去年嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，沒有阻擋大房企加速奔跑的腳步，無論是規(guī)模還是增速都表現(xiàn)亮眼。證券時報記者統(tǒng)計，目前已公布去年銷售業(yè)績的上市房企中，有16家超過千億，合計銷售額達(dá)到39829.23億。以國家統(tǒng)計局最新公布的2017年全國商品房銷售額133701億計算，這16家千億房企的市場份額已經(jīng)達(dá)到29.8%。而從增速來看，16家千億房企中，有10家房企同比增速超過40%，占比高達(dá)62.5%。

大房企逆勢增長的原因是什么？這種高增長在未來能否持續(xù)？接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)”已成行業(yè)共識，行業(yè)集中度越來越高，大房企爭相加速奔跑，加上全國化布局及資源、產(chǎn)品等優(yōu)勢，強(qiáng)者恒強(qiáng)更加明顯。預(yù)計龍頭房企業(yè)績高增長仍將持續(xù)，市場份額加速提升的趨勢不會改變。

千億房企增速領(lǐng)跑

最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1-12月，全國商品房銷售額133701億元，同比增長13.7%。受去年全國各地嚴(yán)厲調(diào)控影響，全國商品房銷售額累計增速回落，至2017年年底，累計回落幅度達(dá)20.3個百分點。

盡管全國商品房銷售額增速大幅下降，但是大型房企的銷售額增速仍保持了較高增長。證券時報記者統(tǒng)計，16家千億房企中，除中海外，銷售額增速均超過了全行業(yè)增速（13.7%），并且有12家房企增速超過了2016年全行業(yè)34%的高增長水平，更有10家房企增速超過40%。其中，融創(chuàng)增速最快，高達(dá)140%。

與去年“期中考試”成績排名對比來看，16家千億房企中，前三強(qiáng)均突破5000億，分別是碧桂園5508億、萬科5298.8億、恒大5009.5億，規(guī)模排名與去年“期中考試”成績排名保持一致。融創(chuàng)則從第7名躍升為第4名，達(dá)到3620.1億。另外，保利和綠地銷售額均超過3000億，中海超過2000億。此外，龍湖、華潤、華夏幸福銷售額均超過1500億。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，公布2017年銷售業(yè)績的上市房企合計42家，合計2017年銷售額43897億，同比增幅達(dá)50%，刷新歷史記錄。

三四線城市放量

盡管去年樓市調(diào)控史上最嚴(yán)，但“大象”賽跑并沒有止步，而且跑的速度越來越快。這些大房企逆勢高增長的原因是什么？

“行業(yè)集中度在不斷提升，如果你不加速奔跑，你就不進(jìn)則退了。”新城控股高級副總裁歐陽捷接受證券時報記者采訪時說，未來大房企市場規(guī)模會越來越大，預(yù)計到2020年，20強(qiáng)房企市場份額將占60-70%，百強(qiáng)房企市場份額將占80%以上，所以大企業(yè)必須加速跑。另外，因為客戶、銀行、基金、供應(yīng)商、地方政府等資源都在向大企業(yè)集中，大企業(yè)自然跑得快。

中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰接受證券時報記者采訪時也認(rèn)為，從布局來看，龍頭房企提前以較低成本布局全國區(qū)域增長極，在去年一線和重點二線城市嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，搶抓非熱點二三四線城市放量契機(jī)，特別是靠近長三角、珠三角及北京周邊城市群的三四線城市成交出現(xiàn)較大增長。碧桂園的高增長就與其在三四線城市布局較多有關(guān)。

“從產(chǎn)品來看，龍頭房企牢牢把握市場需求變化和結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，剛需、改善型產(chǎn)品銷售較好。”蔣云峰說，此外，從營銷角度看，去年大房企營銷力度加大，電商、全民營銷等營銷手段純熟。特別是萬科、碧桂園等大房企實行的合伙人制比較有效，銷售量大增。

歐陽捷還認(rèn)為，布局面寬的大房企，在市場東方不亮西方亮的情況下，能夠保證業(yè)績增長可持續(xù)。最重要的是企業(yè)家的意愿，推動企業(yè)不斷向前跑。“因為希望更快增長，逼著他進(jìn)駐更多的城市。有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)。”他說。

高增長或?qū)⒊掷m(xù)

在地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升的大背景下，強(qiáng)者恒強(qiáng)成為共識，業(yè)績亮眼的龍頭房企也被資本市場看好。今年以來，龍頭房企股價持續(xù)上漲，多位券商分析師繼續(xù)看好今年龍頭房企的表現(xiàn)。

廣發(fā)證券分析師樂加棟認(rèn)為，行業(yè)政策邊際改善將帶動重點城市成交結(jié)構(gòu)性向好，一二線龍頭公司將充分受益，銷售規(guī)模將持續(xù)增長，加上拿地利潤率的改善、資金成本的相對穩(wěn)定以及管控效率的提升則保障了銷售規(guī)模增長向業(yè)績增長的最終兌現(xiàn)，龍頭房企估值將提升。

中信建投分析師陳慎也認(rèn)為，差別化調(diào)控思路確實在穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場，在2018年整體市場量價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，行業(yè)集中度的提升仍將帶來優(yōu)質(zhì)企業(yè)業(yè)績持續(xù)釋放的機(jī)會。

“分析師看好地產(chǎn)股，是因為頭部效應(yīng)，行業(yè)集中度不斷提升，資源向大企業(yè)集中，特別是上市公司，業(yè)績回報越來越高。”歐陽捷說，龍頭房企業(yè)績高增長至少還要持續(xù)3年，龍頭房企市場份額加速提升的趨勢不會改變。

克而瑞研究中心也預(yù)計，2018年龍頭房企將依靠出色的品牌、穩(wěn)健的運營能力繼續(xù)快速發(fā)展，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)四家房企的業(yè)績總規(guī)?；?qū)⒔?萬億，TOP10房企的行業(yè)集中度有望達(dá)35%。

不過，蔣云峰則認(rèn)為，今年大型房企的銷售業(yè)績將保持增長，但是增速或有所放緩。

（來源：證券時報 記者 張達(dá)）