城市新房成交量?jī)r(jià)也出現(xiàn)回調(diào)。除了受上述樓市基本面的影響外，新房量?jī)r(jià)回調(diào)很大程度上與限價(jià)導(dǎo)致部分高價(jià)盤(pán)無(wú)法獲得預(yù)售證，或開(kāi)發(fā)商不愿意申請(qǐng)預(yù)售有關(guān)。

以5月20日出臺(tái)限購(gòu)政策的長(zhǎng)沙為例，根據(jù)安信證券調(diào)研，目前長(zhǎng)沙有的項(xiàng)目定價(jià)要比周邊二手住房的價(jià)格低2000~3000元，造成搶購(gòu)和配額搖號(hào)。事實(shí)上，熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)都在明顯下降，根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，5月份29個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降。值得注意的是，越是熱點(diǎn)的城市，新房供應(yīng)下滑越明顯。比如，武漢、南京、合肥、?？?、廈門(mén)、蘇州等城市。

事實(shí)上，目前銷售下滑的城市，多數(shù)庫(kù)存下降?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的29個(gè)城市，5月庫(kù)存同比下降的有25個(gè)，平均下降幅度為33.8%。5月份，29個(gè)城市在售庫(kù)存平均消化周期為8.1個(gè)月，庫(kù)存在逼近“過(guò)低”的警戒線。

考慮到搖號(hào)賣房、開(kāi)發(fā)商仍積極拿地，新房市場(chǎng)的熱度還在延續(xù)。不過(guò)，二手住房市場(chǎng)領(lǐng)先于新房市場(chǎng)，前者正在從樓盤(pán)降價(jià)向片區(qū)降價(jià)傳導(dǎo)。若樓市政策和金融環(huán)境沒(méi)有轉(zhuǎn)向，二手房市場(chǎng)將會(huì)從量跌價(jià)滯（微跌）到量?jī)r(jià)齊跌過(guò)渡，并將傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）