每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

6月26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，此前已預(yù)披露的金茂所持北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司34%股權(quán)，將以僅僅1元的底價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。北京昊遠(yuǎn)置業(yè)是金茂、路勁、中鐵建三家聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司。

值得關(guān)注的是，路勁已于6月20日將所持33%股份轉(zhuǎn)讓予中鐵建，掛牌前尚未完成工商變更登記。也即，三家股東中的兩家都在尋求退出，而金茂幾乎是以一種贈送的方式。

但事情遠(yuǎn)不止1元這么簡單。

尚在虧損

2018年10月，金茂、路勁、中鐵建三家聯(lián)合體在經(jīng)歷25輪競價(jià)之后，以37億元總價(jià)競得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R2地塊，溢價(jià)率17.46%。銷售均價(jià)不超過52695元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過55330元/平方米。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，該地塊案名定為“西派公館”。項(xiàng)目采取7層～18層高低配設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)推出1137套房源，目前尚未開售。

轉(zhuǎn)讓公告顯示，北京昊遠(yuǎn)置業(yè)截至2019年5月31日尚無營業(yè)收入，凈利潤-294.86萬元，擁有38.8億元負(fù)債，所有者權(quán)益-294.86萬元。

對于此次轉(zhuǎn)讓，中國金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞在6月6日的股東大會上解釋稱：“拿地之前合作雙方都有協(xié)議，如果超過任何一方董事會的授權(quán)，那么合作就自行解除，并協(xié)助對方退出合作，北京這兩個地塊就是這么一個結(jié)果。”

關(guān)于為何會是“1元”轉(zhuǎn)讓，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示：“應(yīng)該涉及三方的合作細(xì)節(jié)，金茂在前期可能沒有實(shí)質(zhì)性投入，所占股份也只是三方協(xié)議的結(jié)果，所以金茂會接受低價(jià)轉(zhuǎn)讓。”

金茂沒有實(shí)質(zhì)性投入，在公告中“中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司（中鐵建子公司）超額提供全部股東借款共計(jì)381685萬元，包含轉(zhuǎn)讓方應(yīng)提供至標(biāo)的企業(yè)的借款人民幣129772.9萬元”也得到了佐證。

隱藏條件

該轉(zhuǎn)讓雖底價(jià)為1元，但附帶的轉(zhuǎn)讓條件仍卻另有深意。

首先是需支付大筆利息。

根據(jù)轉(zhuǎn)讓條件，轉(zhuǎn)讓后，北京昊遠(yuǎn)置業(yè)產(chǎn)生的收入需要優(yōu)先償還中鐵建借款本息。上文提及，中鐵建超額提供全部股東借款共計(jì)38億元，并按照年利率20%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息。也就是說，項(xiàng)目公司每年必須背負(fù)的借款利息就達(dá)7.6億元。

其次，交易條件似乎專門為中鐵建而設(shè)。

中鐵建是原股東，所以有優(yōu)先購買權(quán)，若無人有意向購買，則中鐵建會和金茂協(xié)議轉(zhuǎn)讓。即使有其他多家意向企業(yè)產(chǎn)生了最高競價(jià)，還是要先詢問中鐵建是否愿以此價(jià)格購買；如果中鐵建放棄購買，其他企業(yè)才能順利購買。

所以，1元底價(jià)很可能是為了讓中鐵建以一個盡可能低的價(jià)格獲得該項(xiàng)目。

最后，成功受讓方還需要向北京昊遠(yuǎn)置業(yè)提供13.4億余元貸款。

具體情況為，中鐵建以股東身份向北京昊遠(yuǎn)置業(yè)提供了38億元貸款，其中包含了本應(yīng)該由金茂提供的其所占比例34%的13億元貸款。掛牌期間，中鐵建預(yù)計(jì)還會為北京昊遠(yuǎn)置業(yè)提供1.5億元貸款。

交易條件規(guī)定，受讓方需要以此共39.5億元貸款為基準(zhǔn)，向北京昊遠(yuǎn)置業(yè)提供其所占34%股份貸款，也就是13.4億元有余。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“對于此類1元錢的交易，本質(zhì)上是考慮兩點(diǎn)。第一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，或也會讓渡債務(wù)，即接盤方是需要承擔(dān)相關(guān)債務(wù)的。第二，可以降低相關(guān)稅費(fèi)成本。而且實(shí)際上從再具體看工程項(xiàng)目，其實(shí)很多還有抵押關(guān)系或其他關(guān)系，類似關(guān)系都需要接盤方去處置。而0元交易價(jià)格本身難以形成合同關(guān)系，所以會象征性報(bào)價(jià)1元的價(jià)格。”

所以，1元底價(jià)背后，還是幾十個小目標(biāo)的游戲。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)