每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 盧祥勇

即將過去的2017年是中國房地產(chǎn)不平凡的一年，調(diào)控政策不斷收緊、各大房企銷售額再創(chuàng)新高，同時(shí)“房住不炒”“住房租賃”等亮點(diǎn)頻出。

12月9日，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在第四屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上指出，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過2017年的增長后，明年肯定會(huì)面臨調(diào)整，房地產(chǎn)銷售增速回落，但也存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌則直接表示，中型企業(yè)被并購的機(jī)會(huì)明年、后年會(huì)出現(xiàn)，前十名將會(huì)占到50%以上的市場份額。

房地產(chǎn)空間仍舊很大

近日，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2017~2018）》指出，2017年總體市場穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫，其中，尖塔型房價(jià)體系有所收斂，隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調(diào)整期和降溫期。

具體數(shù)據(jù)來看，2016年10月～2017年9月，一線城市二手房價(jià)格同比漲幅由4月的33.1%降到10月的26.4%，二線城市由38.6%微降到36.8%，三線城市樓市分化升溫，房價(jià)同比漲幅均由4月的12%上升到10月的17.6%，其中三線城市中有55個(gè)城市的房價(jià)漲幅上升，四線城市中有143個(gè)城市的二手房價(jià)格上漲。

2018年的市場將會(huì)如何變化？孫宏斌在上述論壇上表示，2018年會(huì)比2017年好一點(diǎn)，政策在現(xiàn)有的基調(diào)下可能稍微松一點(diǎn)，價(jià)格會(huì)稍微松一點(diǎn)。

李迅雷則指出，2018年房地產(chǎn)有更多來自結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移已經(jīng)到來了，農(nóng)民工從城市流到農(nóng)村、中小城市流向大城市這種趨勢還在延續(xù)。房地產(chǎn)投資應(yīng)該要看到未來十年、二十年中國經(jīng)濟(jì)格局的變化。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜對未來三年的房地產(chǎn)市場總量做了預(yù)判：2018年到2020年商品房住宅消費(fèi)面積有35億平方米的總量，每年銷售額總量有27萬億。盡管增長稍有下降，總量空間仍然還在。

行業(yè)集中度在加劇

在市場面臨調(diào)整時(shí)，行業(yè)加速邁入強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代。

黃瑜指出，保守預(yù)計(jì)到2020年，千億級企業(yè)會(huì)到25家，其中12家在1000億到3000億之間。未來企業(yè)的生產(chǎn)力布局和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，都有望圍繞城市群開展。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，截止今年11月，千億房企俱樂部擴(kuò)容至14家，碧桂園以銷售金額5347.7億元成為國內(nèi)首家年銷售額超5000億元的房企，預(yù)計(jì)2017年全年TOP10門檻或超1400億元。

激烈格局競爭下，孫宏斌認(rèn)為，中型企業(yè)被并購的機(jī)會(huì)明年、后年會(huì)出現(xiàn)，兼并收購的份額向大公司集中，前十名占到50%的市場份額“都擋不住”。

另外，平安銀行行長胡躍飛也表示，當(dāng)前各大房企都在深化區(qū)域布局，開展項(xiàng)目并購或者進(jìn)行橫向聯(lián)合，預(yù)計(jì)這一趨勢還會(huì)加快。行業(yè)整合的過程是房企間加大競爭、優(yōu)勝劣汰的過程，也是優(yōu)化資源配置、改進(jìn)市場效率的過程。在這個(gè)過程中，主流房企會(huì)扮演著最重要的角色，除了自身的發(fā)展壯大，主流房企還會(huì)把先進(jìn)的建筑思想、美好的居住理念和優(yōu)秀的人本文化帶入整個(gè)行業(yè)，推動(dòng)行業(yè)蛻變。

無獨(dú)有偶，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也提出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在加劇，促使一些開發(fā)商探索一些新的商業(yè)形態(tài)，由開發(fā)投資形式轉(zhuǎn)到多元化模式。