每經(jīng)編輯｜李凈翰    

房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。據(jù)住在浙江網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2018年杭州十區(qū)商品房成交均價(jià)為25817元/㎡，同比上漲了約17%。

拉長(zhǎng)數(shù)據(jù)看，這幾年買一套杭州的房子總歸是賺錢的。

2011年-2018年杭州商品房成交均價(jià)走勢(shì)（制圖：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

但這種財(cái)富是停留在賬面上的，當(dāng)購(gòu)房者想要把房子變現(xiàn)的時(shí)候，成交價(jià)格恐怕就要大打折扣了。

據(jù)錢江晚報(bào)，西湖國(guó)際城的業(yè)主張女士，上周剛剛將自己88㎡的房源出售，總價(jià)為255萬(wàn)元。此前，該房源的掛牌價(jià)一直在300萬(wàn)，降幅高達(dá)45萬(wàn)元，相當(dāng)于打了個(gè)85折。

一個(gè)更值得注意的信號(hào)就是，根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，就在上個(gè)月，杭州二手房庫(kù)存正式突破10萬(wàn)大關(guān)，當(dāng)?shù)厣弦淮纬霈F(xiàn)這種狀況，還是在2014年。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

300萬(wàn)元二手房猛降至255萬(wàn)元

據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道，西湖國(guó)際城的業(yè)主張女士將自己價(jià)值300萬(wàn)元的二手房（88平方米）以255萬(wàn)元出售，每平方均價(jià)大約為2.89萬(wàn)元，而該小區(qū)二手房近期成交均價(jià)在每平方米3.2萬(wàn)元左右。報(bào)道稱，張女士急于置換，迫不得已才大幅降價(jià)以求快速成交。

在透明售房網(wǎng)上，西湖國(guó)際城小區(qū)目前正式掛牌的房源共計(jì)101套，可選余地確實(shí)不小。而據(jù)周邊的經(jīng)紀(jì)人透露，西湖國(guó)際城近一個(gè)月的成交量只有個(gè)位數(shù)。

西湖國(guó)際城也并非個(gè)例，我愛(ài)我家未來(lái)科技城店的陳店長(zhǎng)表示，其負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的多個(gè)小區(qū)，如富力西溪悅居、合景天峻以及北大資源未名府，最近都有急售的房源出現(xiàn)。這些房源普遍都比市場(chǎng)價(jià)低20萬(wàn)-30萬(wàn)元，例如北大資源未名府，11月共成交了8套，其中有兩套就是急售的房源，降價(jià)幅度在20余萬(wàn)元。

“盡管每年年底總有一些急需用錢的房東會(huì)降價(jià)出手，不過(guò)受到掛牌量以及整體行情的影響，今年這樣的情況比往年要更多一些。”陳店長(zhǎng)表示，這些價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源出售，周期就會(huì)大大縮短，快的幾天就能成交。

最近杭州“割肉”賣房的人可不少。據(jù)騰訊房產(chǎn)杭州站，杭州二手房11月18日-11月24日成交量重回1500套。對(duì)此，浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析：

“11月第三周，成交量反彈至1500套以上，是近兩個(gè)月以來(lái)表現(xiàn)不錯(cuò)的一周。其原因一是掛牌量充沛，可選余地大；二是不少房東以價(jià)換量誠(chéng)意十足，例如主城區(qū)排名第一西湖國(guó)際城，最近成交價(jià)格與之前預(yù)期還是存在差距，不排除有急賣讓利的原因。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

杭州二手房庫(kù)存突破10萬(wàn)套

值得一提的是，就在11月6日，杭州二手房庫(kù)存正式突破10萬(wàn)大關(guān)。這個(gè)數(shù)字隨后繼續(xù)增長(zhǎng)，截至11月30日，杭州二手房庫(kù)存達(dá)到了101495套。

