每經(jīng)AI快訊，中國銀河02月07日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發(fā)布2022年1月百強房企銷售數(shù)據(jù)。

1月百強房企銷售不佳，較去年同期下降40.69%：根據(jù)克而瑞公布的2022年1月百強房企銷售榜單，1月TOP100房企全口徑銷售金額為5849億元，較去年同期-40.69%，較2021年月均水平-95.37%。本月房地產(chǎn)市場依舊延續(xù)了去年下半年以來降溫的態(tài)勢，整體表現(xiàn)不佳，市場銷售慘淡，需求急劇下滑。主要是由以下兩方面因素造成：1）臨近春節(jié)，多數(shù)房企放緩供貨節(jié)奏；2）市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒加重導致有效需求不足。在一定程度上受到春節(jié)因素的影響，并且2月自然日天數(shù)較短，我們預(yù)計2月房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，保竣工、保交付勢在必行情況下，未來銷售面臨較大壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。

1月各梯隊房企銷售均出現(xiàn)惡化，大型、小型企業(yè)降幅明顯：2022年1月各梯隊房企銷售門檻均大幅下降，TOP3、10、20、50、100房企的銷售門檻分別為283、116、84、36、10億元，同比分別為-49.1%、-42.2%、-38.4%、-42.8%、-51.2%。就單月銷售金額而言，百強房企1月銷售額與去年同期相比出現(xiàn)明顯降幅，尤其以TOP1-3、TOP51-100最為突出。2022年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷售額為1113、1121、961、1684、971億元，較去年同比分別為-40.2%、-43.5%、-39.7%、-38.3%、-42.8%，較20年同期-22.9%、+7.4%、+4.4%、+14.5%、+8.5%。

頭部房企短期銷售下降，長期向好的基本面未變：具體到房企，銷售前三名為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，1月全口徑銷售額分別為494.5、335、283億元，同比分別為-11.09%、-52.28%、-32.62%，較20年同期+6.32%、-40.95%、+56.09%。融創(chuàng)中國1月銷售稍顯遜色，銷售金額為278億元，同比-20.57%，排在第4名。在頭部房企中，碧桂園、綠城中國、融創(chuàng)中國下降較為溫和，銷售同比分別為-11.09%、-20.52%、-20.57%。在排名前二十的房企中，濱江集團、華發(fā)股份、仁恒置地實現(xiàn)了逆勢增長，銷售增速分別為7.14%、1.79%、13.21%。我們認為頭部房企雖在短期受到市場環(huán)境的影響較大，但隨著風險事件出清，國家政策逐步放松，房企信用持續(xù)修復，長期向好的基本面未變，未來市場中的資源會更傾向于擁有良好運營管理能力的優(yōu)質(zhì)房企。

投資建議：短期維度，政策偏暖推動估值提升。目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，基本面仍處于加速下行途中，景氣度處于歷史最差，政策博弈仍有空間，我們認為今年一季度是配置的最佳窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預(yù)期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、碧桂園服務(wù)（6098.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、金科服務(wù)（9666.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風險。

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(記者 王曉波)

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