每經(jīng)記者｜陳利    長(zhǎng)沙報(bào)道    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)又掀波瀾。

3月以來(lái)，長(zhǎng)沙多個(gè)公寓項(xiàng)目開(kāi)閘促銷(xiāo)，組團(tuán)降價(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間長(zhǎng)沙宣傳降價(jià)的公寓項(xiàng)目超20個(gè)，有項(xiàng)目更是打出“特價(jià)房4000元/平起”口號(hào)，不斷刷新長(zhǎng)沙公寓價(jià)格新低。

“公寓降價(jià)促銷(xiāo)還是會(huì)持續(xù)，再加上開(kāi)發(fā)商要現(xiàn)金流，所以他們必須將公寓快速變現(xiàn)，哪怕可能偶爾會(huì)有點(diǎn)虧損。”5月16日，湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者面訪時(shí)表示。

與此同時(shí)，4月21日，長(zhǎng)沙市住建局等五部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》的通知，但庫(kù)存高企的公寓市場(chǎng)，通過(guò)降價(jià)和政策雙管齊下，能否加速去化還得進(jìn)一步觀察。

一個(gè)接一個(gè)跌

“從去年到現(xiàn)在，公寓項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)跌”，彭梅（化名）見(jiàn)證了長(zhǎng)沙公寓價(jià)格下行的過(guò)程。5月18日，她告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雨花區(qū)金地鉑悅價(jià)格已從2019年最高的萬(wàn)字頭持續(xù)下跌到了5888元/平方米起。

彭梅表示，2018年他們一家在購(gòu)買(mǎi)了一套位于開(kāi)福區(qū)的住宅后，就一直想買(mǎi)一套公寓投資，也在一個(gè)項(xiàng)目交了一部分訂金，但又退了。“當(dāng)時(shí)那套公寓單價(jià)8000多元，算下來(lái)總價(jià)接近50萬(wàn)元，后來(lái)家人需要資金周轉(zhuǎn)，就退了，損失了幾千塊錢(qián)。”

不過(guò)現(xiàn)在彭梅“慶幸”當(dāng)時(shí)退了，不然就不只是虧幾千塊了，“那就是要虧幾十萬(wàn)了”?？吹竭@兩年公寓的價(jià)格走勢(shì)，彭梅早已經(jīng)放棄了購(gòu)買(mǎi)公寓的想法。

事實(shí)上，公寓降價(jià)在長(zhǎng)沙早已不是個(gè)案。如位于雨花區(qū)的碧桂園印象，在今年4月打出清盤(pán)特價(jià)，均價(jià)約6500元/平方米，而去年該項(xiàng)目就已有過(guò)一輪降價(jià)，從此前的13800元/平方米降至7888元/平方米。

網(wǎng)紅盤(pán)北辰三角洲也加入了此次降價(jià)的隊(duì)伍，其C1區(qū)建面約44-65平方米的LOFT公寓現(xiàn)房，單價(jià)11500元/平方米起。房天下數(shù)據(jù)顯示，去年12月，同樣位于該項(xiàng)目C1區(qū)的LOFT公寓，不看江毛坯均價(jià)15000-16000元/平方米，看江均價(jià)17500元/平方米。

濱江新城的龍湖春江酈城公寓項(xiàng)目此前均價(jià)11000元/平方米，近日宣傳海報(bào)顯示，總價(jià)23萬(wàn)元起可購(gòu)買(mǎi)濱江現(xiàn)房。以在售最小戶型27平方米計(jì)算，單價(jià)約8600元/平方米，推出的打折公寓以工抵房的名義銷(xiāo)售。

不僅如此，近期位于麓谷的碧桂園薈雋棠、南城的海倫堡愛(ài)ME城市再次將長(zhǎng)沙公寓價(jià)格拉至新低，推出4字頭項(xiàng)目。

具體來(lái)看，碧桂園薈雋棠位于岳麓區(qū)岳麓大道與匯智路交匯處西北角，小區(qū)旁就是地鐵2號(hào)線岳麓大道站（在建），是麓谷為數(shù)不多的正地鐵口樓盤(pán)，4字頭公寓建面約35-78平方米，總價(jià)約14萬(wàn)元起，首付約7萬(wàn)元，毛坯交付；海倫堡愛(ài)ME城市位于天心區(qū)萬(wàn)家麗路與匯金路（韶山南路南延線）的交匯處，靠近地鐵7號(hào)線云塘站（在建），項(xiàng)目特價(jià)公寓建面約32-68平方米，單價(jià)4500-5200元/平方米，總價(jià)約13.3萬(wàn)元起，毛坯交付。

