每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

代建行業(yè)因其輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期等優(yōu)勢(shì)，正成為房企布局的重要賽道。截至2021年底，進(jìn)入代建賽道的房企共有36家，預(yù)計(jì)2030年商業(yè)代建銷售額將接近5萬(wàn)億元。不過(guò)從上半年業(yè)績(jī)來(lái)看，主要代建企業(yè)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

8月31日，中原建業(yè)（HK09982，股價(jià)0.80港元，市值26.32億港元）發(fā)布的2022年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)收入3.78億元，同比下滑40.4%；凈利潤(rùn)為2.04億元，同比下滑43.6%。這也是建業(yè)集團(tuán)涉足代建業(yè)務(wù)7年來(lái)首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)回調(diào)。

9月5日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)電話從中原建業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，下半年中原建業(yè)將加大在政府代建領(lǐng)域的布局，將爭(zhēng)取更加平衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。而包括舊城改造、城投合作等方式，是下半年發(fā)展政府代建的重要方向。比如今年在河南洛陽(yáng)，已與三門峽及洛陽(yáng)下屬縣區(qū)多家城投公司深度溝通，并與兩家達(dá)成了戰(zhàn)略合作。

利潤(rùn)率保持高水平

從上半年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，中原建業(yè)的營(yíng)收、凈利以及新增代建項(xiàng)目規(guī)模，與去年同期相比均出現(xiàn)了顯著下滑。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.78億元，同比下滑40.4%；凈利潤(rùn)2.04億元，同比下滑43.6%；上半年新增9個(gè)代建項(xiàng)目，同比減少82.7%；新增合約面積111.7萬(wàn)平方米，同比下滑80.5%。

整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面，截至6月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目266個(gè)，在管面積3141萬(wàn)平方米，其中有241個(gè)項(xiàng)目位于河南省內(nèi)，占比90.6%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱過(guò)往財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2019~2022年，中原建業(yè)上半年的營(yíng)收情況分別為4.12億元、4.81億元、6.35億元和3.78億元；凈利潤(rùn)分別為2.56億元、3.02億元、3.62億元和2.04億元。

雖然今年上半年中原建業(yè)的業(yè)績(jī)顯著下滑，但其整體凈利潤(rùn)率達(dá)54%，遠(yuǎn)高于代建行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)綠城管理29%的凈利率。

中原建業(yè)之所以能保持高利潤(rùn)率，一方面在于其核心業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，而商業(yè)代建的利潤(rùn)率通常會(huì)比政府代建更高。此外，在模式上中原建業(yè)派駐項(xiàng)目公司人員的開支通常由項(xiàng)目擁有人直接支付，減少了運(yùn)營(yíng)開支。而綠城管理代建業(yè)務(wù)分為自行運(yùn)營(yíng)以及合作兩類，利潤(rùn)一定程度被稀釋。

中原建業(yè)高管此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)也曾解釋過(guò)中原建業(yè)高利潤(rùn)率的原因——中原建業(yè)的代建項(xiàng)目更多以向委派公司收取服務(wù)費(fèi)為主，但項(xiàng)目具體開支，比如設(shè)計(jì)人員、財(cái)務(wù)人員等開支是不算在內(nèi)的，這部分開支不由中原建業(yè)承擔(dān)。而綠城管理的一些代建項(xiàng)目，實(shí)際上是占一部分股份的，在計(jì)算純收入時(shí)得去掉各種與項(xiàng)目相關(guān)的人力成本和項(xiàng)目開支。

上半年，在中原建業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，主要包括人員成本和其他經(jīng)營(yíng)開支兩大類型。其中占比較大的成本類型為人力成本和服務(wù)成本。報(bào)告期內(nèi)，中原建業(yè)的人力成本為6950萬(wàn)元，其他經(jīng)營(yíng)開支為3250萬(wàn)元。

將擴(kuò)大省外業(yè)務(wù)規(guī)模

對(duì)于下半年，中原建業(yè)在中報(bào)中預(yù)測(cè)，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和各項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策的效果顯現(xiàn)，相信政策端將保持向好，消費(fèi)端將持續(xù)回暖。

中原建業(yè)將不斷提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步擴(kuò)大省外業(yè)務(wù)規(guī)模，提高在全國(guó)代建市場(chǎng)的占有率，同時(shí)將加強(qiáng)對(duì)商業(yè)模式的研究，加大政府代建、資本代建、問題項(xiàng)目紓困等業(yè)務(wù)的落地，促進(jìn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。

據(jù)記者了解，上半年中原建業(yè)已和三門峽等12家公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，覆蓋河南省10個(gè)城市，同時(shí)和8家國(guó)企達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，已成功落地一個(gè)管理咨詢項(xiàng)目。

中原建業(yè)的業(yè)務(wù)有兩個(gè)較為顯著的特征：一是深耕河南，二是業(yè)務(wù)以商業(yè)代建為主。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)中原建業(yè)在管項(xiàng)目為266個(gè)，在管項(xiàng)目建筑面積為3141萬(wàn)平方米，其中位于河南省內(nèi)的項(xiàng)目為241個(gè)，建筑面積為2876萬(wàn)平方米；省外項(xiàng)目25個(gè)，總建筑面積為265萬(wàn)平方米。截至2021年末，其河南省內(nèi)的項(xiàng)目貢獻(xiàn)營(yíng)收占總營(yíng)收的比重為96.6%。

在半年報(bào)中，中原建業(yè)并未提及商業(yè)代建、政府代建、資本代建、其他服務(wù)等各代建服務(wù)收入所占的比重。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢此前的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，中原建業(yè)的收入基本上都來(lái)自代建服務(wù)，大部分代建項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，有少量城市綜合體、購(gòu)物中心及辦公大樓等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。

從盈利模式來(lái)看，中原建業(yè)主要通過(guò)與項(xiàng)目擁有人訂立代建協(xié)議，提供代建服務(wù)并允許項(xiàng)目擁有人使用“建業(yè)”品牌銷售，從而收取基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)與溢價(jià)管理服務(wù)費(fèi)。

截至報(bào)告期末，中原建業(yè)資產(chǎn)總額27.24億元，負(fù)債總額4.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為17.17%，貨幣資金余額為20.45億元。