每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

?3月28日早上9點(diǎn)，海淀區(qū)紫竹院路29號(hào)北京香格里拉酒店，主辦方早上7點(diǎn)就設(shè)好了簽到臺(tái)，很多人早早來到這里，他們的目的很簡(jiǎn)單：要買到東城區(qū)永定府的房子。

一天后，永定府首批391套房源全部售罄，原本預(yù)計(jì)進(jìn)行4天的選房?jī)H僅不到兩天便結(jié)束了，5771個(gè)號(hào)尚未進(jìn)行至2101。

“一房難求”不僅僅發(fā)生在東城，還發(fā)生在海淀。

4月4日，海淀區(qū)天恒學(xué)院里官宣143套可售房源已于當(dāng)日15:40全部售罄。14034戶家庭申購(gòu)143套房源，申購(gòu)比100：1，不到6小時(shí)全部售罄，售罄時(shí)選房號(hào)只到317。

不過4月10日，學(xué)院里發(fā)布通知稱，可售房源遞補(bǔ)選房活動(dòng)已于當(dāng)日9:17結(jié)束，這距離項(xiàng)目這次撿漏開始僅17分鐘。

永定府和學(xué)院里兩個(gè)項(xiàng)目都屬于高端項(xiàng)目，均價(jià)8.5萬-9萬元/平方米，且均為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

很多人感慨北京樓市小陽春兇猛，但也有的聲音說，北京并沒有上演小陽春。

申購(gòu)比100：1

“我們?nèi)豪锞蜎]人有去現(xiàn)場(chǎng)的資格。”朱余居（化名）是一名汽車博主，考慮到資產(chǎn)保值增值和后續(xù)生活規(guī)劃，他開始計(jì)劃在北京再購(gòu)置一套房產(chǎn)，由于具備相關(guān)購(gòu)房資格，綜合考慮之下，今年3月他申購(gòu)了天恒學(xué)院里。據(jù)他透露，某公眾號(hào)有近20個(gè)購(gòu)房大群，大家對(duì)學(xué)院里項(xiàng)目都非常關(guān)注。

“優(yōu)先級(jí)有9000多戶呢，我也就5000多號(hào)，怎么可能輪得到我。”朱余居調(diào)侃。

朱余居之前還關(guān)注了海淀另一個(gè)明星項(xiàng)目融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院，“3月初的時(shí)候去看房就不剩幾套了，都是一層大戶型，180平方米起步。”

他表示，項(xiàng)目所在的海淀樹村地塊一直有在關(guān)注，因?yàn)槭潜本┦讉€(gè)共有產(chǎn)權(quán)商品房豪宅的賣點(diǎn)，但不知為何一直沒等到公開申報(bào)的消息，等去現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候就已經(jīng)賣差不多了。

“有置業(yè)顧問給我的說法是，一些共有產(chǎn)權(quán)房跟商品房其實(shí)沒差別，實(shí)際是沒有降價(jià)的，可能通過捆綁銷售地下室等方式來維持一定的售價(jià)水平。”

3月19日，有融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)銷售人士發(fā)布了一條推送，“900戶，開盤至今歷時(shí)5個(gè)月，學(xué)府壹號(hào)院迎來了真正意義上的收官，除了275樓王在售，其他戶型全部清盤，整個(gè)項(xiàng)目只剩個(gè)位數(shù)房源”。

從公開資料看，2021年10月，學(xué)府壹號(hào)院一次性拿出全部900套房源，以均價(jià)8.96萬元/平方米對(duì)外銷售，2000多組客戶參與搖號(hào)。隨后的現(xiàn)場(chǎng)公開搖號(hào)當(dāng)天，從下午兩點(diǎn)一直到凌晨一點(diǎn)，項(xiàng)目單日認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到124.8億元，刷新北京樓市單盤單日成交額新紀(jì)錄。

學(xué)府壹號(hào)院排名1-3月北京住宅項(xiàng)目銷售榜第一 來源：中指院

從機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)來看也是如此。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-3月，北京商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP10項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額211.30億元，網(wǎng)簽面積33.76萬平方米。其中，學(xué)府壹號(hào)院網(wǎng)簽金額超66億元，位居榜單首位；圓明天頌項(xiàng)目網(wǎng)簽金額33.4億元，位居次席。

“達(dá)不到小陽春概念”

盡管第一季度業(yè)績(jī)齊齊大跌，但開發(fā)商們的成交喜報(bào)近期頻現(xiàn)北京樓市。

如華潤(rùn)橡樹灣開盤半小時(shí)便成交286套，成交額19.54億元；中建學(xué)府印悅首開熱銷228套；中海匯德里開盤銷售50億元；京能龍湖熙上熱銷8億元等等。

部分開發(fā)商發(fā)布的銷售喜報(bào)

是開發(fā)商在烘托氣氛，還是北京樓市小陽春真的已經(jīng)來了？

“整體3月數(shù)據(jù)來看沒有特別突出，只是一個(gè)正常的市場(chǎng)成交量。當(dāng)然北京確實(shí)有局部很熱的區(qū)域，但我認(rèn)為這代表不了整體市場(chǎng)。”深耕北京豪宅市場(chǎng)多年的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人盛家林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“熱點(diǎn)區(qū)域在我看來有兩處，新房方面海淀熱一些，二手房的話亦莊馬駒橋熱一點(diǎn)。我所在的板塊交易量倒還可以，但完全達(dá)不到特別夸張的上升或增加。”

