“厲害了，我的村集體！”

近日，隨著“農(nóng)村集體建設(shè)用地可建租賃房”新聞的持續(xù)熱傳，這句話成了很多城中村人的口頭語(yǔ)。

8月28日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。方案稱，根據(jù)地方自愿原則，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

集體用地建租賃房并不是新鮮事。在數(shù)年前，北京與上海就已有試點(diǎn)，且均有具體項(xiàng)目建成并入住。

從2011年起，北京開(kāi)始在五個(gè)地塊開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)工作。分別為：朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家及海淀區(qū)唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉鎮(zhèn)351地塊、西北旺鎮(zhèn)021地塊；共可供應(yīng)租賃住房1.28萬(wàn)套，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、外來(lái)務(wù)工人員出租，或者由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格，整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。

從1月下旬以來(lái)，唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉鎮(zhèn)351和平房鄉(xiāng)三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，陸續(xù)開(kāi)展入住工作。截至目前，共完成入住4000余戶。

多位受訪者表示，在這一輪土地改革中，京滬充當(dāng)了“先行者”角色。兩市率先試水在集體土地上建租賃房，旨在為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系探路。這次擴(kuò)展到13個(gè)城市，是對(duì)京滬試點(diǎn)成果的推廣。

“不一樣”的租賃房

海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X，這個(gè)位于北京市區(qū)西北五環(huán)外的偏僻村子，一度以“蟻?zhàn)?rdquo;的集聚地聞名京城。如今，因在集體建設(shè)用地上建起租賃房，再次成為關(guān)注熱點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)整改，如今，這里已難覓昔日的熙熙攘攘、商販云集的喧囂景象。取而代之的是一棟棟拔地而起的新樓盤。位于唐家?guī)X新城T08地塊的小區(qū)，看上去與其他居民樓沒(méi)多大區(qū)別。但因其是北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點(diǎn)項(xiàng)目，備受矚目。

9月8日下午，該小區(qū)6號(hào)樓2單元103室，57歲的王海華悠閑地在家中待著。

這個(gè)不足40平方米的房子是零居室、開(kāi)間結(jié)構(gòu)。室內(nèi)整潔明亮，衛(wèi)生間廚房等基礎(chǔ)設(shè)施也一應(yīng)俱全。

王海華稱，由于他獨(dú)自居住，根據(jù)規(guī)定，可承租50平方米以下的公租房。

該小區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為35元／平方米·月(多位租戶稱附近小區(qū)月租均價(jià)在50元／平方米以上)，一些符合條件的困難群眾還可以申請(qǐng)領(lǐng)取租金補(bǔ)貼。

由于是低保戶，王海華每個(gè)月可領(lǐng)取95%的租金補(bǔ)貼。

“相當(dāng)于，我每月只花幾十元就可入住。物業(yè)費(fèi)也是免交。我只承擔(dān)水電費(fèi)、取暖費(fèi)等。”

該公租房入住工作已經(jīng)開(kāi)展三個(gè)多月。

唐家?guī)X項(xiàng)目?jī)?nèi)的居民唐家?guī)X項(xiàng)目不但是北京第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，也是北京市首個(gè)簽約入駐的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，截至9月11日，2176套租賃住房已入住870余套。攝影/本刊記者董潔旭

3月28日，唐家?guī)X地塊租賃住房項(xiàng)目啟動(dòng)意向登記工作，面向保障家庭公開(kāi)搖號(hào)配租。5月24日，經(jīng)過(guò)前期登記、資格審查、公開(kāi)搖號(hào)等準(zhǔn)備工作，該項(xiàng)目正式面向海淀區(qū)保障房家庭開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)選房、簽約工作。此后，針對(duì)其他家庭的入住工作也陸續(xù)開(kāi)始。

多位受訪者稱，該小區(qū)租期三年，到期后審核不通過(guò)的租戶，將不再享受入住條件。

據(jù)了解，唐家?guī)X項(xiàng)目可提供租賃住房2176套，此次開(kāi)展選房入住工作的是已竣工的927套房源。截至9月11日，已入住870余套。

該項(xiàng)目按照政府統(tǒng)一躉租、確保不改變租賃性質(zhì)的原則，由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心(隸屬于海淀區(qū)房管局，下稱“海淀區(qū)住保中心”)整體躉租，租期十年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營(yíng)和管理。為保障農(nóng)民利益，租賃住房由政府按市場(chǎng)價(jià)格躉租過(guò)來(lái)，再向保障房家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補(bǔ)貼。

