每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年一季度，土地市場持續(xù)低位運(yùn)行。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規(guī)模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交溢價率僅為4.4%。而且流拍撤牌率高企，土地市場回暖之路充滿波折。

企業(yè)拿地方面，一季度TOP100房企拿地總額2271.6億元，同比下降59.3%。TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.5%。

雖然一季度北京、合肥、廈門等多城開啟2022年首批集中供地，并帶動當(dāng)?shù)赝恋厥袌錾郎亍５w來看，受行業(yè)下行及房企資金壓力較大等因素影響，一季度房企拿地?zé)崆椴蛔?，疊加地方政府推地力度明顯放緩，土地市場場持續(xù)低位運(yùn)行。

土地供應(yīng)9年來同期最低

今年以來中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，如財政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，兩會定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購房需求等。

具體到各地，在今年首批集中供地中，多城除了掛牌的地塊位置更優(yōu)越外，還調(diào)整了土拍規(guī)則。如上海將之前的“隨機(jī)值”政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報價，使公平性得到更好保證；東莞取消建成后的限售價格，同時大幅下調(diào)競買保證金，并部分取消配建要求；杭州取消一次性拿地和競品質(zhì)等限制；南京下調(diào)競買保證金比例、取消租賃住房配建等，這些調(diào)整均增加了拿地企業(yè)的利潤空間。

不過從數(shù)據(jù)來看，今年各地的“兩集中”供地市場表現(xiàn)持續(xù)分化，同時300城住宅用地供需規(guī)模同比明顯縮量，成交樓面價自2019年來首次出現(xiàn)季度同比下滑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，一季度全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規(guī)模為2013年以來同期最低水平；其中住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%。今年已發(fā)布首批集中供地的18城中，合計供地面積較去年首批次下降53%。

成交方面，一線城市成交規(guī)模同比下降最多，達(dá)76.5%；二線城市成交規(guī)模同比下降65.0%，三四線城市成交規(guī)模同比下降54.9%。從已完成今年首批次集中供地的北京、福州等8個城市的情況看，受供地縮量影響，成交面積較2021年首批次均出現(xiàn)大幅下滑，整體下降75%。

受此影響，土地成交價格持續(xù)低溫，一季度全國300城成交樓面均價4621元/平方米，同比下降6.4%，為2019年以來首次季度同比下滑；成交溢價率僅為 4.4%。一線和二線城市樓面價結(jié)構(gòu)性上漲，其中優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。

此外，一季度全國住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計836宗，受土地市場供地縮量影響，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比下降15.6%，流拍撤牌率為23.5%，較2021年四季度下降0.2個百分點(diǎn)。

百強(qiáng)房企拿地額降近六成

土地整體成交低迷的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于償債高峰，資金面仍偏緊帶來的謹(jǐn)慎投資?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計，一季度百強(qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度TOP100房企拿地總額2271.6億元，同比下降59.3%；TOP100房企拿地門檻值為8億元，較2021年3月下降6億元；TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.5%。

同時，房企拿地分化顯著。3月50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。具體來看，50家代表企業(yè)中以央企國企為主的房企拿地積極，中海、保利、華潤等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點(diǎn)城市廣泛布局，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企。

2022年一季度房企拿地TOP10 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

值得注意的是，一季度50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比均值為77.9%，較同期降低5.8個百分點(diǎn)，企業(yè)傾向合作拿地。其中TOP31-50陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比降幅最大，下降11.4個百分點(diǎn)；TOP11-30陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比下降11個百分點(diǎn)；TOP10陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比上升了8.7個百分點(diǎn)。

從房企布局城市等級來看，50家代表房企2022年1-3月在二線城市的投資面積占比最高，為51.4%。此外長三角成為房企拿地最為集中的區(qū)域，占比達(dá)到31.6%。具體到城市來看，50家代表房企拿地面積TO10城市中，北京位列第一，重慶和合肥占據(jù)二、三位置。其中，北京以87.5萬平方米位列第一，重慶以82.8萬平方米位列第二。

從各城市群拿地金額來看，京津冀地區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑全國。3月，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額449億元，居四大城市群之首，其中，綠城中國拿地金額為98億元；長三角TOP10企業(yè)拿地金額418億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額181億元，位列第三。拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以385萬平方米位居三區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。

“此前由于部分企業(yè)融資借貸高位運(yùn)行，通過政策調(diào)整之后，部分企業(yè)率先回歸正軌，并且積極參與新一輪土拍市場活動當(dāng)中，接下來在更多企業(yè)進(jìn)一步調(diào)整之后，對土拍市場重新回歸正軌充滿信心。”

中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從目前已供應(yīng)的重點(diǎn)城市土拍規(guī)則來看，各地方政府均在拿地成本方面做出一定讓步，以保證房企的利潤空間，從而激發(fā)房企拿地意愿。預(yù)計二季度表現(xiàn)將明顯高于今年一季度冷清表現(xiàn)。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle）

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