數(shù)據(jù)看也的確是這樣。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，3月北京二手房市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)。成交方面，3月北京二手房網(wǎng)簽突破15500套，雖同比仍下降超過20%，但與2019年同期相當(dāng)，市場(chǎng)有所恢復(fù)。

2020年-2022年3月北京商品住（不含保障房）月度成交情況 來源：中指院

盛家林說：“要知道2月是春節(jié)月，按照過去的交易量看，春節(jié)月的交易量是會(huì)少一些的，如果用3月的數(shù)據(jù)去和2月比，得出小陽春的結(jié)論，顯然有些不切實(shí)際。”

“無論從哪個(gè)角度看，我覺得都達(dá)不到小陽春的概念。”

“區(qū)域熱度還是要看供求。海淀區(qū)確實(shí)很熱，但主要是由于供應(yīng)量小，可選擇余地比較小，造成了火熱現(xiàn)象；朝陽區(qū)供應(yīng)量大一些，所以就沒有看上去那么火爆了。”

從業(yè)十余年的經(jīng)紀(jì)人劉繼定也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“最近北京不管是新房還是二手房，在我的觀察來看變動(dòng)都不大，小陽春也談不上。當(dāng)然有些營(yíng)銷人員渲染漲價(jià)的現(xiàn)象也是存在的，都是老套路了。”

為什么局部火熱？

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2021年北京共計(jì)出讓57宗地，總成交金額約1900.31億元，總建筑規(guī)模約571萬平方米。

其中，海淀區(qū)出讓僅6宗地塊，土地總收益約304.65億元，總建控規(guī)模約478101平方米，成交樓面價(jià)約64200元/平方米，房屋上限價(jià)約102333元/平方米。前文提及的學(xué)府壹號(hào)院即融創(chuàng)在2021年取得的地塊。

作為比較的是朝陽區(qū)作為供應(yīng)大戶，2021年三批次共計(jì)成功出讓16宗地塊，土地總收益640.29億元，位列成交榜首，總建筑規(guī)模約1468974平方米，成交樓面價(jià)約44939元/平方米，房屋上限均價(jià)79900元/平方米。

2021年北京部分區(qū)域土地成交情況 來源：諸葛找房

可以看到，但從供應(yīng)量來看，朝陽比海淀高出許多，事實(shí)上的成交結(jié)果也是一樣。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，3月朝陽區(qū)商品住宅成交超過6萬平方米，而海淀僅超過4萬平方米。

很多明星項(xiàng)目火爆也有自身的特殊性，就拿學(xué)院里來說，其存在價(jià)差優(yōu)勢(shì)。根據(jù)拿地時(shí)的規(guī)定，學(xué)院里建成后商品住房銷售均價(jià)不超過8.5萬元/平方米，且較高銷售單價(jià)不超過8.96萬元/平方米。

記者在中介平臺(tái)搜索了學(xué)院里所在的四道口區(qū)域，排名前三的二手房房源單價(jià)都超過了10萬元，其中還有1998年建成的，房齡已經(jīng)超過20年。

其實(shí)東城區(qū)永定府的情況也是類似，周邊另一個(gè)以天壇為賣點(diǎn)的高端項(xiàng)目天壇府，在售均價(jià)已達(dá)12.2萬元/平方米，相比于永定府的限價(jià)，簡(jiǎn)直“買到就是賺到”。

房?jī)r(jià)同比上漲明顯

需要看到的是，在房?jī)r(jià)方面，北京是有所上漲的。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年以來，北京新房?jī)r(jià)格1月環(huán)比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，2月上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)；二手房1月環(huán)比上漲0.5%，2月環(huán)比上漲0.7%。

但看同比的話，上漲幅度就比較明顯了。

1月和2月北京新房?jī)r(jià)格皆同比上漲5.5%，為2017年8月以來的新高；二手房1月同比上漲8%，2月為7.4%，保持著2021年初以來的趨勢(shì)。

中指院表示，3月北京二手住宅價(jià)格環(huán)同比繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅較2月有所擴(kuò)大，“市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，考慮到北京市場(chǎng)需求支撐較強(qiáng)，在政策環(huán)境持續(xù)改善的預(yù)期下，需求或?qū)⑦M(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)恢復(fù)的態(tài)勢(shì)。”

盛家林表示：“當(dāng)然，北京房?jī)r(jià)由于基數(shù)太高了，所以一點(diǎn)點(diǎn)的變動(dòng)絕對(duì)數(shù)量也是很大的。”

“比如我常接觸的房源，2000萬元左右的多些，漲到2050萬元僅漲了2.5%而已，但50萬元也是個(gè)不小的數(shù)字了。”

朱余居也談了自己的看房心得：“我感覺北京這些高端項(xiàng)目一直就賣得很好，價(jià)格也一直是上行趨勢(shì)，身邊很多朋友看房軌跡跟我差不多，也沒有買到合適的房子，我是堅(jiān)定看好北京房產(chǎn)的保值價(jià)值的。一直聽說各種開發(fā)商降價(jià)優(yōu)惠搞活動(dòng)什么的，但我真的沒有接觸到太多，我關(guān)注范圍內(nèi)的新盤好像就沒有出現(xiàn)降價(jià)的。”

雖然認(rèn)為北京并未出現(xiàn)小陽春，但盛家林還是很樂觀的：“很多城市已經(jīng)出臺(tái)了房地產(chǎn)利好政策，即使北京還未有相關(guān)政策，但我認(rèn)為今年北京整體樓市交易量會(huì)不錯(cuò)。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