每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

短短半年內(nèi)，哈爾濱兩度放松樓市調(diào)控。同時，哈爾濱也是首個取消限售的省會城市。

3月23日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從哈爾濱市人民政府網(wǎng)站獲悉，哈爾濱住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱哈爾濱住建局）經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《調(diào)控通知》）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。其中就包括哈爾濱此前實行的主城區(qū)6區(qū)限售政策。

值得注意的是，據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，今年1-2月，哈爾濱商品房存銷比均在40以上，分別是42.9、48.5，均為去年同期的兩倍左右。與此同時，2月份哈爾濱的新房供應(yīng)面積同比增長33%。安居客數(shù)據(jù)也顯示，3月至今，哈爾濱新房均價為11756 元/平方米，環(huán)比2月下降0.95%；二手房均價為9515元/平方米，環(huán)比2月下跌1.53% 。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增分析認(rèn)為，今年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)“充分釋放購房者需求”和“滿足購房者合理的購房需求”，各地積極落實因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步向需求端側(cè)重，購房者置業(yè)情緒略有好轉(zhuǎn)，但整體預(yù)期仍偏弱。若哈爾濱廢除限售政策落地實施，預(yù)計未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，主動積極調(diào)整。但在“房住不炒”的主基調(diào)下，熱點城市調(diào)整預(yù)期較小，但預(yù)計更多涉及市場調(diào)整壓力較大的城市。

^{來源：哈爾濱住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)}

半年內(nèi)兩度松綁

在哈爾濱2018年發(fā)布的《調(diào)控通知》中，要求實行區(qū)域性限售政策。在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

此次哈爾濱廢止《調(diào)控通知》，意味著上述實行了近4年的限售政策也將取消。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，哈爾濱本次擬廢止限售政策，充分說明限售政策的意義不大。對于一些過去階段性的收緊政策進(jìn)行廢除，也是基于市場和形勢的變化而調(diào)整的。廢除限售政策，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策約束和捆綁的內(nèi)容減少，也是樓市政策放松的一個重要體現(xiàn)。

除了限售政策，當(dāng)時《調(diào)控通知》還要求提高公積金貸款條件，將個人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調(diào)整為0.4，還嚴(yán)格控制二套以上購房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。

事實上，在2021年10月打響的“救市”第一槍中，哈爾濱就已經(jīng)調(diào)整了公積金貸款條件，比如放寬年限，二手房公積金貸款房齡提高至30年。同時，將公積金個人住房貸款可貸額度的計算倍數(shù)調(diào)整為借款人（包括主貸人及共同申請人）公積金賬戶余額的20倍。

在孟新增看來，此次哈稱濱取消限售，調(diào)控政策進(jìn)一步放寬，也說明當(dāng)前哈爾濱樓市調(diào)整壓力較大。哈爾濱之前雖然政策已多處放寬，但效果有限。此次主動廢除和修正，有利于促進(jìn)合理需求更好的釋放，使市場更好的穩(wěn)健發(fā)展。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年2月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手房環(huán)比下降1.0%，同比下降3.4%。自去年8月份以來，哈爾濱新房銷售價格環(huán)比持續(xù)下跌。

安居客數(shù)據(jù)也顯示，3月至今，哈爾濱新房均價為11756 元/平方米，環(huán)比2月下降0.95%；二手房均價為9515元/平方米，環(huán)比2月下跌1.53% ，同比去年同期下跌4.90%。

記者查閱易居研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1月、2月，哈爾濱的存銷比都在40以上，分別是42.9、48.5，均為去年同期的兩倍左右，2月份哈爾濱的供應(yīng)面積同比增長33%。

庫存方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，哈爾濱庫存同比漲幅高達(dá)120%，去化周期大于30個月，庫存風(fēng)險繼續(xù)增加。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

政策放松新形式

除哈爾濱外，今年以來，已經(jīng)有佛山、蘇州、東莞等地在人才購房、貸款、新房限價上出臺松動政策。3月初青島即墨區(qū)也改變了限售政策，新房銷售限制由拿證滿5年改為網(wǎng)簽后滿5年，二手房滿兩年即可交易。

值得注意的是，哈爾濱本次是采用廢止以往調(diào)控政策的方式放松。

“此次哈爾濱的既有政策廢除，也是政策放松的一種新形式。換句話說，政策放松不完全會體現(xiàn)為各地出臺一些放松性的條款，可能也會體現(xiàn)在對一些既有過于嚴(yán)苛、過于收緊的政策進(jìn)行取消。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限售放松至少使得一些房源可以有流通的機(jī)會，二手房的交易回暖，客觀上也會使得一些房東有能力去換房，進(jìn)而促進(jìn)新房市場交易的活躍。

3月22日，蘇州多家銀行的首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，為近5年來新低。橫向?qū)Ρ葋砜?，這一利率在全國一二線城市中也是較低的。

3月19日，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機(jī)制召開會議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例。在南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。

“房地產(chǎn)政策中，過去更多體現(xiàn)為金融政策的放松，但是各地‘五限’政策的放松節(jié)奏比較慢，各地需要基于市場情況主動作為，積極調(diào)整，尤其是要牢記近期國家各部門明確的思路，即“慎重出臺收縮性政策”，多從房地產(chǎn)市場交易活躍的角度出發(fā)，積極促進(jìn)市場行情復(fù)蘇。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。

對于哈爾濱本次取消限售的預(yù)期效果，孟新增表示，自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數(shù)次疫情反復(fù)影響，市場成交一直探底，購房者保持觀望態(tài)度。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府多次并及時發(fā)布扶持性政策。此次取消限售，一定程度上會激發(fā)二手房置換需求，但當(dāng)前購房者置業(yè)預(yù)期較弱，居民消費更趨理性，預(yù)計對房地產(chǎn)市場影響效果有限。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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