每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜程鵬 魏文藝 易啟江    

臨近年末，房企也進入完成年度目標的最后沖刺期。

在各地開發(fā)商推出的各種促銷中，“打骨折”的工抵房尤其受到關(guān)注。不僅在房價迅速回落的三四線城市，包括廣州、廈門、南京、合肥、武漢等一線和強二線城市也紛紛涌現(xiàn)降價幅度驚人的“工抵房”。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，江蘇徐州吾悅?cè)A府10月初推出了5388元/平方米的“工抵房”優(yōu)惠（原價7000多元/平方米），這一促銷行為很快被喊停；廣州荔灣雅居樂天際715的工抵房讓利幅度達到了150萬元/套；武漢帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵價”“工抵房”口號，優(yōu)惠價格相當(dāng)于原價的9折-9.2折。

這些“工抵房”值得買嗎？未來是否有增值潛力？這些樓盤究竟跑輸還是跑贏本區(qū)域房價？我們通過每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)來揭示其真相。

“每經(jīng)AI品房”小程序正式上線，

全國297個地級城市100萬個樓盤小區(qū)，

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“工抵房”降價幅度最刺激的江蘇徐州吾悅廣場“吾悅?cè)A府”，最低5388元/平方米。根據(jù)每經(jīng)AI品房小程序測算，其當(dāng)前的估值參考價為5298元/平方米，未來5年內(nèi)預(yù)計達到6847元/平方米，事實上仍低于當(dāng)前正常銷售價格（7000多元/平方米）。

那么“吾悅?cè)A府”未來是否具備增值潛力？每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)顯示，吾悅?cè)A府所處位置屬于同城中年輕人比例偏高、學(xué)生兒童比例偏低的區(qū)域，無地鐵，但公交出行較為便利，有9個公交車站。

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在消費水平上，周邊餐飲消費客單價48元，相當(dāng)于二三線城市水平，在賈汪區(qū)內(nèi)也屬于TOP20的水平，屬于高檔消費區(qū)域。

中等醫(yī)療配套、教育配套較少、消費層次偏高的吾悅?cè)A府未來價格走勢如何？據(jù)每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)，盡管徐州市賈汪區(qū)整體房價將跑平全國平均漲幅，但吾悅?cè)A府5年內(nèi)房價將跑輸賈汪區(qū)平均漲幅，并且處于區(qū)域內(nèi)中等偏下的水平。

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在一線城市廣州，荔灣雅居樂天際715的“工抵房”讓利幅度最高達到150萬元/套。第三方平臺顯示，雅居樂天際715項目總價550萬元/套起，主力戶型為3居建筑面積66.3平方米，據(jù)此測算，該項目均價為83000元/平方米。

而讓利幅度最大的一套“工抵房”，折算后單價約為60330元/平方米。

荔灣雅居樂天際715共規(guī)劃有4棟，將于2023年12月交房。每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)顯示，該項目當(dāng)前估值參考價為80346元/平方米，低于正常售價，但較其推出的“工抵房”價格仍高出近2萬元/平方米。

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與徐州吾悅?cè)A府截然不同的是，荔灣雅居樂天際周邊消費客單價46元，相當(dāng)于二三線城市水平，在荔灣區(qū)內(nèi)屬于低消費檔次；同時但周邊大小購物商城多達15個，人口結(jié)構(gòu)指數(shù)達到3.2（3代表著三線城市的最優(yōu)值），這意味著雅居樂天際715在人口結(jié)構(gòu)方面相當(dāng)于三四線城市的水準。

根據(jù)每經(jīng)AI品房小程序大數(shù)據(jù)測算，雅居樂天際715房價未來5年將達到103365元/平方米，盡管跑輸荔灣區(qū)平均漲幅，在荔灣區(qū)大約排名89%位置。但和當(dāng)前“工抵房”的購入價格相比，一套房子將有286萬元的浮動空間。

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武漢的帝大御璟城，每經(jīng)AI品房小程序顯示其估值參考價為11677元/平方米，低于第三方平臺顯示的銷售均價13064元/平方米。但高于該項目推出的“工抵房”部分房源價格（11300元/平方米）。

每經(jīng)AI品房小程序大數(shù)據(jù)顯示，作為周邊3公里年輕人比例偏高、學(xué)生兒童群體較大的樓盤，帝大御璟城周邊并無小學(xué)配置，僅有6個幼兒園，在教育資源方面略顯不足。但在購物、通勤車速方面稍顯優(yōu)勢，優(yōu)于黃陂區(qū)大部分小區(qū)；公共交通方面的得分則處于黃陂區(qū)的低位，屬于后10%的小區(qū)。

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消費檔次上，帝大御璟城周邊消費客單價高于上述兩個樓盤，為54元，相當(dāng)于二線城市的最優(yōu)值，在武漢市屬于中檔消費區(qū)域，在黃陂區(qū)內(nèi)高于71%的住宅小區(qū)。

基于對商務(wù)密度、居住舒適度、教育配置、商業(yè)配套、通勤車速、公共交通等多個維度的交叉考慮，每經(jīng)AI品房小程序?qū)Φ鄞笥Z城未來5年房價估算為15164元/平方米，跑平黃陂區(qū)平均漲幅，同時與全國房價平均漲幅趨同。這也意味著，該項目的“工抵房”在未來五年有著4萬元的上浮空間。

【溫馨提示】

1.每逢周日，品房君都將根據(jù)近期各個城市市場熱點和樓盤熱點，運用每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)為讀者提供全新的分析資訊，敬請關(guān)注！

2.每經(jīng)AI品房小程序評估數(shù)據(jù)僅供參考，如有出入，請以各樓盤項目現(xiàn)場提供資料為準。

記者|包晶晶?

?編輯|程鵬 ?魏文藝?易啟江?

校對| 段煉

封面圖片來源：每經(jīng)記者?陳榮浩?攝

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