海淀區(qū)房管局住?？埔晃还ぷ魅藛T告訴《中國(guó)新聞周刊》，唐家?guī)X項(xiàng)目不但是北京市第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，也是北京市首個(gè)簽約入住的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目。

“該項(xiàng)目包括唐家?guī)X村租賃住房項(xiàng)目和土井村租賃住房項(xiàng)目2個(gè)子項(xiàng)目，占地總面積約5.8公頃，建筑面積約10萬(wàn)平方米，土地權(quán)屬清晰，城市規(guī)劃為集體產(chǎn)業(yè)用地。”海淀區(qū)房管局住?？七@位工作人員說(shuō)。

海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊，是北京市集體土地建租賃住房中，已經(jīng)入住的3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。2017年1月開(kāi)始配租入住。

該項(xiàng)目是北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，位于溫泉鎮(zhèn)東埠頭村，項(xiàng)目東臨向山路、北鄰東埠頭村路、南鄰溫泉水岸家園公租房項(xiàng)目，總占地面積約5.9公頃，總建設(shè)面積約18.5萬(wàn)平方米，可提供2700余套公租房(零居室1900余套、一居室370余套、兩居室440余套)，用地和建設(shè)主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟(jì)合作社。

該項(xiàng)目由北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司(性質(zhì)為溫泉鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)控股的企業(yè))負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

溫泉鎮(zhèn)351地塊，為何由一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理？

創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席聯(lián)絡(luò)官尹路明告訴《中國(guó)新聞周刊》，2015年，海淀區(qū)和溫泉鎮(zhèn)政府發(fā)揮351地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以該項(xiàng)目為載體，開(kāi)展創(chuàng)客人才公租房試點(diǎn)，把該地塊的公租房轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)客人才公租房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)，計(jì)劃引進(jìn)“外腦”開(kāi)展運(yùn)營(yíng)。該公司成為該地塊引進(jìn)外腦的一部分。

尹路明稱，該地塊的公寓部分由海淀區(qū)住保中心整體躉租，商業(yè)配套部分由創(chuàng)客小鎮(zhèn)公司躉租運(yùn)營(yíng)。委托創(chuàng)客小鎮(zhèn)公司負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理，并將其創(chuàng)建為一個(gè)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新的雙創(chuàng)園區(qū)。

尹路明介紹說(shuō)，創(chuàng)客小鎮(zhèn)主要分為公寓部分和商業(yè)部分，整個(gè)園區(qū)建筑面積19萬(wàn)平方米。創(chuàng)客小鎮(zhèn)公寓現(xiàn)在共有公寓2772套，目前，1100余套已辦理簽約入住。在創(chuàng)客小鎮(zhèn)公寓樣板間，家具電器設(shè)施齊全，同時(shí)還設(shè)置了開(kāi)放式工作臺(tái)，都屬于精裝的拎包入住的公寓。面積分為64平方米(兩居室)、54平方米(一居室)、37平方米(開(kāi)間)三類。租金為58.27元／平方米·月。

該租金如此細(xì)化，是怎么制定出的？

尹路明稱，2015年，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估，參考周邊相似項(xiàng)目的市場(chǎng)租金價(jià)格后，確定了這個(gè)租金。

針對(duì)創(chuàng)客人才公租房試點(diǎn)項(xiàng)目，海淀區(qū)還專門出臺(tái)了相關(guān)管理辦法，給出了進(jìn)駐“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”的條件：申請(qǐng)人戶籍不限，須為年滿18歲、在本市無(wú)房的創(chuàng)業(yè)人員，其所在的創(chuàng)業(yè)企業(yè)須在海淀區(qū)辦理工商注冊(cè)和稅務(wù)登記，且創(chuàng)立不滿5年，創(chuàng)業(yè)計(jì)劃應(yīng)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，包含電子信息技術(shù)、生物與新醫(yī)藥技術(shù)、航空航天技術(shù)等十個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以及經(jīng)過(guò)認(rèn)定的海聚、高聚等高端人才。

尹路明稱，符合上述條件的企業(yè)，可通過(guò)APP向北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)公司提交執(zhí)照和BP(商業(yè)計(jì)劃書)，合格后，該公司員工可以享受該公寓入住優(yōu)惠。

