南二環(huán)右安門萬達(dá)廣場(chǎng)東側(cè)，一片工地正在施工中，大部分地基已經(jīng)露出地面，整個(gè)工地四周被3米多高的圍墻環(huán)繞，圍墻上寫著“佑安府”三個(gè)字，項(xiàng)目東側(cè)的營銷中心已接近完工。

佑安府是北京市62個(gè)限房價(jià)（限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)）項(xiàng)目中的一員。5月26日北京市住建委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（下稱“《通知》”），這些限房價(jià)項(xiàng)目未來將面臨著不同的結(jié)局。

結(jié)局取決于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心與北京市保障性住房建設(shè)投資中心（下稱“市保障房中心”）兩個(gè)部門對(duì)項(xiàng)目可售住房的評(píng)估價(jià)，項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)確定的銷售均價(jià)的限價(jià)（下稱“銷售限價(jià)”）與評(píng)估價(jià)比值大于85%按照商品房銷售，而低于85%將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。

佑安府項(xiàng)目開發(fā)商之一中國金茂控股集團(tuán)有限公司（下稱“中國金茂”）方面表示，目前還沒有項(xiàng)目是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的確切消息。

佑安府銷售限價(jià)均價(jià)79459元/平方米，最高售價(jià)則不得超過83432元/平方米。佑安府在安居客等多個(gè)房地產(chǎn)平臺(tái)的信息顯示，佑安府項(xiàng)目的建筑類型為疊拼別墅及小高層。這意味著，它未來一旦轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，北京保障性住房里會(huì)出現(xiàn)別墅項(xiàng)目。

                                                        圖片來源：視覺中國

“共有產(chǎn)權(quán)墅？”

2016年底，為應(yīng)對(duì)房價(jià)快速上漲行情，北京市開始推出“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地，截至目前，已經(jīng)累計(jì)完成出讓62個(gè)地塊，涉及4.5萬套商品住房。

2017年7月18日，經(jīng)過68輪競(jìng)拍，中國金茂、世茂房地產(chǎn)、國瑞置業(yè)聯(lián)合體以78.7億元價(jià)格以及54%自持商品住房的代價(jià)拿下豐臺(tái)西鐵營村98.48畝土地使用權(quán)。該幅土地便是后來的佑安府項(xiàng)目所在。

佑安府項(xiàng)目總建筑面積為33.55萬平方米，計(jì)容面積為19.39萬平方米，是一個(gè)集合商業(yè)、辦公和住宅綜合體項(xiàng)目，其中住宅主要以疊拼別墅和小高層為主。項(xiàng)目于2018年5月初拿到施工許可證后即開始動(dòng)工。

據(jù)佑安府項(xiàng)目建設(shè)方案顯示，該項(xiàng)目住宅面積為11.42萬平方米，按照其銷售限價(jià)均價(jià)79459元/平方米計(jì)算，總貨值約為90.74億元，其中企業(yè)自持商品住宅比例為54%，貨值約為49億元；剩余可售貨值約為41.74億元。

此外，商辦建筑面積合計(jì)7.49萬平方米，其中5.73萬平方米為原建回購，項(xiàng)目還配建了7.05萬平方米停車場(chǎng)。

對(duì)于具備條件的限房價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目是否有強(qiáng)制性，北京市住建委一位工作人員表示，銷售限價(jià)和評(píng)估價(jià)比例低于85%的項(xiàng)目由政府統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。

共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

2014年3月10日，時(shí)任全國政協(xié)委員、住建部副部長的仇保興在政協(xié)小組會(huì)后表示，共有產(chǎn)權(quán)住房目前還是納入到保障房體系管理。

而保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。

根據(jù)《通知》，限房價(jià)項(xiàng)目取得施工許可證后，由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心和市保障房中心對(duì)項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心為北京市住建委下屬事業(yè)單位，主要承擔(dān)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析、預(yù)警預(yù)報(bào)等工作，并提出調(diào)控政策建議，同時(shí)也負(fù)責(zé)北京市購房資格審核等相關(guān)工作。

