每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

北京時間3月10日，貝殼(NYSE:BEKE)公布了2021全年及第四季度財報。一方面，貝殼的收入和總成交額(GTV)繼續(xù)保持著增長；另一方面，貝殼再次產生了凈虧損。

在2021年，這家房地產經紀頭部公司畫出了一條復雜的曲線。而面對充滿不確定性的2022年，貝殼開啟的“一體兩翼”戰(zhàn)略能否湊效，尚待觀察。

新房業(yè)務“拖后腿”

2021年房地產行業(yè)的艱難自不必多言，但在很多核心數(shù)據(jù)上貝殼依舊獲得了較好的增長。

根據(jù)財報，貝殼2021年營業(yè)收入同比增長14.6%至808億元（人民幣，下同），總GTV同比增長10.1%至3.85萬億元。同時，2021年四季度末貝殼聯(lián)網門店數(shù)超過5.1萬家，同比增長8.7%；活躍門店數(shù)量超過4.5萬家，同比增長4.4%。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示，“我們對居住行業(yè)的底層判斷沒有發(fā)生過變化，即數(shù)字化驅動行業(yè)轉型，服務者不可或缺，品質服務可以穿越周期建立客戶信任。”

而在此之前，彭永東承認了貝殼遇到的困難，他表示：“2021年公司面對的內外部環(huán)境相繼發(fā)生變化，貝殼選擇迎難而上，在變化中變革。”

從財報可以發(fā)現(xiàn)，2021年貝殼盈利能力在下降，營業(yè)成本在上升，虧損也再次出現(xiàn)。2021年貝殼凈虧損為5.25億元，經調整后凈利潤為22.94億元。

2021年貝殼營業(yè)成本同比增長21.1%至649億元，而2020年為536億元。同時，毛利同比下降6.2%至158億元，2020年為169億元；毛利率下降至19.6%，2020年為23.9%。

2021年運營費用同比增長22.5%至172億元，而2020年為140億元。貝殼詳細地列出了花錢的地方：管理費89億元，營銷和推廣43億元，研發(fā)32億元，商譽、無形資產和其他長期資產減值7.47億元。

貝殼年報的如此表現(xiàn)，新房業(yè)務干系莫大。

從財報數(shù)據(jù)看，新房業(yè)務和二手房業(yè)務都得到了一定程度增長。2021年貝殼存量房交易服務的營業(yè)收入同比增長4.5%至319億元；新房交易服務的營業(yè)收入同比增長22.5%至465億元，而2020年這個數(shù)據(jù)為379億元。

對于毛利率下降的原因，貝殼解釋為“貢獻利潤率較低的新房交易服務在收入結構中的占比持續(xù)提高”“專注新房領域的銷售團隊的擴大帶來固定成本增加”等。

所以，雖然貢獻了一半以上的GTV，貝殼眼中的新房業(yè)務卻是拖累業(yè)績的重要原因。

另外，在管理費中有一項也存在“在市場下行時期壞賬損失的增加”，而二手房業(yè)務面臨的是個人客戶，壞賬很少，所以這里說的也是新房市場帶來的負面效應。

“將困難轉化為機遇”

如果說2021年貝殼全年的數(shù)據(jù)尚有喜有憂的話，那么2021年四季度的表現(xiàn)則差強人意。

2021年第四季度，貝殼成交額(GTV)7324億元，同比下降34.6%；存量房交易GTV3546億元，同比下降39.4%；新房交易GTV3568億元，同比下降24.0%；新興及其他服務GTV210億元，同比下降68.2%；營業(yè)收入為178億元，同比下降21.5%；虧損11.84億元（上年同期為12.67億元），經調整后的營業(yè)虧損為3.98億元（上年同期為22.31億元）。

壞賬問題也同樣困擾著貝殼2021年第四季度業(yè)績，財報顯示，“2021年第四季度管理費用22.02億元，上年同期為18.84億元，主要由于壞賬損失有所增加。”

貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤對市場的判斷是，“去年下半年市場急劇下滑”“隨著房地產行業(yè)的發(fā)展開始轉向長期、可持續(xù)，我們及時作出調整，通過運營優(yōu)化和戰(zhàn)略升級有效地將困難轉化為機遇。”

對于2022年一季度的業(yè)績，貝殼也不樂觀，“公司預計2022年第一季度營業(yè)收入在115億元至125億元之間，較2021年同期下降約39.6%至44.4%。”

事實上，今年以來房企業(yè)績繼續(xù)延去年下半年的下滑趨勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%，不同陣營房企業(yè)績均出現(xiàn)大幅下降。

值得一的是，截至2021年12月31日，貝殼經紀人數(shù)量為454504人，較2020年末下降7.8%；其中活躍經紀人數(shù)量為406794人，較2020年末下降8.7%。此外，移動端平均月活躍用戶(MAU)為3737萬，而2020年同期MAU為4818萬。

彭永東認為，“預計2022年平臺門店數(shù)量與經紀人數(shù)量均會在第一季度觸底，2022年末活躍門店數(shù)量以及活躍經紀人數(shù)量將較第一季度末有第一個位數(shù)的增長。”

發(fā)力家裝和租房

貝殼自身對其現(xiàn)狀有著清醒的認識，因而“一體兩翼”是彭永東在年報中反復提及的話。他解釋道，“‘一體’指代我們的主營業(yè)務，即存量房和新房經紀交易服務賽道。而‘兩翼’分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。”

彭永東甚至表示，“將全面激活在居住服務領域的布局，這將會給我們2022年財年及未來的財務表現(xiàn)帶來重要影響。”

值得注意的是，貝殼已經逐步開始了“兩翼”的行動。

2021年7月6日，貝殼宣布將收購圣都家裝100%股權，總對價不超過80億元，預計2022年上半年全部交割完成。在貝殼看來，家裝市場與曾被數(shù)字化改造的存量房交易市場較為相似，空間巨大、高度分散，長期以來盡管保持著相對高速的增長態(tài)勢，但用戶體驗還存在較大提升空間，亟待用產業(yè)互聯(lián)網的“重”度思維“重”做一次。

彭友東認為，“我們有能力去做。包括過往實踐，對于線上線下的理解，對于大團隊的管理，對于流程的標準化，都是我們有能力去做的。”

但目前家裝行業(yè)還沒有出現(xiàn)絕對巨頭，彭永東也清楚家裝市場的現(xiàn)狀，“家裝行業(yè)的核心是目前存在一個最大的行業(yè)的懸念，即有沒有在裝修領域中產生超過100億的商業(yè)模式。”　

此外，貝殼2021年底成立了貝殼惠居事業(yè)群，推出“貝殼租房”。今年2月10日，貝殼宣布其投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區(qū)落地，公寓占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，共有公寓2978套。

但目前，真正能夠在租賃行業(yè)賺到錢的企業(yè)可以說是寥寥無幾。有長租公寓從業(yè)者向《每日經濟新聞》記者表示，“我們的行業(yè)性質決定了我們就是微利的。”

尤其是2021年，曾經瘋狂擴張的蛋殼公寓因為租金貸高、杠桿疊加突如其來的疫情而消失在一夜之間。今年1月，“長租公寓第一股”青客公寓也在巨虧之后走上了破產清算程序。而此前爭先進入長租公寓領域的房地產企業(yè)也逐漸失去了聲量。

貝殼對于新業(yè)務的復雜心境或許能從徐濤的發(fā)言中讀出一二。“我們將大膽嘗試、小心求證，在圍繞‘美好居住’領域的家裝家居和普惠居住服務業(yè)務上投入更多資源。雖然新業(yè)務發(fā)力的初期必要投入會對集團2022年的盈利水平產生一定影響，但是我們仍然堅信，為消費者帶來更多圍繞‘居住’的全場景優(yōu)質服務體驗。”

（每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：視覺中國--VCG11480609281