尹路明稱，“篩BP”后創(chuàng)客們還將面臨路演“面試”，評(píng)委團(tuán)打分超過(guò)80分的項(xiàng)目才能最終入駐。

位于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村的創(chuàng)客小鎮(zhèn)，是北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)項(xiàng)目之一。攝影/本刊記者董潔旭

尹路明稱，該公寓最大的特點(diǎn)是享受海淀區(qū)財(cái)政50%的租金補(bǔ)貼。“以54平方米的一居室公寓舉例，補(bǔ)貼前租客每月為3146.58元／月，補(bǔ)貼后為1573.29元／月。”

該中心已與項(xiàng)目建設(shè)主體簽訂租賃合同整體躉租，作為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公租房試點(diǎn)項(xiàng)目。海淀區(qū)為符合條件的創(chuàng)客提供50%租金補(bǔ)貼，解決團(tuán)隊(duì)初創(chuàng)需求，培養(yǎng)和聚集優(yōu)秀企業(yè)和人才，促進(jìn)北部地區(qū)職住平衡。

尹路明稱，租金補(bǔ)貼的發(fā)放形式為，海淀區(qū)當(dāng)月先收租金，次月把補(bǔ)貼發(fā)放給租戶。

“這個(gè)錢是直接補(bǔ)給入住的創(chuàng)客，不經(jīng)過(guò)我們創(chuàng)客小鎮(zhèn)。對(duì)租客而言，又快捷又安全。質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租金優(yōu)勢(shì)，大幅度降低了小微企業(yè)員工在北京的租住成本，成為小鎮(zhèn)最具吸引力的核心優(yōu)勢(shì)之一。”

北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技公司首席市場(chǎng)官刁建明說(shuō)，目前“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”與近百家科技服務(wù)類企業(yè)、數(shù)十家創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，并與數(shù)十個(gè)孵化器以及清華X-Lab等多家科研機(jī)構(gòu)建立了合作機(jī)制，這些機(jī)構(gòu)將為今后入駐小鎮(zhèn)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供全方位的深度服務(wù)。

“把中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)打造成與中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街、中關(guān)村智造大街鼎足而立的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)策源地，是我們的目標(biāo)。”刁建明說(shuō)。

除了上述兩個(gè)項(xiàng)目，朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)項(xiàng)目也已開(kāi)始入住。

該項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)第二高速北側(cè)，緊鄰東五環(huán)，具體名稱為東壩中路40號(hào)院，所建小區(qū)叫泓鑫家園，是2012年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)為第二批利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)項(xiàng)目，并報(bào)國(guó)土部備案。

泓鑫家園的開(kāi)發(fā)商是北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司，該公司副總經(jīng)理賀建鋒告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前已建成26萬(wàn)平方米，共3204套，有0居、1居、2居，戶型面積從35~65平方米。項(xiàng)目租金價(jià)格為45元／月·平方米，目前已入住1900戶，按照房管部門的計(jì)劃，今年年底前入住完畢。

平房鄉(xiāng)項(xiàng)目租賃對(duì)象是無(wú)房家庭，他們經(jīng)過(guò)申報(bào)、公示、搖號(hào)、選房等嚴(yán)格的申請(qǐng)程序。符合條件的租戶也可申請(qǐng)政府補(bǔ)貼。一位租戶稱，據(jù)其了解，平房鄉(xiāng)公租房補(bǔ)貼比例分為四檔，最高補(bǔ)貼比例可達(dá)90%。

據(jù)了解，今年年內(nèi)，北京市集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目將陸續(xù)完成選房入住工作。

入住這類租賃房，能否獲得教育等配套服務(wù)？

近日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》征求意見(jiàn)稿。

意見(jiàn)稿提到，如符合條件的京籍無(wú)房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育；非京籍家庭，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息、北京關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)等等。而合法合規(guī)的租住集體建設(shè)用地租賃房的家庭，也是在這個(gè)賦權(quán)的覆蓋范圍內(nèi)的。如果符合條件，一樣可以享受到這些社會(huì)公共服務(wù)。

