每經(jīng)記者｜董青枝    每經(jīng)編輯｜梁秋月    

人在他鄉(xiāng)，始于城中村。對(duì)于不少在深圳打拼的年輕人來(lái)說(shuō)，城中村充滿了勃勃雄心的力量。由于深圳是全國(guó)唯一一座沒(méi)有農(nóng)村的城市，城中村又因?yàn)榫o鄰市區(qū)，交通便利，無(wú)不是他們臨時(shí)的“家”。不過(guò)，隨著城市更新的加速，城中村也在歲月的打磨下千變?nèi)f化。

“房租又漲了，連農(nóng)民房都進(jìn)行‘美顏’，快住不起了。”正在找房的小媛（化名）苦笑著說(shuō)道。

在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策利好下，深圳城中村的農(nóng)民房也開(kāi)始迎來(lái)新面貌，例如房企整治改造、政企合作改造成人才公寓、房東個(gè)人改造等。但隨著居住環(huán)境的改善，租金也在上漲，租戶(hù)壓力倍增，如何權(quán)衡企業(yè)、業(yè)主、租客等之間的利益，成為必須面對(duì)的問(wèn)題。

                                             崗頭新圍仔社區(qū)農(nóng)民房  董青枝攝影 

農(nóng)民房“升值”矛盾滋生

根據(jù)深圳市住建局摸底調(diào)查結(jié)果顯示，深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個(gè)；城中村農(nóng)民房或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

在發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策利好下，2017年8月，深圳提出“十三五”期間，深圳將通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

農(nóng)民房既是城市綜合管理的難點(diǎn)，又隱藏巨大的商機(jī)，例如租賃、社區(qū)服務(wù)等，資本已悄然進(jìn)入。

記者近日以租客身份（下同）走訪深圳龍華白石龍社區(qū)、坂田、福田水圍村等多個(gè)城中村時(shí)發(fā)現(xiàn)，不同地段的農(nóng)民房租金差異很大。

但值得一提的是，區(qū)別于以往臟亂的農(nóng)民房，部分農(nóng)民房被企業(yè)或機(jī)構(gòu)改造后煥然一新，不僅外貌升值，租金也升值了。

記者走訪白石龍社區(qū)時(shí)，注意到一排墻體被刷新的農(nóng)民房，且墻上貼著“本棟招租一房一廳二房一廳”的橫幅告示。記者來(lái)到白石龍商住樓管理處進(jìn)行咨詢(xún)，工作人員告知，自己是皇嘉物業(yè)的員工，公司剛接手33、34棟的農(nóng)民房。至于租金，記者通過(guò)工作人員獲悉，目前有房源出租，租金區(qū)間約1700元~2800元/月，押二付一，半年簽，物業(yè)管理費(fèi)是100元/月，5月份會(huì)統(tǒng)一給房間配備熱水器和空調(diào)，房源均是8層的樓梯房。

記者在看房時(shí)注意到，部分租戶(hù)門(mén)上貼著補(bǔ)繳房租、管理費(fèi)、押金等通知，補(bǔ)繳金額有的達(dá)2500元。工作人員表示，這些是老住戶(hù)與原來(lái)的房東簽的租房臨時(shí)協(xié)議，現(xiàn)在公司接手后，有些住戶(hù)準(zhǔn)備搬離，部分住戶(hù)續(xù)租。

同時(shí)記者注意到，附近還有農(nóng)民房改造的窩趣輕社區(qū)，均是單間，拎包入住，租金為2280元~2780元/月，現(xiàn)在沒(méi)有空房源可租。但是，不同于這些被改造的農(nóng)民房，同片區(qū)未被改造的農(nóng)民房，約40平方米的一房一廳包含物業(yè)費(fèi)租金約1700元/月，不過(guò)是空房出租。

有租客坦言，相比原來(lái)的農(nóng)民房，這些改造過(guò)的農(nóng)民房租金明顯上漲，不得不搬家。

在長(zhǎng)租公寓高速發(fā)展時(shí)，也有公寓“渾水摸魚(yú)”，借機(jī)漲租。記者了解，白石龍片區(qū)的鑫海公寓現(xiàn)在已不出租空房，全部都帶家電或家私，空房只針對(duì)以前的老住戶(hù)需要續(xù)租的，根據(jù)張貼的租賃價(jià)格表可知，鑫海公寓的一房一廳家私房租金為3700元/月，管理服務(wù)費(fèi)為150元/月。該公寓的住戶(hù)告訴記者，這里每年都要漲租，今年的月租金漲了600元，還是押二付一。

針對(duì)借機(jī)漲租等亂象，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，新事物發(fā)展必定會(huì)涉及多方利益，如何平衡各方利益，這是一個(gè)很難做的事情，但也是必須做的事情。目前大力發(fā)展租賃市場(chǎng)關(guān)鍵還是在政府多提供政策，針對(duì)未來(lái)的長(zhǎng)租市場(chǎng)有法律保障和政策導(dǎo)向，要有法可依，有法必依，這樣的租賃市場(chǎng)才會(huì)穩(wěn)定安全。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，應(yīng)該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過(guò)整治和改造，農(nóng)民房的居住環(huán)境得到明顯提升。由于裝修成本等因素會(huì)帶動(dòng)租金的短期上漲，一方面可以考慮通過(guò)政府政策扶持，來(lái)降低運(yùn)營(yíng)方成本從而緩解租金上漲，另一方面租客的低租金房源需求，可以從更多的相應(yīng)房源供給上做配置。

