每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

經(jīng)過5天10場競拍，2021年成都首批集中土拍于6月11日落幕，最終40宗地全部成交，總成交金額為354.8億元。

值得注意的是，在“限地價+限清水房價+競自持”新規(guī)則下，頻頻被刷新的土地最高自持租賃面積比例取代了平均7.4%的溢價率，成為各方關(guān)注焦點。此外，清水交房、成品房交房、配建公共設(shè)施、裝修價格限制等多重要求，讓房企在拿地時就可以估算出利潤空間，也是此次成都集中土拍的另一大亮點。

“本次集中供地的土拍競爭是較為激烈的，但激烈程度較前幾年已經(jīng)有所下降，這也是市場變化和政策調(diào)控共同作用的結(jié)果。”西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉璐向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，在“雙限”政策下，使得本次出讓地塊的整體開發(fā)難度較大，對拿地企業(yè)的綜合能力要求較高。

成都錦江 圖片來源：每經(jīng)記者 魏文藝 攝

本土房企表現(xiàn)亮眼

復(fù)盤本次長達5天的集中土拍會發(fā)現(xiàn)，房企對成都市場的布局熱情依然高漲。

公開數(shù)據(jù)顯示，成都首批次集中供地40宗，合計約3449畝，建設(shè)用地約230萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模469萬平方米，起始總價達330億元。共吸引了超80家企業(yè)報名參拍，既有華潤、中海等央企，也有萬科、龍湖等一線上市房企，以及人居、新希望、成都城投等成都本土房企。

值得一提的是，華潤、龍湖、萬科、保利等頭部房企報名地塊均達到或超過20宗，德商、龍光、人居、金茂、融信、卓越等房企的報名地塊也均達到或超過10宗。最終，40宗地塊被31家房企瓜分。

從拿金額看，在此次集中拍地中，成都本土房企人居表現(xiàn)尤為耀眼，共獲得位于天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)和溫江區(qū)的4宗地塊，總金額53億元高居第一；龍湖則以18.7億元取得龍泉驛區(qū)一宗地，位列第二；龍光競得2宗地，成交金額18.4億元，排名第三。

其中，華潤、萬科、龍湖等14家一線品牌房企均成功拿地，總金額合計為136億元，占總成交金額的38.3%；本土與中小規(guī)模房企拿地金額合計為218億元，占總成交金額61.7%。值得一提的是，四川遠達、國銳、永利融投資、廈門源昌、重慶銀河等房企均為首次入蓉拿地。

“取地房企面臨分化趨勢，亦能證明各類規(guī)模房企對成都市場均有較高預(yù)期。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示，本土企業(yè)主要布局在成都近郊區(qū)域，一線品牌房企則以核心城區(qū)為主。

劉璐也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“隨著成都城市格局?jǐn)U張，板塊持續(xù)外延與發(fā)展，郊區(qū)的規(guī)劃與配套逐漸完善，也成為承接主城外溢需求的主要陣地，市場基本面持續(xù)向好，近郊與遠郊的價值也得到了更多認(rèn)可。”

事實上，在此次成都集中土拍首日（6月7日），成都市住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競買的主體資格審查辦法（試行）》（下稱《辦法》），直接將同時踩中“三條紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍）或有嚴(yán)重失信情形的開發(fā)企業(yè)納入競拍黑名單。

“本次出讓的地塊的整體開發(fā)難度是較大的，對拿地企業(yè)的綜合能力要求較高。”劉璐表示，這也進一步對房企操作規(guī)范性和合法性提出更高要求，一定程度上也有利于引導(dǎo)土拍降溫。

近八成地塊“競自持”

雖然聯(lián)合操盤、合作開發(fā)的模式已被視為房企擴張的安全方式，不過成都此次集中供地中僅有17.5%的地塊是通過聯(lián)合方式拍得，占比較低。

本次土拍最值得關(guān)注的是，成都采取了新的游戲規(guī)則“限地價+限清水房價+競自持”。出讓的40宗土地中，除兩宗沒有要求競自持外，其余38宗在出讓文件中或明確有“競自持租賃住房面積比例”的要求，或規(guī)定了產(chǎn)業(yè)引入。自持比例從第一天的最高30%，到此后大部分都超過30%，甚至超過了50%的比例。

其中自持比例最高的是由四川遠達競得的高新區(qū)中和街道76畝地塊，自持比例高達59%，成交樓面地價13500元/平方米；其次是天府新區(qū)興隆街道的龍光地塊，自持比例為45%，成交樓面地價10400元/平方米。

與此同時，40宗出讓地塊均為“雙限”地，在限制了最高地價外，也限制了后期銷售的房價。這也就意味著，拿地時房企就可以匡算出利潤空間有多少。

以四川遠達競得的59%自持比例的高新區(qū)中和街道地塊為例，按照2.5容積率計算，其可建設(shè)面積約為50687平方米，其中可售面積20782平方米，自持租賃面積29905平方米。該地塊清水房限價為20200元/平方米，也即其未來可售房屋部分價值10.49億元，自持租賃部分房屋價值15.10億元。相比于其拿地總價17.11億元，可售房屋部分價值甚至無法覆蓋其拿地成本。而且該地塊需成品房銷售，即至少兩年后項目才開始回本，對房企現(xiàn)金流壓力可見一斑。

另貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，本次成都40宗地塊整體成交溢價率7.4%，較2020年全年土地成交溢價率下滑8個百分點左右。其中有31宗地塊觸頂轉(zhuǎn)入競自持階段，自持面積68萬平方米，占規(guī)劃建筑面積比重為15.3%，在已結(jié)束及正在進行的首批集中供地的城市中仍位居前位。

“大量自持租賃物業(yè)的存在，對拿地房企的產(chǎn)品設(shè)計和運營能力都會有更高的要求。畢竟拿地和開發(fā)都是短期的，而自持運營是長期的。”劉璐向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，本次集中土拍也可以看作是未來大規(guī)模房企自持長租公寓物業(yè)的開端，給未來大城市的長租公寓發(fā)展提供更積極的帶動和影響。

值得一提的是，此前杭州首批集中土拍也全部采用了“競自持”政策，結(jié)果57宗地塊中41宗拍至溢價封頂，進入自持階段，最終12宗自持比例超過20%，已經(jīng)讓幾乎所有開發(fā)商直呼“不賺錢”。

不過，在本次土拍前的6月1日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市財政局印發(fā)的《成都市住房租賃市場發(fā)展試點財政獎補資金使用管理辦法（修訂）》提到，根據(jù)租賃住房建筑面積計算，新建租賃住房按1200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進行補助（含通過商品房配建的自持租賃住房）。這也意味著，對于這次土拍中拿到自持租賃住房用地的企業(yè)來說，租賃部分可以拿到1200元/平方米的補貼。

與此同時，在本次集中土拍期間，成都還發(fā)布了兩項通知，分別對新建住宅建設(shè)品質(zhì)技術(shù)管理和新建成品住宅裝修管理進行規(guī)范。

“成都在落實‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’的重要決策部署同時，也在不斷尋找城市發(fā)展建設(shè)、購房者、開發(fā)企業(yè)三方面需求的平衡，持續(xù)促進成都房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”中指院分析指出。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)