資金哪里來(lái)，農(nóng)民哪里去？

從北京市已經(jīng)開(kāi)展的幾個(gè)項(xiàng)目看，資金是一個(gè)繞不開(kāi)的棘手問(wèn)題。

北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司副總經(jīng)理賀建鋒告訴《中國(guó)新聞周刊》，該公司是朝陽(yáng)區(qū)政府及平房鄉(xiāng)政府授權(quán)成立的鄉(xiāng)屬開(kāi)發(fā)公司。

賀建鋒稱，該公租房項(xiàng)目投資11億，資金來(lái)源是，朝陽(yáng)區(qū)房管局預(yù)付3年租金約2億元，剩余的資金，由鄉(xiāng)級(jí)統(tǒng)籌解決。

賀建鋒稱，現(xiàn)在全國(guó)很多城市開(kāi)始嘗試合作模式等，但是六七年前，平房鄉(xiāng)這個(gè)項(xiàng)目剛成立時(shí)，沒(méi)有先例參考。“同時(shí)，一些社會(huì)性質(zhì)的房企會(huì)計(jì)算利潤(rùn)，他們?cè)疫@么多錢，去建一個(gè)資金回籠慢的公租房項(xiàng)目，也不太情愿。此外，由于是集體土地，無(wú)法抵押，銀行介入不了，所以融資難度非常大。”

面對(duì)一系列困難，為防止出現(xiàn)半拉子工程，當(dāng)時(shí)北京市和朝陽(yáng)區(qū)統(tǒng)籌安排，努力保證試點(diǎn)項(xiàng)目順利做成。這種背景下，2011年，朝陽(yáng)區(qū)和平房鄉(xiāng)授權(quán)，成立了北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司。

“我們泓科鑫宇公司就是專門針對(duì)平房鄉(xiāng)的公租房項(xiàng)目而成立的。公司的使命就是確保工程順利開(kāi)工，按期交用并配合區(qū)房管部門做好后期管理工作。”

平房鄉(xiāng)也意識(shí)到資金上的壓力。因地處北京規(guī)劃的綠化隔離帶，平房鄉(xiāng)的土地很多都是拆遷騰退后做綠化用途，征地款項(xiàng)有限。

朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)項(xiàng)目位于北京東五環(huán)邊上，規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線還設(shè)有東壩站。“這些地區(qū)的地塊太好了，但還缺乏資金方面長(zhǎng)效的支持。”

北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)項(xiàng)目泓鑫家園投資11億人民幣，預(yù)計(jì)回籠資金需要15至20年。圖/受訪者提供

根據(jù)此前規(guī)劃，平房鄉(xiāng)項(xiàng)目將提供9000套公租房。不過(guò)賀建鋒透露，該規(guī)劃已有所調(diào)整。

關(guān)于該項(xiàng)目結(jié)束后，公司的下一步計(jì)劃，賀建鋒稱，現(xiàn)在還沒(méi)有具體打算，今后是否還做類似項(xiàng)目，也正在研究規(guī)劃之中。

賀建鋒認(rèn)為，平房鄉(xiāng)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，對(duì)集體土地建設(shè)公租房相關(guān)政策進(jìn)行梳理、研究，成功解決了資金問(wèn)題。另外，建設(shè)和分配分離確保住房困難家庭入住，使試點(diǎn)項(xiàng)目圓滿成功。

唐家?guī)X地區(qū)項(xiàng)目的使用資金，主要來(lái)源于唐家?guī)X村、土井村自籌資金以及海淀區(qū)預(yù)付的三年躉租租金。溫泉351地塊項(xiàng)目的使用資金主要來(lái)源有兩個(gè)：一是海淀區(qū)預(yù)付的三年躉租租金；二是東埠頭村經(jīng)濟(jì)合作社通過(guò)貸款獲得的自籌資金。

從北京目前試點(diǎn)的幾個(gè)集體土地建公租房項(xiàng)目分析，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)或村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織自籌是主要來(lái)源。

財(cái)新網(wǎng)以唐家?guī)X項(xiàng)目為例報(bào)道稱，唐家?guī)X村和土井村分別投資約14億元、6億元左右建設(shè)了19.4萬(wàn)平方米、6.8萬(wàn)平方米的唐家?guī)X產(chǎn)業(yè)園，其中公租房項(xiàng)目建筑面積分別為7.4萬(wàn)平方米、3.4萬(wàn)平方米。絕大部分建設(shè)資金來(lái)源于此前的征地款。

