每經(jīng)記者｜任飛 深圳報道    每經(jīng)編輯｜葉峰    

近期，首批公募9只REITs相繼發(fā)布限售份額解禁公告，參與戰(zhàn)略配售的機構(gòu)投資人所持場內(nèi)份額將在6月21日限售期滿，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT亦公布場外份額解禁。

數(shù)據(jù)來源：記者整理 攝圖網(wǎng)圖 楊靖制圖

據(jù)悉，紅土鹽田REIT、華安張江REIT、中金普洛斯REIT解禁后，可流通份額將占基金全部份額的80%。

業(yè)內(nèi)人士表示，有類固收配置需求的機構(gòu)或不會因此而選擇離場，不僅如此，在實施分紅前退出則無法享受期間產(chǎn)生的分紅收益。

多數(shù)僅為場內(nèi)份額解禁

去年6月21日，滬深交易所首批9只公募REITs上市。近期，首批REITs均已公布限售份額解禁的提示性公告。

平安廣州廣河REIT在5月24日發(fā)布公告稱，根據(jù)限售期約定，包括中國平安人壽保險股份有限公司、東興證券等23家機構(gòu)在內(nèi)的多項資管計劃、理財產(chǎn)品及信托投資計劃即將滿足12月限售約定，相關(guān)投資方系戰(zhàn)略配售限售類型，6月21日將滿足解除限售條件。

與之類似，首批9只公募REITs在最近一個月內(nèi)均發(fā)布類似公告，提示解除限售條件的持有方詳情?？傮w來看，相關(guān)持有方均是REITs未上市前獲配的機構(gòu)投資人，且多數(shù)僅為場內(nèi)份額解禁，部分REITs因存在場外份額限售也同期公布了相關(guān)解禁信息，包括富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT。

隨著場內(nèi)限售份額解禁，相關(guān)REIT的流通份額占比進一步提升。統(tǒng)計顯示，部分REITs解禁后，流通份額最高可達基金總份額的80%。中金普洛斯REIT、華安張江REIT、紅土鹽田REIT相關(guān)戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計將占基金總份額的80%；浙商滬杭甬REIT解禁后流通份額占比最低，為41.05%。

由于部分REITs不存在場外份額限售的情形，因此本次限售解禁份額多系場內(nèi)份額持有方。

有公募界人士在5月30日同《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時表示，場外份額在符合相關(guān)辦理條件的前提下通過跨系統(tǒng)轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)后即可上市流通，也可通過基金通平臺辦理場外份額交易服務(wù)（僅限賣出）。

“轉(zhuǎn)到場內(nèi)要通過證券賬戶完成，券商會根據(jù)轉(zhuǎn)換要求做一個關(guān)聯(lián)，即持有人場內(nèi)和場外賬戶的關(guān)聯(lián)，然后去認(rèn)購機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)托管業(yè)務(wù)，就可以到二級市場交易。”該公募界人士說道。

從首批公募REITs在二級市場的收益率來看，雖然首尾差距較大，但總體上保持正收益。Wind統(tǒng)計顯示，截至2022年5月27日，二級市場價格平均漲近15%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT區(qū)間漲幅超40%，平安廣州廣河REIT同期漲0.52%。

成立以來分紅次數(shù)不同

此外，公募REITs的收益來源不僅在于權(quán)益，也在于分紅收益的積累。以首批9只REITs來看，成立以來的分紅次數(shù)不同，有的僅完成一次分紅，有的則已經(jīng)完成兩次。

“持有人在分紅之前賣出的話是不能享受分紅的。”前述公募界人士坦言，分紅及權(quán)益收益可以疊加，但未實施分紅前退出則不能在后期實施分紅的時候要求追加。

《每日經(jīng)濟新聞》記者也在披露的公告中發(fā)現(xiàn)，有的REIT今年暫未實施分紅，但機構(gòu)給出的2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值近9%。

浙商滬杭甬高速REIT在5月23日公布的限售解禁提示公告中列示，倘根據(jù)5月20日收盤價9.719元/份在二級市場買入該基金，根據(jù)測算，2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值將在8.89%。Wind統(tǒng)計顯示，浙商滬杭甬高速REIT在2021年度有一次分紅記錄，2022年暫無分紅。

此外，其他REITs也均給出首發(fā)買入及近期買入兩種類型的分紅測算值，2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值多在5%左右，都已完成至少一次分紅，首批9只REITs未在今年實施分紅的僅浙商滬杭甬高速REIT。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs類似固收產(chǎn)品，投資者也對公募REITs的回報水平早有準(zhǔn)備，所以解禁后只要沒有退出的要求，投資者就不會輕易減持。

有投資界人士在5月30日同《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時表示，風(fēng)險收益偏好決定了并不是所有資金都追求高風(fēng)險高收益，也有低收益但低風(fēng)險的需要。“有些資金就是會選擇固收類投資方向。”

事實上，企業(yè)借助旗下REITs平臺，可以實現(xiàn)“投資建設(shè)-運營-退出-再投資”的良性循環(huán)，亦對企業(yè)回籠資金、降低負債率，助力業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴張均有益處，所以未來REITs實施擴募也為投資人提供了更多估值想象空間。

不過，公募REITs目前對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求、特別是盈利穩(wěn)定性要求較高，前述投資人表示，如果沒有加入更多高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，REITs也就沒有擴募的基礎(chǔ)。