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每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝

近日，印力首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）“中金-印力深國(guó)投廣場(chǎng)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)起設(shè)立，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模37.9億元，標(biāo)的物為深圳深國(guó)投廣場(chǎng)，將在深交所掛牌交易。

實(shí)際上，自2016年內(nèi)地首單CMBS放行以來(lái)，已有多家房企發(fā)行了CMBS，這其中包括保利、金茂等。

隨著這種類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品的興起，真正的REITs何時(shí)能在內(nèi)地落地也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

CMBS與REITs最大不同：前者不出讓物業(yè)所有權(quán)

根據(jù)多家金融研究機(jī)構(gòu)的表述，CMBS依靠抵押物未來(lái)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，是商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)物業(yè)抵押貸款轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)直接融資的成果。

“RREITs以股權(quán)型為主，而CMBS是一種純債權(quán)類投資工具；CMBS以物業(yè)為抵押，并不持有物業(yè)，因此CMBS原始權(quán)益人償還貸款后保留所有權(quán)。這是它們最大的不同。”中國(guó)工商銀行投資銀行部分析師崔德永在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出。

這或是CMBS得以在內(nèi)地落地的原因之一。“CMBS從某種程度上而言是一種融資工具，和銀行貸款并沒(méi)有太大區(qū)別。由于原始權(quán)益人不出讓物業(yè)所有權(quán)，因而運(yùn)作起來(lái)相對(duì)簡(jiǎn)單。”光大信托研究員袁吉偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

另外，投資者層面的因素也不可忽略。多名從業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，CMBS的投資者多為機(jī)構(gòu)，相關(guān)政策法規(guī)也較為成熟，這也是它能夠在目前的環(huán)境下運(yùn)作的原因。

瀚德金融創(chuàng)新研究院院長(zhǎng)、清華鑫苑房地產(chǎn)金融創(chuàng)新研究中心副主任郭杰群指出，“國(guó)內(nèi)銀行已經(jīng)發(fā)行了多種對(duì)公信貸產(chǎn)品，法律環(huán)境和稅收環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟，因而CMBS是更加可行的方式。”

實(shí)際上，自去年8月放行CMBS以來(lái)，已有多家房企通過(guò)這一方式進(jìn)行融資。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)發(fā)行的CMBS總規(guī)模逾200億元。其中包括高和招商-金茂凱晨專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、“中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等。

REITs落地還需多因素配合

放行CMBS被視為資產(chǎn)證券化的“破冰之旅”。相關(guān)部門也多次部署和要求各地根據(jù)實(shí)際情況編制REITs試點(diǎn)方案。此種背景下，真正的REITs離我們還有多遠(yuǎn)？

從目前市場(chǎng)聲音來(lái)看，真正的REITs在內(nèi)地落地仍需時(shí)日。澳大利亞澳瑞姆中國(guó)戰(zhàn)略顧問(wèn)王瑋在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，REITs在內(nèi)地難以落地的原因是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量太少，而REITs對(duì)于資產(chǎn)回報(bào)率等均有要求。

可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，《中國(guó)公募RETIs發(fā)展白皮書》中指出，在美國(guó)REITs市場(chǎng)中，其權(quán)益型REITs的年化復(fù)合回報(bào)率可達(dá)12%，抵押型REITs相對(duì)較低，但也可達(dá)到9%。而中國(guó)內(nèi)地目前為數(shù)不多的類REITs產(chǎn)品收益率相對(duì)較低。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多名商業(yè)地產(chǎn)和資管人士時(shí)了解到，資產(chǎn)回報(bào)率低僅是REITs難以落地的原因之一，要最終成行還需要相關(guān)法規(guī)和政策的配合。

“REITs落地從另一個(gè)層面來(lái)講，單靠證監(jiān)會(huì)的推動(dòng)是不夠的，稅務(wù)系統(tǒng)的支持也十分必要，因?yàn)镽EITs要求其中收益的大部分要分配給投資者。”中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利表示。

以美國(guó)、新加坡為例，它們?cè)赗EITs收益分配方面規(guī)定，若應(yīng)稅收益的90%以股利或分紅形式分配給投資者，則可享有稅收優(yōu)惠。

但目前在內(nèi)地，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席專家巴曙松曾表示，“由于REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的搭建過(guò)程中，大量項(xiàng)目會(huì)涉及底層不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的剝離和重組，因此會(huì)涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業(yè)所得稅等眾多稅項(xiàng)，并且還可能面臨雙重征稅的問(wèn)題。”

“在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，CMBS我認(rèn)為是更適合商業(yè)地產(chǎn)的融資模式。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資工具中，CMBS、REITs和商業(yè)貸款基本三分天下，企業(yè)不應(yīng)該只將眼光放在REITs上。”郭增利補(bǔ)充道。