“自籌資金建公租房，要是沒(méi)有點(diǎn)錢，真懸。”唐家?guī)X村黨支部書記顏國(guó)強(qiáng)曾對(duì)財(cái)新記者表示。唐家?guī)X因?yàn)榭拷教斐?、中關(guān)村軟件園的地理優(yōu)勢(shì)，獲得了較多征地款。如果換了其他地區(qū)做類似項(xiàng)目，資金可能成為一個(gè)大問(wèn)題。

在村里集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建造公租房后，失去了土地的村民何去何從？

賀建鋒稱，平房鄉(xiāng)的項(xiàng)目，為集體土地上預(yù)留的建設(shè)用地，原來(lái)沒(méi)有收入，為了盤活此地塊增加收入建設(shè)了公租房。

目前，唐家?guī)X地區(qū)村民全部轉(zhuǎn)為居民，村集體經(jīng)濟(jì)組織也分別轉(zhuǎn)制為股份經(jīng)濟(jì)合作社。

而從海淀區(qū)的試點(diǎn)項(xiàng)目看，村民完成了向“股民”的轉(zhuǎn)變，也不再“吃瓦片”。所謂“吃瓦片”，是指在北京的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，老百姓通過(guò)出租房屋賺取租金維持生計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)方式。由于這類出租房多為老百姓在自家院子里增蓋的一些瓦片房，所以俗稱“吃瓦片”。

“吃瓦片”的性質(zhì)是農(nóng)民自建房屋無(wú)序出租，也存在很大的安全、消防等隱患。

現(xiàn)在，隨著北京集體建設(shè)土地建設(shè)租賃房政策的出臺(tái)，相關(guān)試點(diǎn)的農(nóng)村逐漸結(jié)束了“吃瓦片”的日子，成為合法租賃。

創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席聯(lián)絡(luò)官尹路明告訴《中國(guó)新聞周刊》，在經(jīng)濟(jì)方面，農(nóng)民的利益由海淀區(qū)以躉租形式得到了保障。過(guò)去，對(duì)這部分地區(qū)的農(nóng)民而言，可能會(huì)把各自房屋出租給各種租客，還是沒(méi)有脫離開(kāi)低端“瓦片經(jīng)濟(jì)”?，F(xiàn)在，在農(nóng)村集體土地建公租房，脫離了原來(lái)的模式。同時(shí)，創(chuàng)客小鎮(zhèn)變成了科創(chuàng)服務(wù)的社區(qū)，解決了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的保值增值問(wèn)題。

提及村里集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于建造公租房，唐家?guī)X村村民翟銀波說(shuō)：“去年年底，村里給我發(fā)了1萬(wàn)多元。”

從2016年開(kāi)始，唐家?guī)X村開(kāi)始實(shí)行農(nóng)村集體改制，唐家?guī)X村民委員會(huì)改制為西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X村股份經(jīng)濟(jì)合作社，村民根據(jù)擁有的土地分配股份額，以股份的形式參與集體土地的管理。

唐家?guī)X經(jīng)濟(jì)合作社經(jīng)理李征接受《時(shí)代周報(bào)》采訪時(shí)曾表示：“改制后農(nóng)民沒(méi)有土地，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，只能租賃土地。我們的公租房躉租給房管局后，收取的租金全部轉(zhuǎn)化為村民股份。”

上述報(bào)道還稱，唐家?guī)X村實(shí)行改制后，除來(lái)自宅基地的收入，村民的收益形式基本是通過(guò)每年的年終“分紅”，即根據(jù)所占股份額分配收益。“村民變股民。”李征笑說(shuō)。改制前，村民整體每年年終收益為5000~6000元，改制后，每個(gè)村民年終收益可達(dá)1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元。

除此之外，由于政府承租了翟銀波家的回遷房作為公租房，翟銀波一家每月還有兩萬(wàn)元左右的收入。

嚴(yán)打轉(zhuǎn)租

海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)和溫泉351地塊兩個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的土地來(lái)源，都為村里的集體建設(shè)用地，不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，土地的集體土地所有權(quán)不變，歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織。

農(nóng)民通過(guò)土地入股方式，獲得后期租房收益。項(xiàng)目建成后，其集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)仍歸經(jīng)濟(jì)合作社。