農(nóng)民房需機(jī)構(gòu)化規(guī)?；脑?/h2>

據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)最重要的主體之一，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問(wèn)題。

深圳規(guī)劃國(guó)土委認(rèn)為，深圳住房租賃市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題是發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)，解決租賃市場(chǎng)特別是城中村租賃秩序混亂、消防安全隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租戶(hù)無(wú)法享受同等公共服務(wù)等問(wèn)題。各區(qū)要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質(zhì)量安全和衛(wèi)生條件。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科提出的萬(wàn)村計(jì)劃，整治改造農(nóng)民房，深業(yè)集團(tuán)也與政府合作改造水圍村，這些都是農(nóng)民房改造的典范。

就萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科早已率先入駐龍崗坂田街道、華為邊上的新圍仔村，并設(shè)立了“綜合經(jīng)營(yíng)辦公室”，實(shí)行“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”。

                                       萬(wàn)科崗頭新圍仔村農(nóng)民房改造項(xiàng)目 董青枝攝

記者近日走訪新圍仔村時(shí)被萬(wàn)科泊寓工作人員告知，房源2月底3月初放出，兩星期就滿租了，新的房源正在改造，要到6月才會(huì)有，目前的租金是800元~1400元/月，均是約15~20平方米的單間，帶裝修，不過(guò)不帶冰箱和洗衣機(jī)這類(lèi)電器，半年起簽，有公共的洗衣房和廚房。

據(jù)了解，萬(wàn)科在不同區(qū)位的城中村租金水平是有差異的，租金是按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行定價(jià)，一般給付的租金相比原業(yè)主之前收取的租金提升10%上下。

記者注意到，附近還有幾棟農(nóng)民房已無(wú)人居住，周邊的業(yè)主告知，這些也是要被改造的。同時(shí)記者了解到，周邊未被改造的農(nóng)民房，空房一房一廳950元/月，單間700元/月，可租房源較少，基本都是滿租狀態(tài)。

此外，在同一街道還有魔方公寓，均是30~40平方米的單間，可短租一個(gè)月，也可長(zhǎng)租，租金約2400元/月，分為月付和季付，還有270元/月的物業(yè)管理費(fèi)，拎包入住。目前也僅剩6樓的幾套房源，其他都滿租。

魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人此前告訴記者，魔方公寓的租金一般是根據(jù)地段來(lái)定價(jià)，深圳的出租率還是蠻高的，公寓經(jīng)過(guò)3個(gè)月的爬坡期后基本就是滿租狀態(tài)了，有些房間會(huì)因換租因素出現(xiàn)短期的空置。

除了萬(wàn)科以外，深業(yè)已將水圍村的29棟農(nóng)民房改造為水圍檸盟人才公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)和社會(huì)組織配租。水圍檸盟人才公寓是首個(gè)納入政府住房保障體系的城中村改造項(xiàng)目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點(diǎn)項(xiàng)目。

                                           深業(yè)水圍村人才公寓項(xiàng)目  董青枝攝

據(jù)了解，公布的租金水平是75元／平方米，低于同區(qū)域市場(chǎng)價(jià)，另外有75元／平方米的租金補(bǔ)貼由政府支付給深業(yè)。

業(yè)內(nèi)稱(chēng)，將農(nóng)民房改造為長(zhǎng)租公寓，不僅為解決歷史遺留下來(lái)的農(nóng)民房消防安全問(wèn)題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來(lái)源。

記者近日實(shí)地探訪水圍村得知，目前人才公寓已開(kāi)始登記入住，街區(qū)的商業(yè)部分已開(kāi)業(yè)，還有部分在裝修。同時(shí)，除了人才公寓外，還有4棟水圍1368國(guó)際公寓可對(duì)外出租，復(fù)式套房，拎包入住，2300元/月起，但現(xiàn)在已滿租。

另外，記者在農(nóng)民房片區(qū)看到水圍實(shí)業(yè)股份有限公司3月26日貼出的告知書(shū)，通知住戶(hù)水圍村的天然氣管道已全覆蓋，根據(jù)福田區(qū)人民政府消防安全指示精神，按規(guī)定從4月1日起水圍社區(qū)內(nèi)禁止瓶裝石油氣進(jìn)入及使用。

宋丁坦言，企業(yè)改造農(nóng)民房，提高了成本，勢(shì)必會(huì)在租金上反映出來(lái)，這是正常的。從市場(chǎng)需求角度來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)的上漲，租金必然也跟著會(huì)有一個(gè)漲幅，且低價(jià)又缺乏管理的房子可能越來(lái)越少，所以租客要有充分的心理準(zhǔn)備迎接新的租賃市場(chǎng)的到來(lái)。