市保障房中心是北京市國資委全資持有的國有企業(yè)，為北京市保障類住房政府持有主體。截至2018年3月底，累計(jì)持有125個(gè)項(xiàng)目，保障房11.66萬套，持有面積達(dá)到900多萬平方米。

關(guān)于具體回購辦法，首先，項(xiàng)目經(jīng)過評(píng)估得出評(píng)估價(jià)，銷售限價(jià)與市場(chǎng)評(píng)估價(jià)形成比值，比值高于85%的項(xiàng)目仍按照限價(jià)商品房項(xiàng)目進(jìn)行銷售，低于85%的項(xiàng)目則將由市保障房中心轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，并代政府進(jìn)行回購。

對(duì)于開發(fā)商普遍關(guān)心的回購方式，上述北京市住建委工作人員表示，政府回購主要為住宅及相關(guān)配套設(shè)施，包括地下室、停車場(chǎng)等部分，對(duì)于單純以住宅為主體的限房價(jià)項(xiàng)目將整體打包回購。

對(duì)于綜合體項(xiàng)目或者有大量商業(yè)配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房后，回購僅僅涉及住宅及住宅公共配套部分，商業(yè)和辦公類等非住宅部分及配套并不在回購范圍內(nèi)，仍由開發(fā)建設(shè)單位持有或銷售。

市保障房中心將限房價(jià)項(xiàng)目收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房后，需在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款。

同時(shí)，《通知》還要求限房價(jià)項(xiàng)目出售后，購房者在取得不動(dòng)產(chǎn)證起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)賣，同時(shí)要求限房價(jià)項(xiàng)目在銷售過程中不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用公積金貸款。

在限房價(jià)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房過程中，兩個(gè)因素較為重要，第一，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，這一因素將直接決定項(xiàng)目是否轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房；第二為住宅部分貨值是否能夠覆蓋成本，如果不能覆蓋則意味著回報(bào)周期延長。

昂貴的共有產(chǎn)權(quán)房

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，62個(gè)限房價(jià)項(xiàng)目中，已經(jīng)確定了案名的項(xiàng)目接近30個(gè)，已經(jīng)取得施工許可證的項(xiàng)目超過10個(gè)，多個(gè)項(xiàng)目均已經(jīng)動(dòng)工，甚至部分項(xiàng)目已經(jīng)開始排號(hào)。

如果佑安府項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，市保障房中心回購住宅及相關(guān)配套，其中住宅部分貨值為90.74億元，再加上停車場(chǎng)、地下室等配套，最后收購價(jià)接近百億元。

市保障房中心回購以后，以共有產(chǎn)權(quán)房形式對(duì)外銷售，購房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額，這部分的成本最終如何消化值得關(guān)注。

目前看來，符合轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房條件的項(xiàng)目，大多位于房價(jià)較高的區(qū)域，一方面政府回購項(xiàng)目需要大量資金；另一方面這些項(xiàng)目即便限價(jià)，銷售價(jià)格仍然偏高。

佑安府項(xiàng)目銷售限價(jià)均價(jià)接近8萬元，假設(shè)出售50%的產(chǎn)權(quán)，以一套140平方米（疊拼別墅）的住宅計(jì)算，單價(jià)接近4萬元，總價(jià)也超過500萬元，至少需要200萬元的首付。

但將出售產(chǎn)權(quán)的比例降到30%左右，單價(jià)在2.4萬元左右，同樣一套140平方米住宅總價(jià)為336萬元，首付為135萬元左右。如果是購買商品房，同樣的價(jià)格在同一區(qū)域只能買到一套50平方米左右的開間。

不過，隨著《通知》下發(fā)，這些限房價(jià)項(xiàng)目也將加快入市步伐，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京62個(gè)限房價(jià)項(xiàng)目建筑面積大約為450萬平方米左右，合計(jì)4.5萬套住宅，預(yù)計(jì)下半年會(huì)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來2萬套新增供應(yīng)量。

（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 張雅楠 田國寶）