每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜魏文藝    

港交所又將迎來一家由大型房企分拆而來的物業(yè)服務公司。

8月7日，保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱保利物業(yè)）向港交所提交上市前文件。如果最終成功敲鐘，保利物業(yè)將成為中國內地第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

《每日經濟新聞》記者注意到，從營收等方面來看，保利物業(yè)是今年以來赴港上市的物業(yè)服務公司中規(guī)模較大的一家。但眼下資本市場對于物業(yè)服務板塊的態(tài)度趨于謹慎，保利物業(yè)最終的定價和募資額能否達到預期，還有待驗證。

圖片來源：攝圖網 

“低利潤率”AB面

作為保利發(fā)展的全資子公司，保利物業(yè)招股書顯示，截至2019年4月30日，其合同管理面積達3.7億平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區(qū)的136個城市，在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業(yè)，包括549個住宅社區(qū)及268個非住宅物業(yè)。

保利物業(yè)在招股書中稱，其在中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合實力排名中持續(xù)保持前五名，而在具備央企背景的中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，則排名第一。

營收方面，截至2019年4月30日，保利物業(yè)收入為17.18億元，較上年同期12.10億元增加5.08億元；2016年度、2017年度、2018年度保利物業(yè)收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。

值得注意的是，保利物業(yè)目前在社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務兩方面較少發(fā)力，導致其營收來源相對單一。根據招股書，其主要的營收來源于物業(yè)管理服務收入，從2016~2018年分別占比74.3%、74.7%及68.8%。

從利潤率指標來看，保利物業(yè)的表現(xiàn)要落后于很多同行。招股書顯示，保利物業(yè)2018年毛利率為20.1%；2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年，保利物業(yè)的凈利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

可供對比的是，同樣在港交所上市的其他物業(yè)公司，如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業(yè)為20.43%。

如果以資本逐利的角度來衡量，保利物業(yè)的利潤率表現(xiàn)得確實不夠突出，但保利物業(yè)的考量或許也有一定道理。保利物業(yè)總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示，保利物業(yè)不簡單追求高的凈利、毛利水平，不追求“輸血式”，而是講究自身的合理利潤，這樣的含金量會高很多。

在她看來，相比前兩者，保利物業(yè)更為看重的是成長性，也就是可持續(xù)發(fā)展能力，“考驗的是企業(yè)經營管理水平，就是能不能把制度、標準體系、信息化做到非常精進的地步，能不能把降本增效這些手段用得更好，能不能對市場保持很強的敏銳，這也很重要。”

這其實已經逐漸成為行業(yè)共識。萬科董事會主席郁亮曾經對“萬科物業(yè)暫不上市”公開表示，“我怕資本引導壞了，刻意讓物業(yè)板塊與資本市場保持距離”。

數(shù)據來源：保利物業(yè)招股書

寒冬闖關的挑戰(zhàn)

這或許不是最好的上市時機。

一個月多月前，原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱嘉寶股份）最終延期掛牌。當時，嘉寶股份相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于考慮到港股市場發(fā)行窗口等各方面因素，公司經綜合考慮后決定更新招股書后再擇機發(fā)行。

據記者了解，嘉寶股份當時延期掛牌可能面臨的是認購不足的困境。“近來這段時間有大型公司股票發(fā)行、港股交易氣氛不足等發(fā)行窗口期因素，可能是認購不足的原因之一；除了市場因素，定價過高也可能導致認購不足。”一名市場人士表示。

而在嘉寶股份之前登錄港股的新城悅，同樣沒有獲得資本的熱捧。2018年11月，新城悅在港交所上市，其發(fā)行價定為每股2.9港元，這是其擬發(fā)售價格區(qū)間的底限。

但即便如此，新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發(fā)售股份，為其香港公開發(fā)售項下初步可供認購股份總數(shù)的36%，認購不足部分重新分配至國際配售部分。

而目前物業(yè)股的市盈率也開始逐漸回歸理性水平。例如，彩生活上市之時的靜態(tài)市盈率一度超過60倍，而今已經回落到了12.57倍；雅生活上市時的市盈率也超過50倍，如今則回落到20倍左右。

保利物業(yè)在如今的時間節(jié)點上市，著實不是一個很好的時機。

一名熟悉香港資本市場的人士告訴《每日經濟新聞》記者，現(xiàn)在整個市場趨勢大家都有顧慮，尤其是當這個行業(yè)不是特別看好的情況下，大家籌資者認購肯定會有所顧慮，未來估值等，都會有影響。

不過保利物業(yè)或許并不擔心。吳蘭玉指出，投資人是最聰明的，資本也是最聰明的，我很認同怎么評價一家優(yōu)秀的企業(yè)，一定是建立在規(guī)模夠大、盈利能力夠強、可持續(xù)性發(fā)展夠好，這樣的企業(yè)就是好企業(yè)。

而背靠央企，或許也是保利物業(yè)的底氣。“一方面，保利物業(yè)可以充分發(fā)揮央企背景優(yōu)勢，通過‘央央合作’‘央地合作’進行市場化拓展；另一方面，作為央企物業(yè)龍頭，本身在安全、應急管理方面具備獨特優(yōu)勢。”吳蘭玉指出。

  （鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan)

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