每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

6月8日下午，隨著最后一塊土地落槌，延遲了2個多月的上海2022年首批次集中供地正式落幕。36宗涉宅用地全部成交，共獲土地出讓金834.7億元，其中底價成交19宗，達(dá)到中止價進(jìn)入一次報價環(huán)節(jié)13宗。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱6月8日通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：此次集中供地整體結(jié)果符合預(yù)期，19宗土地底價成交，占比52.7%；達(dá)到中止價進(jìn)入一次報價環(huán)節(jié)的占比36.1%，在當(dāng)前大環(huán)境下，熱門地塊所釋放出的“誠意”均得到了應(yīng)有回應(yīng)。

央企國企仍是拿地主力

本輪集中供地盡管拿地主力仍是國央企，但混合所有制企業(yè)、民企均參與熱情較高并且有所斬獲，熱門地塊的爭奪上，央企和混合所有制企業(yè)更具優(yōu)勢。

從成交的36宗涉宅地塊來看，溢價率超過9%的地塊幾乎都被招商蛇口、金地、中鐵建、徐匯城投等國企或聯(lián)合體收入囊中；溢價率超8%的地塊得主則出現(xiàn)了部分民營房企。如土拍首日大家房產(chǎn)和錢江房產(chǎn)聯(lián)合體以8.66%溢價率摘得的浦東惠南鎮(zhèn)某地塊，本土房企同潤以8.49%溢價率摘得的浦東新場古鎮(zhèn)地塊，以及6月2日佳運置業(yè)以8.04%溢價率獲得的寶山路羅店鎮(zhèn)地塊。

“上海同潤和佳運置業(yè)能夠從優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪中有所斬獲實屬不易。”張凱說。

另一方面，上海傳統(tǒng)市中心、地鐵沿線、教育資源優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企爭搶的香餑餑，如徐匯斜土路街道地塊、大虹橋板塊地塊等，溢價率均在9%以上。

”這說明市場對于上海當(dāng)前發(fā)展的認(rèn)可以及對于未來各新城建設(shè)的看好，雖然本次自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)地塊由于地理位置的限制表現(xiàn)欠佳，但在穩(wěn)供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，由國資出面托底也在情理之中。“張凱分析說。

同時，記者注意到，在36宗地塊中，僅9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，不少中小型房企在參拍過程中選擇了獨立拿地。對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)6月8日通過微信向記者分析：“更多企業(yè)在獨立拿地，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地的門檻有直接關(guān)系，更重要的是還跟上海整個樓市的健康基本面有更為緊密的關(guān)系。”

最快年底即可入市

本輪集中供地在政策面進(jìn)行了多項優(yōu)化，如土拍前取消打分入圍、將土地監(jiān)管資金由原來最高的130%下調(diào)至110%、溢價率仍然以10%為上限等。張凱指出：“給參拍企業(yè)減輕了不小壓力，政策優(yōu)化在參拍企業(yè)的數(shù)量和廣度上也產(chǎn)生了積極作用。從過程和結(jié)果上看，疫情和土拍延期并未對房企參拍熱情造成很大影響，解封后的上海所表現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)活力也逐步對本次土拍產(chǎn)生了積極影響。”

政策優(yōu)化進(jìn)一步打開了房企的利潤空間。宋紅衛(wèi)告訴記者，房價地價差介于1.7萬-4.5萬元之間，每個地塊都有利潤空間。今年利潤空間要優(yōu)于去年，地價房價比平均在50%以下，而去年平均值超過50%。從這一角度看，拍地房企基本都有一定的利潤空間，說明上海土地市場和樓市都比較健康穩(wěn)定。

但地塊之間的利潤差異也比較明顯。據(jù)中指研究院測算，市區(qū)地塊地價房價比整體偏高，基本在60%左右，外環(huán)區(qū)域5個新城基本在50%左右，外圍非核心區(qū)域基本在40%左右。房價地價差也從核心區(qū)域位置的4.5萬元逐漸下降1.7萬元左右。

從樓市趨勢來看，預(yù)計上海樓市會在8月份以后明顯反彈，全年商品住宅成交規(guī)模在790萬-840萬平方米左右。下半年紅盤的概率不會降低，預(yù)計中心區(qū)域的紅盤分?jǐn)?shù)仍然比較高，下半年供給量的增加給低積分人群增加了購房機(jī)會，但網(wǎng)紅盤項目的競爭仍然會比較激烈。首輪土拍的地塊，開工速度快的房企年底左右就可以入市了，也就是說，今年上海樓市供應(yīng)量會更為充裕，供應(yīng)的增加也會推動需求快速復(fù)蘇反彈，但在一定程度也增加了整個樓市的供應(yīng)壓力。

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