距離國內(nèi)首只投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）項(xiàng)目的公募基金成立已經(jīng)過去了4年，行業(yè)期待已久的“中國版”公募REITs進(jìn)一步取得突破。據(jù)了解，目前多家大型基金公司在積極上報(bào)公募REITs方案，試點(diǎn)產(chǎn)品或在年內(nèi)出爐。

據(jù)一位基金公司人士表示，該公司近日向監(jiān)管層上報(bào)了旗下公募REITs計(jì)劃。另一家基金公司人士也表示上報(bào)了相關(guān)的計(jì)劃，項(xiàng)目將主要與公司股東方合作進(jìn)行。

“目前行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)很多項(xiàng)目上報(bào)，也有消息稱相關(guān)產(chǎn)品會(huì)在年內(nèi)推出，重點(diǎn)批給一些有項(xiàng)目資源的公司。”上述基金公司人士表示，目前政策面對(duì)這類產(chǎn)品非常支持。

有基金公司人士介紹，根據(jù)其了解到的情況，目前基金公司上報(bào)的計(jì)劃主要是投資房地產(chǎn)ABS的公募基金，可能采取“公募基金+ABS”形式，類似固收類產(chǎn)品，而海外的REITs多為權(quán)益類產(chǎn)品，兩者存在差異。

一位基金公司人士則透露，此前上交所曾召集十多家基金公司開會(huì)，鼓勵(lì)大家上報(bào)公募REITs方案。他強(qiáng)調(diào)，公募REITs和一般公募產(chǎn)品不同，是先有項(xiàng)目才有產(chǎn)品，與一般的先成立基金再去投資的模式有很大不同。目前他所在公司正在尋找適合做成公募REITs的項(xiàng)目，經(jīng)過一段時(shí)間的尋找，都未能找到合適的底層項(xiàng)目，只能待找到了項(xiàng)目再報(bào)方案。“公募REITs的運(yùn)作形式是公募產(chǎn)品+ABS的架構(gòu)，而且必須是房地產(chǎn)項(xiàng)目的ABS。基金公司偏好收益率稍微高一些，至少5%-6%收益率，封閉期在十年以上的項(xiàng)目，也希望在廉租房或養(yǎng)老地產(chǎn)等有政策支持的公益性項(xiàng)目當(dāng)中去尋找，當(dāng)然其他寫字樓或商鋪等項(xiàng)目也會(huì)看。”

還有基金公司人士稱，所在公司打算聯(lián)合券商股東方一起上報(bào)，項(xiàng)目方面由券商股東提供。

不僅上交所，深交所也對(duì)公募REITs積極表態(tài)，4月8日，在海南省人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃掛牌儀式上，深交所表示，將積極推進(jìn)公募REITs進(jìn)程，配合推動(dòng)公募REITs的研究調(diào)研、規(guī)則制定等工作。

華泰證券研究所稱，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨復(fù)雜而嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步從“增量開發(fā)+粗放發(fā)展”的上半場(chǎng)，向“存量運(yùn)營+長效機(jī)制”的下半場(chǎng)轉(zhuǎn)變。REITs 恰好能夠?yàn)榇媪抠Y產(chǎn)的更新改造、長租公寓的開發(fā)運(yùn)營、PPP 基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)引入大量社會(huì)資本，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

此外，通過增加人的比重、發(fā)揮他們的價(jià)值發(fā)現(xiàn)作用，有利于熨平房地產(chǎn)周期和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。REITs投資作為權(quán)益融資符合“去杠桿”的監(jiān)管要求，有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能為投資者開辟一條新的資產(chǎn)配置渠道，降低不動(dòng)產(chǎn)投資的門檻。類REITs受現(xiàn)有稅收和法律法規(guī)限制體量有限，還不足以充分發(fā)揮這些作用，公募REITs才是解決這些問題的理想答案。

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