每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“大理的房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)再往下跌了，目前已經(jīng)快跌破底價(jià)了，再跌的話開(kāi)發(fā)商也不可能虧本賣，后面肯定是會(huì)漲的。”在大理有著多年房地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人史燕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

自以去年以來(lái)，大理樓市受新冠疫情影響明顯，包括成交均價(jià)、成交面積等，均呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢(shì)。

進(jìn)入2021年，大理房?jī)r(jià)依然未能止住下跌態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11月，大理新房?jī)r(jià)格除了在3月有短暫上漲外，其他月份均處于下跌狀態(tài)，甚至一度領(lǐng)跌全國(guó)70城。不僅如此，大理二手房?jī)r(jià)格也在今年下半年開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)下跌，11月二手房?jī)r(jià)格下跌幅度達(dá)1.9%，創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅。

大理某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

有片區(qū)新房?jī)r(jià)格每平米降了2000元

作為一座以旅游聞名的城市，大理一度因文旅地產(chǎn)的興起，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。

大理房?jī)r(jià)的上漲始于2016年前后，短短幾年時(shí)間迅速飆升到1萬(wàn)元/平方米以上，成為西部地區(qū)房?jī)r(jià)唯一過(guò)萬(wàn)元的非省會(huì)城市，其房?jī)r(jià)曾直逼省會(huì)昆明。

過(guò)去幾年大理房?jī)r(jià)漲了有多少？胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《胡潤(rùn)2019年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》報(bào)告顯示，2018-2019年大理房?jī)r(jià)一年漲幅達(dá)20.2%，是中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高、全球房?jī)r(jià)漲幅第二的城市。在這個(gè)榜單上，昆明房?jī)r(jià)漲幅排在全國(guó)第6位、全球第9位。

來(lái)源：胡潤(rùn)2019年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)

但自去年開(kāi)始，大理新房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年大理有3個(gè)月房?jī)r(jià)與前一個(gè)月持平，有4個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，并從去年11月開(kāi)始連續(xù)下跌，且房?jī)r(jià)降幅不斷擴(kuò)大。截至今年11月，大理房?jī)r(jià)同比下跌達(dá)4.2%。

“大理是一個(gè)旅游城市，以前大理大部分新房都是賣給外地人，但這兩年外地游客大大減少，本地人又消化不完這么多的房子，所以開(kāi)發(fā)商只能降價(jià)銷售。”史燕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，降價(jià)銷售情況以滿江片區(qū)最具代表性。

“目前滿江片區(qū)房?jī)r(jià)已接近跌破底價(jià)，單價(jià)在7000-8000多元，精裝的話也就是8000多元。”史燕表示，這一價(jià)格相比于去年每平方米已下降1000-2000元。“不過(guò)，下關(guān)主城區(qū)一些核心區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還是比較穩(wěn)定，均價(jià)都要10000多元。”

作為大理新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，滿江片區(qū)不僅是開(kāi)發(fā)企業(yè)最集中的區(qū)域，也是外來(lái)房企爭(zhēng)相入駐的區(qū)域，從2018年雅居樂(lè)、美的置業(yè)、萬(wàn)科的相繼拿地，到融創(chuàng)中國(guó)、大華集團(tuán)參與大理滿江代征安置地的開(kāi)發(fā)，再到2021年3月碧桂園龍山南片區(qū)拿地，如今的大理滿江幾乎集聚了本土和外來(lái)的知名房企，也是目前新盤最為集中的區(qū)域。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“碧桂園龍山印象102平方米小三室，單價(jià)不到8000元，剛開(kāi)盤前80名認(rèn)購(gòu)者還送7萬(wàn)元車位抵用劵。”史燕舉例道，占地3000畝的慢谷世界健康小鎮(zhèn)，52平方米的一室一廳旅居項(xiàng)目總價(jià)30多萬(wàn)元也能拿下，并且也送車位。

事實(shí)上，為緩解市場(chǎng)的低迷情況，今年以來(lái)大理各樓盤紛紛拿出各種優(yōu)惠政策吸引購(gòu)房者，包括打折、贈(zèng)送車位、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等方式。

“基本每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)推出自己的優(yōu)惠措施，特別是進(jìn)入下半年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響以及房企資金壓力較大，各項(xiàng)目給出的優(yōu)惠力度都很大。”某頭部房企云南區(qū)域負(fù)責(zé)人張華向記者表示，一些高價(jià)拿地項(xiàng)目，如下關(guān)區(qū)一項(xiàng)目樓面價(jià)為6000元/平方米，各種優(yōu)惠下來(lái)銷售價(jià)格已不到10000元/平方米，“顯然是貼著成本價(jià)銷售，已經(jīng)沒(méi)什么利潤(rùn)可言了” 。

盡管如此，今年大理房地產(chǎn)銷售量并未有顯著上漲。大理統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月，大理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在庫(kù)項(xiàng)目239個(gè)，增長(zhǎng)13.8%，完成投資額148.4億元，同比下降9.9%；商品房銷售面積130.3萬(wàn)平方米，同比下降32.6%，其中住宅銷售面積117.4萬(wàn)平方米，同比下降33.9%。

二手房?jī)r(jià)格創(chuàng)年內(nèi)最大跌幅

除了新房外，大理二手房市場(chǎng)也從今年6月開(kāi)始一路下滑。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，大理二手房?jī)r(jià)格自今年下半年開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)下跌，11月二手房?jī)r(jià)格下跌幅度達(dá)1.9%，創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅。

貝殼找房數(shù)據(jù)也顯示，目前大理二手房掛牌房源8047套， 滿5年房源僅159套；連續(xù)數(shù)月，大理每天的二手房成交量保持在個(gè)位數(shù)。

“相比于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)。”大理市區(qū)一門店中介人員趙成告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“很多二手房業(yè)主手里的房源是前期在大理房?jī)r(jià)較高點(diǎn)買的，現(xiàn)在就更不愿意降價(jià)了。也因此，更多人愿意買新房，而不是二手房。”

趙成表示，目前他所在門店二手房帶看量比較少，每天基本就1-2組，有時(shí)甚至一組都沒(méi)有，一個(gè)月成交量也不過(guò)1-2套，大家主要精力還是在推新房。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“大理人口數(shù)量、購(gòu)買力本就有限，嚴(yán)重依賴外地購(gòu)房者。這兩年受疫情影響，外地購(gòu)房者人數(shù)急劇下降，市場(chǎng)需求已釋放得差不多了。”張華表示。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年大理市全年生產(chǎn)總值1484億元，排在云南省第五位；全年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38435元。第七次人口普查結(jié)果顯示，大理市常住人口333.76萬(wàn)，排在云南省第六位，人口總量相比10年前減少11.9萬(wàn)。

不過(guò)另一方面，大理房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然受到開(kāi)發(fā)商的青睞。據(jù)《大理市2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年大理市合計(jì)供應(yīng)用地239.78公頃（3596.7畝），其中商服用地50.31公頃（754.65畝），商品房用地117公頃（1755畝）。其中今年上半年大理州十二縣市城鎮(zhèn)住宅用地成交面積527423.38平方米，占總成交土地面積的39.46%。

來(lái)自大理統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前10月，大理房地產(chǎn)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積129.7萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)40.9%；土地購(gòu)置面積55.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)99.2%。

不過(guò)該房企負(fù)責(zé)人表示，今年拿地的都是云南地區(qū)的中小型房企，“相比前幾年，今年全國(guó)性房企在大理拿地的熱情并不高，基本以消化此前的庫(kù)存項(xiàng)目為主”。

（應(yīng)受訪者要求，文中史燕、張華、趙成為化名）

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