每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

最近頻發(fā)的爛尾樓話題令大眾對(duì)商品房預(yù)售制的討論越發(fā)激烈。

內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度，自上世紀(jì)90年代從香港引進(jìn)以來，一直是房地產(chǎn)銷售的主流模式，并催生了房地產(chǎn)行業(yè)黃金周期。而現(xiàn)如今，隨著各地陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓事件，引發(fā)了各界對(duì)預(yù)售制新的思考。

預(yù)售制的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

從過往案例來看，預(yù)售制所產(chǎn)生的合同糾紛，主要集中于兩大類：其一，樣板房和實(shí)際交付存在差異，購房者無法“所見即所得”，購房者容易買到貨不對(duì)板的產(chǎn)品；其二，一旦開發(fā)商出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)，房子爛尾后，購房者或面臨錢房兩空的局面。

香港和內(nèi)地都采用預(yù)售制度，為何鮮有聽說香港房子出現(xiàn)爛尾的情況？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理相關(guān)市場信息了解到，香港的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制體現(xiàn)在對(duì)預(yù)售市場的嚴(yán)格監(jiān)管，內(nèi)地對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，主要由銀行和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。

香港的房地產(chǎn)業(yè)遵循優(yōu)勝劣汰競爭模式，業(yè)主向開發(fā)商支付的“樓花”款項(xiàng)必須存入律師行的托管賬戶，律師行作為托管人代發(fā)展商持有款項(xiàng)，只有在開發(fā)商拿到承建商的承建證明后，律師行才可以把相應(yīng)款項(xiàng)取出支付建筑費(fèi)。

此外，香港爛尾樓較少的原因，在一定程度上或許也跟香港的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制有一定關(guān)系，在一定程度上將銀行責(zé)任前置。

在香港，開發(fā)商要是想建房子，首先得拿到“樓花”，通常由提供建筑貸款的銀行承辦“樓花”按揭。銀行需要對(duì)開發(fā)商情況進(jìn)行了解，然后開發(fā)商將相關(guān)的資產(chǎn)抵押給銀行。香港的監(jiān)管制度規(guī)定開發(fā)商首先得向銀行進(jìn)行擔(dān)保，確保自身有足夠的資金完成建筑，才能獲準(zhǔn)發(fā)售“樓花”。

而在房屋未建成現(xiàn)房以前，銀行是不需要介入按揭業(yè)務(wù)的，只有在臨近交樓前，購房者才需要去找銀行申請(qǐng)按揭，銀行參與的時(shí)候，房子已經(jīng)蓋完了。

“預(yù)售制本身沒問題，只是需要‘打補(bǔ)丁’”

“目前內(nèi)地實(shí)施的預(yù)售制和香港相比，有兩個(gè)顯著差異，香港的預(yù)售制度只是客戶繳納少許訂金，購房按揭貸款需要等到交房時(shí)才發(fā)放，項(xiàng)目建設(shè)主要依靠開發(fā)商貸款來完成。而內(nèi)地在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)銀行就會(huì)發(fā)放按揭貸款。此外，香港預(yù)售制訂金是交由買賣雙方認(rèn)可的律師樓來監(jiān)管的，而內(nèi)地是由地方政府住建部門監(jiān)管。如此一來，香港的預(yù)售制度之下開發(fā)商既無法挪用購房者的資金，也無法挪用按揭貸款，即便不能交樓，也能保證訂金的返還。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜7月18日下午通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

在柏文喜看來，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的情況下，應(yīng)逐步停止預(yù)售制并徹底轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。

在易居研究院智庫中心發(fā)布的研究報(bào)告指出，導(dǎo)致各地爛尾樓出現(xiàn)的原因主要包括“施工方未收到施工款或存在施工糾紛”、“房企自身出現(xiàn)債務(wù)問題和資金短缺”、“預(yù)售資金賬戶出現(xiàn)資金缺空或違規(guī)挪用”、“房企等待政府返還土地出讓金或補(bǔ)助資金”。

而對(duì)于應(yīng)對(duì)措施，該報(bào)告中指出，可以通過“規(guī)范預(yù)售許可資金監(jiān)管內(nèi)容，創(chuàng)新監(jiān)管方法”和“設(shè)立共同賬戶，用于資金監(jiān)管和調(diào)配”等緩解預(yù)售資金監(jiān)管難的問題。

“客觀而言，在我國商品房體系建立過程中，預(yù)售制確實(shí)起到了重要的積極作用，不僅加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也助推了我國房地產(chǎn)30年的繁榮，預(yù)售制帶來最直接的效果，就是加快了開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)效率，這也使得更多人在這些年住上了擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子”，7月18日上午，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)售制度本身其實(shí)沒問題，只是需要到了一個(gè)“打補(bǔ)丁”階段。

郭毅提到，對(duì)開發(fā)商而言，十分有必要提高開發(fā)商自有資金比例，讓真正有實(shí)力的開發(fā)商去開發(fā)房子。而對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，“樓盤封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款。預(yù)售資金全部進(jìn)監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取不被挪用”需要的是落實(shí)到執(zhí)行階段，如果這一屏障失效的話，勢必會(huì)造成爛尾樓現(xiàn)象。

“既然現(xiàn)階段商品房預(yù)售制到了‘打補(bǔ)丁’階段，就十分有必要向一些制度成熟的地區(qū)學(xué)習(xí)預(yù)售制精髓，比如制定更加完善的預(yù)售資金管理體系、執(zhí)行更嚴(yán)格的預(yù)售資金撥備制度等。”郭毅認(rèn)為，比較直接的一個(gè)方式就是，預(yù)售資金的劃轉(zhuǎn)可以直接與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后，才能從里面劃轉(zhuǎn)一定比例的資金，且對(duì)于違規(guī)方可以設(shè)置明確的懲處措施。

封面圖片來源：銀行責(zé)任前置的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制可借鑒？專家：現(xiàn)階段商品房預(yù)售制只是需要“打補(bǔ)丁”