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，由于商務(wù)公寓項(xiàng)目促銷(xiāo)不斷，今年前4月，長(zhǎng)沙內(nèi)5區(qū)的成交均價(jià)同比下跌5%至約11561元/平方米；分區(qū)域來(lái)看，只有天心區(qū)和雨花區(qū)同比分別上漲4%、17%，其余3區(qū)均發(fā)生下調(diào)，開(kāi)福區(qū)同比降幅達(dá)20%，芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)分別跌2%和15%。

盡管從數(shù)據(jù)上來(lái)看整體降幅僅約5%，但“公寓降價(jià)常態(tài)化”已經(jīng)成為長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。

陳世霞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，主要是江景商業(yè)大平層公寓，比如運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)三期、復(fù)地濱江金融中心在拉高整體成交價(jià)，“均價(jià)差不多21000元/平方米，但普通公寓都在降價(jià)，降幅基本是10%以上。長(zhǎng)期來(lái)看，公寓還是會(huì)過(guò)剩，我們判斷公寓的降價(jià)促銷(xiāo)還是會(huì)持續(xù)，再加上開(kāi)發(fā)商要現(xiàn)金流，所以他們必須將公寓快速變現(xiàn)，哪怕可能偶爾會(huì)有點(diǎn)虧損。”

想盡辦法去庫(kù)存

長(zhǎng)沙公寓一再降價(jià)的背后，是庫(kù)存高壓、去化難的困境映射。

湖南中原數(shù)據(jù)顯示，近兩年供應(yīng)和成交天花板相差近40萬(wàn)平方米，除個(gè)別月份外，市場(chǎng)長(zhǎng)期維持供過(guò)于求狀態(tài)。截至今年4月底，庫(kù)存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過(guò)476萬(wàn)平方米，去化周期增加至46.8個(gè)月。

“事實(shí)上，這個(gè)庫(kù)存數(shù)據(jù)可能存在一定偏差，一部分已經(jīng)自持或者利用起來(lái)，不需要對(duì)外出售，但也顯示在了存量里。”長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人5月17日通過(guò)電話在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前長(zhǎng)沙已經(jīng)在政策、土地供應(yīng)等多個(gè)方面進(jìn)行管控，改變非住宅的供應(yīng)節(jié)奏，從源頭供應(yīng)量上進(jìn)行減少，今后非住宅庫(kù)存壓力就會(huì)少很多。

為解決公寓去化問(wèn)題，長(zhǎng)沙市政府也一直期望通過(guò)出臺(tái)各項(xiàng)政策，緩解這一難題。

2021年10月，湖南六部門(mén)就印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》，發(fā)布10條措施推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存。

時(shí)隔半年，今年4月21日，長(zhǎng)沙市住建局等五部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》，購(gòu)買(mǎi)非住宅商品房一手房的，按契稅計(jì)稅依據(jù)的1%給予補(bǔ)貼。新購(gòu)買(mǎi)非住宅商品房且持有1年（含）以上對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，對(duì)購(gòu)買(mǎi)方按契稅計(jì)稅依據(jù)的4%給予補(bǔ)貼。

除開(kāi)購(gòu)房補(bǔ)貼外，《通知》中也提到在使用成本方面，居住在公寓的居民住戶，符合“一表一戶”安裝條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，在水、電、氣抄表到戶后，憑房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，可申請(qǐng)執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；允許存量用地“商改住”等等。

這也就意味著，如今在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)商業(yè)公寓不僅可以獲得購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)還可以按民氣、民電、民水計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)費(fèi)，將大大降低公寓住戶的居住成本。這些措施都在一定程度上有利于長(zhǎng)沙非住宅商品房的去化，緩解庫(kù)存壓力。

另外，從今年第一次土地雙集中出讓的情況看，長(zhǎng)沙也在有意識(shí)地對(duì)商業(yè)地塊進(jìn)行控制。今年4月12日，長(zhǎng)沙2022年首批次集中供地結(jié)束，22宗地全部成交，其中僅梅溪湖二期09號(hào)地塊要求商業(yè)占比40%以外，其他地塊商業(yè)占比均位于6%-30%區(qū)間內(nèi)，且整體商業(yè)占比僅10%。

克爾瑞湖南分析稱，長(zhǎng)沙有意識(shí)減少商辦土地的供應(yīng)，從供應(yīng)端優(yōu)化商辦庫(kù)存。

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