多家權(quán)威機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)表明，北上深熱點城市二手房的交易量已經(jīng)超過和接近了新房的交易量。青年公寓、服務(wù)式酒店、文創(chuàng)空間和創(chuàng)客平臺等新業(yè)態(tài)也愈加興盛，新的行業(yè)格局使得不少人直呼，新存量時代來了。

9月26日，在由每日經(jīng)濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”上，高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪表示，現(xiàn)階段租賃市場還處于早期發(fā)展時期，但這個逐步轉(zhuǎn)變的苗頭，使得開發(fā)商在運營思路上必須有所轉(zhuǎn)變，從開發(fā)逐步向改造創(chuàng)新、資產(chǎn)運營的方向發(fā)展。

                                     高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓

租購同權(quán)可刺激和增加更多租房需求

NBD：存量時代來臨，“租購同權(quán)”的實施對于市場會帶來哪些改變？

汪蓓：新政策出臺，對于已經(jīng)有租賃意愿而不想購買的人口來說，這類租購同權(quán)政策能夠讓他們子女上學等問題得到解決。還有一件重要的事，租購同權(quán)可以刺激更多愿意租房而不是購房者的需求增加。

NBD：該政策對企業(yè)影響會有多大呢？

汪蓓：對企業(yè)來說影響并不大，談到企業(yè)其實更多涉及的是商業(yè)地產(chǎn)而非住宅板塊，商業(yè)地產(chǎn)在長時間運營過程中大部分都是租賃需求，不管是商戶還是寫字樓租戶權(quán)利已經(jīng)大部分得到了滿足，因此該政策對商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

NBD：許多城市直接出讓純租賃用地，您怎么看待這個趨勢呢？

汪蓓：從這一大方向來說，開發(fā)商對企業(yè)經(jīng)營和生存模式開始了一些思路上轉(zhuǎn)變。從住宅市場來說，過去開發(fā)商是單純的建造售賣模式，如今自持面積增加或者是完全自持，就多了一個經(jīng)營的環(huán)節(jié)，從建設(shè)到經(jīng)營到退出的“BOT”模式。

如果要讓這個環(huán)節(jié)縮短，開發(fā)商可以買一些存量物業(yè)，通過改造運營和退出，從而縮短原先開發(fā)周期，這個模式倒是開發(fā)商可以選擇的。

基金開始介入存量資產(chǎn)的收購和運營

NBD：存量時代的運營模式和金融的結(jié)合是怎樣的？

汪蓓：中國的存量時代早就已經(jīng)來臨。

早在十幾年前，一些外資來一線城市做投資，基本都是在存量物業(yè)上做文章，比如投資、運營等。2009年金融海嘯之后，國內(nèi)資金對于存量市場的運營開始產(chǎn)生興趣。最近三到五年開始跟金融端結(jié)合，越來越多的開發(fā)商在內(nèi)部設(shè)立資本運作平臺，開發(fā)商不只是利用過去傳統(tǒng)的金融管道如銀行、信托，包括制作開發(fā)商項目融資的基金，現(xiàn)在基金也開始做存量資產(chǎn)的收購和運營，越來越多資本愿意和開發(fā)商的運營平臺合作，成為他的有限合伙人。

從開發(fā)商角度來說，開始涉足存量資產(chǎn)，對其進行改造。他們的優(yōu)勢在于執(zhí)行能力比純粹投資人要強上許多，大部分開發(fā)商除了其他資本結(jié)合之外，自己也會加入。

NBD：當前出臺的一系列政策是否會改變當前住宅市場價格格局？

汪蓓：住宅市場在當前相關(guān)政策下，由于存量市場的價格比新房市場價格高，許多人會覺得買到就是賺到，因此一手房的價格非常具有競爭力。

而當一手房變成存量之后，也是跟著當?shù)囟址繀^(qū)塊價格走，如果限價政策持續(xù)執(zhí)行的話，一手房價格不太會高過當?shù)囟址績r格，除非產(chǎn)品類別不一樣，那么價格有可能會高于存量市場。