近年來，房企“三道紅線”成為資本市場重要的關注點。雖然“三道紅線”首次從房企內(nèi)部限制有息債務增長，對整個行業(yè)發(fā)展帶來深層次變革，但具體到房企而言，不同發(fā)展模式的房企受影響程度不一。

成立于1996年，總部位于南京的弘陽地產(chǎn)，這種以商業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務三位一體協(xié)同發(fā)展的綜合型企業(yè)，受影響程度遠低于其他不懼杠桿盲目追求規(guī)模增長的房企。

近期公司頻出利好，不僅合約銷售額實現(xiàn)大規(guī)模增長，而且在“三道紅線”指標降至綠檔后財務穩(wěn)健也獲多家機構看好，并成功發(fā)行首筆綠債，債務結構持續(xù)優(yōu)化。

銷售表現(xiàn)出極強韌性，穩(wěn)步持續(xù)高質量增長

在近期，弘陽地產(chǎn)公布截至2021年5月31日未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)5月份實現(xiàn)合約銷售金額為人民幣129.23億元，同比增長45.92%，環(huán)比今年4月份增長80.04%；銷售面積為719,650平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣17,957元。

2021年1–5月，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售金額為人民幣396.1億元，同比增長91.9%；累計銷售面積為2,352,669平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣16,835元。

從銷售數(shù)據(jù)可以看出，弘陽地產(chǎn)2021年繼續(xù)堅持深耕核心都市圈、打造優(yōu)質項目，銷售表現(xiàn)出極強韌性，穩(wěn)步持續(xù)高質量增長。

整體而言，公司單月業(yè)績增速繼續(xù)強勢，前五月整體增幅表現(xiàn)相當亮眼。根據(jù)資料顯示，弘陽地產(chǎn)在2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強TOP47，擁有國家房地產(chǎn)一級開發(fā)資質?；诖瞬浑y看出，處在行業(yè)較前列的弘陽地產(chǎn)受益于集中度提升趨勢，亦獲得了規(guī)模進一步提升的機會。公司成長性釋放之下，進一步鎖定業(yè)績增長，夯實基本面，獲得確定性優(yōu)勢。

“三道紅線”下降至綠檔，綠色債獲認可助力融資成本降低

在業(yè)績表現(xiàn)方面，此前年度財報數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)在2020年實現(xiàn)收入人民幣201.59億元，同比增長32.89%；毛利為人民幣45.08億元，同比增長18.21%；母公司擁有人應占年度利潤為人民幣16.61億元，同比增長13.18%；每股盈利為人民幣0.50元，擬派末期股息為每股14.5港仙，按年增長16.9%。

財務結構方面，弘陽地產(chǎn)剔除預收款的資產(chǎn)負債率達69.4%，較2019年底下降近5個百分點，凈負債率為50.3%，大幅下降了20.1個百分點；現(xiàn)金短債比從2019年的1.4倍升至1.6倍，“三道紅線”指標由2019年末橙檔降至綠檔，實現(xiàn)“零踩線”。

此外，期末公司短期借款占比35.4%，同比下降6.6個百分點，短債償還壓力進一步下降，財務持續(xù)穩(wěn)健。2020年公司加權平均融資成本7.67%，同比下降0.19個百分點，融資成本持續(xù)下降。

可以看到，在大環(huán)境下，弘陽地產(chǎn)表現(xiàn)出極強韌性，穩(wěn)步持續(xù)高質量增長。此外公司還同時獲得了多家機構看好，國泰君安認為，基于對江蘇房地產(chǎn)市場的長期看好，弘陽地產(chǎn)計劃在接下來幾年持續(xù)投入60%的資源在該區(qū)域。集團每年計劃借助弘陽廣場開發(fā)商業(yè)項目，將有助于改善毛利率。維持“買入”評級，目標價3.50港元。

值得一提的是，在近段時間，弘陽地產(chǎn)發(fā)行首筆綠色債券，發(fā)行規(guī)模為2.1億美元，最終票面利率為7.3%。此次發(fā)行首筆綠色債券旨在繼續(xù)優(yōu)化集團債務到期結構，降低融資成本，這也為后續(xù)業(yè)績帶來了提振空間，并有助于獲得資本市場的認可，帶給估值催化效應。

同時，隨著公司持續(xù)的債務優(yōu)化和風險控制能力提升，公司在信用評級上也取得了不錯的表現(xiàn)。國際評級機構惠譽維持集團主體評級為B+(展望穩(wěn)定)，國際評級機構穆迪維持集團主體評級為B2(展望正面)，聯(lián)合國際給予集團評級BB(展望穩(wěn)定)。

這也是反映評級機構對弘陽地產(chǎn)持續(xù)降杠桿、強勁的流動性、良好的銷售規(guī)模和未來發(fā)展前景的高度肯定。從當前市場環(huán)境來看，在房地產(chǎn)債券市場較為動蕩的大背景下，弘陽地產(chǎn)的信用評級展望仍然得到國際評級機構的認可，反映其在市場中穩(wěn)固的競爭地位和良好的業(yè)務發(fā)展前景。

綜上所述，作為一家有強勁綜合競爭力的房企，“三道紅線”下降至綠檔尤顯珍貴，隨著公司深耕核心都市圈項目的持續(xù)推進，且具有深耕城市更新賽道的長遠優(yōu)勢還將發(fā)揮更深遠的影響。其低估值未來或將跟隨房地產(chǎn)行業(yè)整體的估值回歸行情的展開從而得到很好修復甚至可能得到更多估值溢價的優(yōu)勢。

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