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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)實習(xí)編輯 梁秋月

“一百年來，全球大型房企無一例轉(zhuǎn)型成功，萬達已經(jīng)改寫商業(yè)歷史，成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)型為主的企業(yè)。”萬達集團董事長王健林在萬達集團2017年工作總結(jié)中如是說。

對于萬達集團來說，過去的一年“歷經(jīng)磨難”，雖然未能完成此前定下的年度業(yè)績目標，但長期培育的服務(wù)業(yè)開花結(jié)果，顯然讓掌舵人王健林松了一口氣。對比2017年各項收入占比中，不難發(fā)現(xiàn)，其服務(wù)業(yè)收入占比已超六成。

長期處于輿論風(fēng)口的王健林對于萬達集團的回顧和展望備受關(guān)注。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，王健林今年的總結(jié)反復(fù)強調(diào)的是降負債、轉(zhuǎn)型和企業(yè)安全。在經(jīng)歷“賣賣賣”風(fēng)波之后，鮮有發(fā)聲的王健林首次詳細解釋了出售資產(chǎn)背后的邏輯。他對于外界的解讀頗為介懷，直言外界將賣資產(chǎn)解讀為“不行了”，是根本不理解商業(yè)邏輯。

“沒有只買的生意”輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型超預(yù)期

王健林曾于2015年對外公布了萬達的“第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”。自此，萬達的轉(zhuǎn)型成為王健林歷次工作總結(jié)中的高頻詞。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，“轉(zhuǎn)型”一詞在王健林的2017年工作報告中被提及16次。

頻繁出售資產(chǎn)的萬達一直處于風(fēng)口浪尖，真正加速“輕資產(chǎn)”落地的是2017年下半年。萬達與融創(chuàng)和富力的638億元“世紀交易”，融創(chuàng)拿下13個文旅項目，而77間酒店由富力接盤。這場交易后，直接導(dǎo)致萬達今年的總資產(chǎn)和收入指標減少了11.5%和10.8%。

事實上，一系列動作背后，王健林鮮有解釋。他曾在與融創(chuàng)和富力的簽約儀式上表示，不僅萬達商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營，萬達文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營之路。

此次年會上他首度發(fā)聲，“對于這次轉(zhuǎn)讓，眾說紛紜，很多解讀，萬達賣資產(chǎn)，是不是不行了，其實這是根本不理解商業(yè)的基本邏輯。”

軍人出身的王健林直言，“什么叫做生意？做生意用老百姓俗話說，叫做買賣。生意就是買和賣構(gòu)成的，世上沒有只買的生意，也沒有只賣的生意。買就說這個公司好，賣就說這個公司不好，這是根本不懂商業(yè)思維。”

王健林也毫不避諱，“每個大型文化旅游項目需要七年、八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負債，壓力相當大。”為了有利于萬達集中資金，保證核心資產(chǎn)，萬達廣場每年計劃開業(yè)50個，“做輕資產(chǎn)只賺不賠的買賣，絕對是上策”。

對于過去半年的一系列動作，王健林在發(fā)言中更多的將其總結(jié)為降負債、轉(zhuǎn)型、去杠桿以及保證企業(yè)經(jīng)營安全。在他看來，出售資產(chǎn)幫助萬達清償了債務(wù)，且擺脫了文旅項目長周期開發(fā)，每年近千億的有息負債。

2016年，萬達商業(yè)正式提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬達將輕資產(chǎn)分為兩種，一種叫做投資類，一種叫做合作類。在王健林看來，過去一年，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型超出預(yù)期。

“說萬達轉(zhuǎn)型就不再持有物業(yè)，這完全錯了，只是萬達不像以前百分之百自己持有。”他表示，萬達轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型，而萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。

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“不要求做多大規(guī)模“將負債降到絕對安全

“今年是萬達成立30周年，古人云‘三十而立’，萬達正站在長壽企業(yè)的新起點上，所以，今年對萬達而言是極其重要的一年。”萬達迎來了新的起點，王健林也顯得更加謹慎。

“現(xiàn)在全球和中國都在去杠桿、降負債，這樣加杠桿、逆勢而為是不科學(xué)的。”王健林總結(jié)，去年7月，萬達和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項目、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，僅此一項協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當于減債1100億元。

此外，對于出售海外資產(chǎn)，王健林也做出了相應(yīng)的解釋，“萬達過去幾年在海外投了一批項目，現(xiàn)在我們決定清償海外債務(wù)，賣一半資產(chǎn)就能把全部債務(wù)清償”。而出售資產(chǎn)的背后邏輯，實質(zhì)上是為了企業(yè)安全，為了保證核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

萬達三十而立之后，安全守業(yè)似乎顯得更加重要。

王健林將繼續(xù)降低企業(yè)負債定為2018年一大任務(wù)。萬達集團將采用一切資本手段降低企業(yè)負債，包括出售非核心資產(chǎn)、保持控制權(quán)前提下的股權(quán)交易、合作管理別人的資產(chǎn)等等，萬達要逐步清償全部海外有息負債，萬達商業(yè)A股退市資金也有了可靠方案。同時，計劃用兩到三年時間，將企業(yè)負債降到絕對安全的水平。

值得注意的是，萬達在轉(zhuǎn)型路上適時調(diào)整組織架構(gòu)以適應(yīng)轉(zhuǎn)型，王健林在年會上提出了三大建議，即：成立商管集團、地產(chǎn)集團和新網(wǎng)科公司。

地產(chǎn)集團主要負責消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)和萬達廣場的重資產(chǎn)，不排除搞純粹的住宅開發(fā)。王健林重點提到，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)，基本上負債和銷售額是對等的，銷售越多，負債越多，因此，地產(chǎn)集團就是在負債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展，不要求做多大規(guī)模。

對于萬達集團呈現(xiàn)出的微妙變化，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，房企大規(guī)模擴張階段已經(jīng)過去，企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展、夯實運營基礎(chǔ)將是未來發(fā)展的重點。