每經(jīng)記者｜葉峰    每經(jīng)編輯｜肖芮冬    

首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日運行平穩(wěn)，9只基金全部收紅，截至收盤，蛇口產(chǎn)園上漲14.72%，表現(xiàn)最好，而廣州廣河、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅不足1%。

9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT和廣州廣河全天出現(xiàn)高開低走，開盤高位追漲的投資者出現(xiàn)了一定浮虧。

值得注意的是，對于風(fēng)險偏好很高，或?qū)τ谄珢鄱唐诮灰椎耐顿Y者，這類產(chǎn)品并不適合，公募REITs整體來看，是一個投資長期化的產(chǎn)品，這點其實從其收益屬性也能發(fā)現(xiàn)，其收益來源本身就不是短期行為。

首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日集體翻紅

此前一開售就被搶購一空的首批公募REITs，今日上市首日交投活躍，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs合計成交額18.6億元，其中，中金普洛斯REIT以3.05億元居首。

截至收盤，蛇口產(chǎn)園上漲14.72%，表現(xiàn)最好，而廣州廣河、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅不足1%。

值得注意的是，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT和廣州廣河全天出現(xiàn)高開低走，其中首鋼綠能大漲20%開盤后，全天大幅走低，截至收盤僅上漲9.95%，盤中跌幅高達10%。

9只公募REITs上市首日表現(xiàn)

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金。REITs就是通過向投資者發(fā)行收益憑證，投向?qū)懽謽?、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等這些不動產(chǎn)，再給投資者分配收益的一種投資基金。它發(fā)售份額，封閉運作，在二級市場上進行交易。

投資者需要注意的是，與其他公募基金品種相比，公募REITs與大多數(shù)公募產(chǎn)品每天公布凈值不同，REITs每半年才公布一次凈值，交易價格完全以二級市場價格為準(zhǔn)。

適合偏好長期穩(wěn)定收益的投資者

與以往所有公募基金最大的不同在于，公募REITs的主要收益來源是這些基礎(chǔ)設(shè)施所產(chǎn)生的租金等收益。一旦你購買了公募REITs，相當(dāng)于間接成為了這些基礎(chǔ)設(shè)施的“房東”。

只不過，即使成為這些基礎(chǔ)設(shè)施的“房東”，也并不是穩(wěn)賺不賠，就像租房子也存在空房期，這些基礎(chǔ)設(shè)施同樣也可能因為各種經(jīng)營上的突發(fā)因素，導(dǎo)致租金等收益出現(xiàn)起伏，那么自然會影響房東的收益了。

此前各家基金公司針對底層資產(chǎn)的成長性已給出分紅率預(yù)測，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預(yù)計達到12%、10.5%，為首批最高；最低的為4.1%和4.16%。

9只公募REITs基本資料

這9只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是：

博時蛇口產(chǎn)園REIT（180101）基礎(chǔ)資產(chǎn)：蛇口工業(yè)區(qū)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園。

首鋼綠能（180801）基礎(chǔ)資產(chǎn)：首鋼生物質(zhì)項目包括生物質(zhì)能源項目、殘渣暫存場項目、餐廚項目。

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（508006）基礎(chǔ)資產(chǎn)：包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目2個子項目。

浙商杭徽REIT（508001）基礎(chǔ)資產(chǎn)：杭徽高速公路浙江段及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費權(quán)，其中杭徽高速公路（浙江段）包含三段，分別為杭徽高速公路昌化至昱嶺關(guān)段、杭徽高速公路汪家埠至昌化段和杭徽高速公路留下至汪家埠段。

張江REIT（508000）基礎(chǔ)資產(chǎn)：安恬投資、中京電子所持有的，位于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)盛夏路500弄1-7號的張江光大園。

中金普洛斯REIT（508056）基礎(chǔ)資產(chǎn)：由7個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計約704988平方米。截至2020年12月31日，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計平均出租率約 98.72%，合同租金及管理費平均約40.04元/月/平方米，估值合計約53.46億元。

鹽港REIT（180301）基礎(chǔ)資產(chǎn)：位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，鄰近鹽田港碼頭的現(xiàn)代物流中心項目。項目包括4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站。

平安廣州廣河REIT（180201）基礎(chǔ)資產(chǎn)：廣州至河源高速公路廣州段項目。

東吳蘇園REIT（508027）基礎(chǔ)資產(chǎn)：國際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目，均位于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)。

有市場分析人士表示，從過往ETF等封閉式基金的運作來看，很多時候都是規(guī)模靠機構(gòu)，流動性靠散戶的特性，往往這類產(chǎn)品會存在一定的折價，不過首批發(fā)行的9只REITs本身的資質(zhì)都很不錯。

但需要注意的是，對于風(fēng)險偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投資者，這類產(chǎn)品是滿足不了需求的；其次，對于偏愛短期交易的投資者，這類產(chǎn)品也同樣不適合，公募REITs整體來看，是一個投資長期化的產(chǎn)品，這點其實從其收益屬性也能發(fā)現(xiàn)，其收益來源本身就不是短期行為。

有券商表示，從投資角度看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs適合偏好長期穩(wěn)定收益的投資者，其中特許經(jīng)營權(quán)項目具有“抗降息”優(yōu)點，產(chǎn)權(quán)類項目具有“抗通脹”優(yōu)點。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)