集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證均只核發(fā)項(xiàng)目整體產(chǎn)權(quán)證，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證，并注明：租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉(zhuǎn)讓和抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得改變租賃用途。

雖然有嚴(yán)格的程序，但是現(xiàn)實(shí)中，卻難免出現(xiàn)有人想鉆空子，企圖將保障房作為商品進(jìn)行轉(zhuǎn)租等情況，擾亂了市場(chǎng)秩序。

唐家?guī)X新城多位租戶告訴《中國(guó)新聞周刊》。5月底6月初的時(shí)候，一些中介的代理過(guò)來(lái)挨家挨戶問(wèn)，他們是否有意向轉(zhuǎn)租。“現(xiàn)在政府嚴(yán)查他們，都不敢了。”

唐家?guī)X租賃住房項(xiàng)目入住不久，經(jīng)海淀區(qū)房管部門后續(xù)跟蹤發(fā)現(xiàn)，竟有個(gè)別不法中介機(jī)構(gòu)發(fā)布違規(guī)信息，代理出租唐家?guī)X集體土地公租房。

6月5日，北京市住建委向媒體通報(bào)，名為“五洲地產(chǎn)”的中介公司因違規(guī)轉(zhuǎn)租唐家?guī)X公租房，被海淀區(qū)房管局沒(méi)收了公司牌匾。

通報(bào)稱，針對(duì)該中介公司違法轉(zhuǎn)租公租房的行為，市住建委、海淀區(qū)房管局立即開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法檢查。經(jīng)核查，該中介公司開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，違規(guī)發(fā)布房源信息。海淀區(qū)房管局已依法將房源代理信息取證后全部撤下，“五洲地產(chǎn)”公司牌匾被沒(méi)收。對(duì)于該公司的違規(guī)行為，市住建委將會(huì)同工商行政管理部門嚴(yán)肅處理。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于違規(guī)發(fā)布房源信息、代辦公租房申請(qǐng)、出租(轉(zhuǎn)租)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，市住建委將會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)肅查處，并將違規(guī)信息記入不良信用檔案。對(duì)于違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的承租人，按照我市政策規(guī)定，產(chǎn)權(quán)單位可解除合同，收回房屋，5年內(nèi)不予配租配售保障性住房。

創(chuàng)客小鎮(zhèn)也對(duì)轉(zhuǎn)租等有明顯規(guī)定：如果承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)，連續(xù)3個(gè)月以上居住不滿30天，累計(jì)兩個(gè)月不按合同約定交納租金或服務(wù)費(fèi)，或者年度創(chuàng)業(yè)進(jìn)展情況未通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)單位審核的，將被解約，須在15日內(nèi)退房。

平房鄉(xiāng)項(xiàng)目的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸平房鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)合作社所有，房屋所有權(quán)證只按整幢建筑核發(fā)，均不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證，并注明“租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉(zhuǎn)讓和抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得改變租賃用途”。其房源則將由朝陽(yáng)區(qū)房管局公開(kāi)搖號(hào)，房地產(chǎn)公司不參與房屋分配，實(shí)現(xiàn)建設(shè)和分配的分離。公租房租住資格將每年一審。

為打擊保障房出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象，北京市住建委還表示將在所有公租房推廣“人臉識(shí)別”門禁系統(tǒng)。

9月8日，北京市住建委表示，今年將進(jìn)一步在全市所有公租房小區(qū)中推廣人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)，對(duì)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等行為起到預(yù)警和取證作用。

唐家?guī)X項(xiàng)目小區(qū)中也安裝了該系統(tǒng)。當(dāng)?shù)刈鈶舴Q，該系統(tǒng)主要是為了防止鉆政策的空子，打擊轉(zhuǎn)租行為。

據(jù)住建委官網(wǎng)披露，人臉識(shí)別系統(tǒng)將通過(guò)將公租房租戶的面部信息錄入系統(tǒng)，精準(zhǔn)記錄保障家庭進(jìn)出情況，定期形成數(shù)據(jù)報(bào)告，及時(shí)發(fā)現(xiàn)保障家庭閑置、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為。

同時(shí)，系統(tǒng)還實(shí)現(xiàn)小區(qū)陌生人預(yù)警，攔截非保障家庭人員進(jìn)入小區(qū)或樓門，確保小區(qū)安全穩(wěn)定；系統(tǒng)還可實(shí)時(shí)發(fā)布住房保障新政策新措施以及提示信息，如欠費(fèi)、續(xù)租、退房等，在保障家庭進(jìn)出時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)提示告知。

