每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋

時(shí)隔3個(gè)月后，上海土地市場(chǎng)再次出讓宅地。

8月28日下午，上海市今年下半年首次進(jìn)行宅地出讓。最終，在僅僅經(jīng)過(guò)一輪報(bào)價(jià)后，萬(wàn)科以29.19億元、超過(guò)起始價(jià)0.1億元，競(jìng)得上海市寶山區(qū)寶山工業(yè)園區(qū)108-04地塊，近零溢價(jià)拿地。

這也是上海市在5月26日首次通過(guò)招掛復(fù)合式出讓宅地后，再次通過(guò)上述方式出讓宅地。此次土地出讓中，還首次引入了“受讓管理”指標(biāo)對(duì)打分政策進(jìn)行了微調(diào)。

打分政策微調(diào)后首拍

6月21日晚間，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局一口氣發(fā)布了8宗宅地的出讓公告，但在次日又終止了其中松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)的2宗宅地的出讓?zhuān)硗?宗宅地的出讓公告顯示，繼續(xù)采取招掛復(fù)合式出讓。

上述6宗地塊的出讓文件顯示，按照通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)確定出讓方式。有效申請(qǐng)人不超過(guò)3人的，采用掛牌方式出讓?zhuān)挥行暾?qǐng)人為3人及以上的，采用招標(biāo)方式出讓。采用招標(biāo)方式出讓時(shí)，投標(biāo)后，有效投標(biāo)文件在3~10份的，排名前2位的投標(biāo)人為入圍競(jìng)標(biāo)人；有效文件在11份及以上的，排名前3位的投標(biāo)人為入圍競(jìng)標(biāo)人。進(jìn)入競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)后，由評(píng)標(biāo)小組根據(jù)“評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法”對(duì)評(píng)標(biāo)文件進(jìn)行打分，確定入圍競(jìng)標(biāo)人排名順序。在競(jìng)標(biāo)階段，競(jìng)標(biāo)人按照前述順序參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。

上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，此次萬(wàn)科競(jìng)得的寶山工業(yè)園區(qū)108-04地塊競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人為2人，按照規(guī)定該宗地以?huà)炫品绞匠鲎?。中?guó)指數(shù)研究院信息顯示，另一競(jìng)拍申請(qǐng)人為招商蛇口。

值得一提的是，與5月26日上海首次實(shí)行招掛復(fù)合式出讓3宗宅地所不同的是，此次出讓的6宗宅地在“評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法”上進(jìn)行了微調(diào)，首次引入了“受讓管理”指標(biāo)。

上述“受讓管理”指標(biāo)規(guī)定，自2017年5月1日起，在上海地區(qū)受讓商品住宅地塊（包括含住宅綜合用地地塊、聯(lián)合受讓?zhuān)?塊及以上的計(jì)0分、受讓1塊的計(jì)15分、受讓0塊的計(jì)30分。

“受讓管理指標(biāo)的引入，意味著會(huì)有更多的房企能有機(jī)會(huì)參與到上海土地市場(chǎng)中來(lái)。”知名地產(chǎn)人士薛建雄此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

在5月26日的土拍中，中海、保利、中建3家央企分別競(jìng)得浦東新區(qū)臨港和奉賢區(qū)的3宗宅地。

萬(wàn)科近零溢價(jià)拿地

據(jù)了解，此次萬(wàn)科以29.19億元競(jìng)得的寶山工業(yè)園區(qū)108-04地塊，位于寶山區(qū)滬太公路西、羅北路北；地塊距離人民廣場(chǎng)30公里，距離最近的地鐵站7號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站美蘭湖站約5公里；該地塊占地面積8.08萬(wàn)平方米，建筑面積14.54萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)約20069元/平方米，近零溢價(jià)拿地。

記者通過(guò)相關(guān)二手房信息網(wǎng)站查詢(xún)發(fā)現(xiàn)：目前該地塊周邊無(wú)在售新房，在售的二手房主要集中在7號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站美蘭湖站附近，包括遠(yuǎn)洋、朗詩(shī)等多家品牌房企項(xiàng)目，單價(jià)在4.2萬(wàn)元~4.5萬(wàn)元，房齡大多在4~5年。

需注意的是，該地塊在出讓文件中提出了諸多限制性要求。出讓文件要求，該地塊開(kāi)發(fā)商需自持建筑面積不低于15%（計(jì)20726.48平方米以上）的住宅物業(yè)，自持面積需用于租賃；保障房建筑面積5%（計(jì)7273平方米）以上；公共服務(wù)設(shè)施建筑面積不少于2%等。此外，該地塊還要求建筑高度限高50米、樓層不超過(guò)18層、住宅套數(shù)下限1091套、全裝修占比30%、中小戶(hù)型占比在60%以上等。另外，該地塊還明確要求100%實(shí)施裝配式建筑。

“該地塊限制條件較多，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提出了很高的要求，利潤(rùn)空間不會(huì)很大。”易居研究院研究員賴(lài)勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“特別是100%實(shí)施裝配式建筑對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，而萬(wàn)科此前在裝配式住宅方面有著成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也有一定的優(yōu)勢(shì)。”

近年來(lái)，萬(wàn)科在向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，加大了在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓等方面的布局力度。

賴(lài)勤認(rèn)為，在各地土拍限制條件越來(lái)越多的趨勢(shì)下，城市配套服務(wù)商這一角色對(duì)其成功拿地和介入一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到重要作用。