杭州二手房掛牌突破10萬(wàn)套，意味著什么？

據(jù)青年時(shí)報(bào)，荊海燕表示，“對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，10萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字的壓迫感還是比較強(qiáng)的。”

為什么二手房掛牌破10萬(wàn)套關(guān)注度如此之高？

因?yàn)樵跉v史上這并不是第一次。2014年，杭州就曾出現(xiàn)過(guò)這一情況，當(dāng)年新房、二手房市場(chǎng)高庫(kù)存之下，引發(fā)了新房大規(guī)模降價(jià)的情況，這也是業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者關(guān)注二手房掛牌量的原因之一。

也正因如此，有購(gòu)房者提出疑問(wèn)，歷史會(huì)重演嗎？

答案是不會(huì)。首先如今的大環(huán)境和2014年市場(chǎng)環(huán)境不同，最大的區(qū)別在于目前杭州實(shí)行新房“限價(jià)”，一二手房之間的價(jià)格多少還會(huì)存在一定的“剪刀差”，高地價(jià)項(xiàng)目本身的利潤(rùn)就被攤薄，因此新房很難降價(jià)。

另一方面，掛牌量很有可能對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但是影響的幅度暫時(shí)還沒(méi)有那么大。

荊海燕指出，目前新房市場(chǎng)本身就出現(xiàn)了分化，“紅盤(pán)”產(chǎn)生“萬(wàn)人搖”，而流搖的樓盤(pán)數(shù)量也在增加，這種分化已經(jīng)表明新房市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)變化。接下去，二手房市場(chǎng)可能給新房市場(chǎng)帶來(lái)的傳導(dǎo)就是，購(gòu)房者或投資者會(huì)更多的看好“紅盤(pán)”,所以接下去就會(huì)造成“紅盤(pán)”越來(lái)越“紅”，而性價(jià)比較低的樓盤(pán)關(guān)注度就會(huì)降低。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，當(dāng)?shù)?ldquo;紅盤(pán)”中最典型的便是幸福里，月初剛開(kāi)盤(pán)，有23760戶客戶登記，成為“2萬(wàn)人搖”；月底又加推396套房源，共吸引20852組客戶搖號(hào)，又是“2萬(wàn)人搖”。

另?yè)?jù)都市快報(bào)報(bào)道，最近這一個(gè)月的時(shí)間里，杭州市區(qū)十個(gè)行政區(qū)共有101個(gè)樓盤(pán)推出新房源，其中因購(gòu)房意向登記人數(shù)少于房源數(shù)量而出現(xiàn)“流搖”情況的樓盤(pán)，數(shù)量超過(guò)一半，達(dá)到了58個(gè)。

另?yè)?jù)浙江在線，浙報(bào)地產(chǎn)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，無(wú)論是商品房還是二手房，庫(kù)存數(shù)并非絕對(duì)真實(shí)數(shù)據(jù)，它們對(duì)市場(chǎng)的影響也是逐漸累計(jì)的。對(duì)市場(chǎng)而言，更重要的影響仍然是政策特別是貨幣政策。

利率方面，11月20日，央行公布最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)4.15%，上次為4.20%；5年期以上品種報(bào)4.80%，上次為4.85%。

據(jù)住在浙江網(wǎng)，目前杭城多家銀行房貸利率實(shí)行首套LPR+55基點(diǎn)、二套LPR+79基點(diǎn)。在LPR微調(diào)后，利率有所下降。具體來(lái)說(shuō)，貸款百萬(wàn)月供省31元。這樣看，此次利率調(diào)整，對(duì)杭州樓市而言，不會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生明顯的刺激，整體影響也可謂微乎其微。

值得一提的是，12月，樓市也到了收尾階段。

就目前的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商大概率還會(huì)延續(xù)11月的狀態(tài)，推盤(pán)節(jié)奏加快，進(jìn)一步助力年底沖量。對(duì)剛需族而言，無(wú)論是新房還是二手房，近期可能都是一個(gè)“撿便宜”的機(jī)會(huì)。

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