截至目前，北京市保障房累計(jì)入市93個(gè)項(xiàng)目，房源8.5萬(wàn)套，已銷售63個(gè)項(xiàng)目，6.2萬(wàn)套。剩余2.3萬(wàn)套和其他20多萬(wàn)套自住房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。

配套尚待完善

2010年11月，時(shí)任北京市副市長(zhǎng)陳剛在北京市十三屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議上表示，北京在集體土地上試點(diǎn)公租房方案已獲市政府批準(zhǔn)，并向國(guó)土部申請(qǐng)得到同意。包括唐家?guī)X在內(nèi)的五個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，共計(jì)要建設(shè)1萬(wàn)余套租賃住房。

北京市選取的5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目主要分布在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周圍，均具有大量且穩(wěn)定可期的租賃需求。如唐家?guī)X項(xiàng)目，去中關(guān)村和上地這兩個(gè)IT產(chǎn)業(yè)聚集地通勤非常便捷；平房鄉(xiāng)項(xiàng)目則臨近CBD中央商務(wù)區(qū)；溫泉351項(xiàng)目主要面向海淀北部地區(qū)高新技術(shù)人才，打造創(chuàng)業(yè)社區(qū)；北七家鎮(zhèn)項(xiàng)目受眾人群主要為未來(lái)科技城企業(yè)員工以及中關(guān)村科技園區(qū)昌平園區(qū)企業(yè)人才。

如今，隨著三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)入住，作為先行者的北京也得到了相關(guān)部委的肯定。

日前，國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人就《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》進(jìn)行了解讀時(shí)表示，北京、上海作為首批試點(diǎn)城市，幾年來(lái)試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果。“一是增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。”

對(duì)于目前在全國(guó)13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)一事，北京市住建委住房保障專家咨詢組副組長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示，這是中央總結(jié)了北京等地方相關(guān)試行經(jīng)驗(yàn)后的一個(gè)發(fā)展。

他表示，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，唐家?guī)X等城鄉(xiāng)接合部的“瓦片經(jīng)濟(jì)”，是北京租賃住房供應(yīng)的重要來(lái)源，雖然有市場(chǎng)需要，但存在安全等問(wèn)題，承租人的權(quán)益得不到保障。現(xiàn)在國(guó)家推出的利用集體建設(shè)用地建租賃住房的政策，能有效規(guī)范集租賃市場(chǎng)。

苗樂(lè)如認(rèn)為，為保障該政策的順利開(kāi)展，最核心的問(wèn)題就是解決資金問(wèn)題。“開(kāi)發(fā)銷售住房屬于快周轉(zhuǎn)的一個(gè)資金運(yùn)籌過(guò)程，因此，國(guó)家對(duì)公租房的扶持政策，應(yīng)該體現(xiàn)在長(zhǎng)期的資金支持上。”

苗樂(lè)如認(rèn)為，在房地產(chǎn)方面，從整體來(lái)說(shuō)，租賃房屋的資金回籠周期要明顯長(zhǎng)于出售房屋。“這種租賃房一般20年左右才可回籠資金。時(shí)間短的話，就意味著收益率高、租金高，這樣承租人承受不了。”

與出售房屋為目標(biāo)的房地產(chǎn)公司可以快速回籠資金相比，這類房企動(dòng)輒需要十幾億甚至更多的啟動(dòng)資金，但是建成后每年收益多數(shù)只有數(shù)千萬(wàn)。

以朝陽(yáng)區(qū)的平房鄉(xiāng)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目由北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，該公司副總經(jīng)理賀建鋒告訴《中國(guó)新聞周刊》，該項(xiàng)目投入11億，回籠資金大約需要15~20年。“雖然這個(gè)周期非常長(zhǎng)，但是效益比較穩(wěn)定。要想快速收回資金的話，做這類項(xiàng)目不合適。”

據(jù)了解，創(chuàng)客小鎮(zhèn)按照北京市公租房建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目總投資約為7.39億元；騰退成本待有關(guān)部門出臺(tái)占地地塊分?jǐn)傇瓌t后，再進(jìn)行追加測(cè)算。經(jīng)初步估算，項(xiàng)目可在運(yùn)營(yíng)14年后實(shí)現(xiàn)投資資金回籠。

針對(duì)這種項(xiàng)目資金投入大，回籠周期漫長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)時(shí)資金問(wèn)題應(yīng)如何解決？苗樂(lè)如認(rèn)為，最簡(jiǎn)單的辦法是，銀行按照租賃房屋的資金回籠周期發(fā)放貸款，給予支持。

關(guān)于一些受訪者提到的，受限于集體土地?zé)o法抵押等政策限制，導(dǎo)致銀行很難介入這類試點(diǎn)項(xiàng)目的觀點(diǎn)，苗樂(lè)如并不認(rèn)同。

“沒(méi)有這方面的政策限制。是不是提供貸款，是銀行自身的問(wèn)題。既然是國(guó)家規(guī)定的租賃試點(diǎn)土地，就意味著允許出租經(jīng)營(yíng)。就可以用這塊土地作為權(quán)益保障，向銀行提供抵押作為貸款的保證。”

北京知名房地產(chǎn)公號(hào)“京房字”(賬號(hào)主體為北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì))透露，有專家建議，對(duì)于集體土地建設(shè)租賃房，還應(yīng)該加大金融、稅費(fèi)政策的支持力度，在貸款利率、期限上享受與公租房同等的信貸支持政策。對(duì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的有關(guān)稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金予以減免。

在農(nóng)民轉(zhuǎn)型問(wèn)題上，苗樂(lè)如認(rèn)為，農(nóng)民轉(zhuǎn)型是土改的一個(gè)好的方向和選項(xiàng)。他們把資產(chǎn)投入到單位中去，才轉(zhuǎn)型為股民。“他們身份雖然變了，但是土地通過(guò)集體運(yùn)作出租給別人，土地所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的決策。”

他表示，長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)效益就是以見(jiàn)到現(xiàn)金為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)為股民后，他們看不見(jiàn)錢，不太放心。同時(shí)，作為相關(guān)法人，在運(yùn)營(yíng)公司時(shí)，如何保證低風(fēng)險(xiǎn)、安全運(yùn)作，也值得研究。

他認(rèn)為，關(guān)鍵是農(nóng)民要轉(zhuǎn)變觀念。在資產(chǎn)運(yùn)作方面，需要加強(qiáng)規(guī)范指導(dǎo)，保障農(nóng)民權(quán)益。“作為租賃性質(zhì)的房屋，從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)來(lái)看，在相關(guān)政策下，怎樣開(kāi)發(fā)建設(shè)、日常如何管理、怎樣提高服務(wù)等，他們轉(zhuǎn)型后，都需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)?；蛘咚麄円部梢哉衅笇I(yè)人員進(jìn)來(lái)，補(bǔ)上這個(gè)短板。”

苗樂(lè)如稱，根據(jù)這樣的租賃性質(zhì)和制度特點(diǎn)，相應(yīng)的配套措施的政策制度，需要和試點(diǎn)工作同步開(kāi)展。

“比如圍繞租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)，怎樣落實(shí)資金的支持？金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的期限如何來(lái)合理延長(zhǎng)？相應(yīng)的貸款手續(xù)如何來(lái)完備？如何借鑒國(guó)外的一些成熟經(jīng)驗(yàn)？等等，都要考慮。此外，在城市的規(guī)劃(道路、管網(wǎng)、寬帶等需要配合支持)，建設(shè)審批等方面也要完善。第三，出租房屋怎樣進(jìn)行稅收優(yōu)惠，該征收的如何征收等，也要進(jìn)一步研究。”

目前，在集體土地上建租賃住房的政策仍處于探路階段，如何找到一個(gè)相對(duì)成熟的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式，仍然有待多方探索。

關(guān)于北京已經(jīng)開(kāi)展的幾個(gè)項(xiàng)目的更多情況，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前還處在試點(diǎn)階段，試點(diǎn)的情況，還沒(méi)有經(jīng)過(guò)論證和驗(yàn)收。

公開(kāi)資料顯示，今后5年，北京市將進(jìn)一步加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。今年是大規(guī)模推進(jìn)租賃住房建設(shè)的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目地塊已基本選定，正加緊編制項(xiàng)目實(shí)施方案。

來(lái)源：中國(guó)新聞周刊 記者：周群峰