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上海:8月TOP10樓盤熱銷117億 “金九”新房市場供銷回落

每日經(jīng)濟新聞 2022-09-22 23:26:00

(編者按:在行業(yè)持續(xù)下行之下,房價下降城市正不斷增多。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,8月全國70個大中城市中,新房價格環(huán)比下跌的城市增至50個,二手房價格環(huán)比下跌的城市增至56個,各線城市房價漲幅回落或降幅擴大。不過值得注意的是,8月份仍有包括北京、上海、西安在內(nèi)的10余個城市新房價格同比和環(huán)比均實現(xiàn)上漲,且不少城市的房價今年以來一直保持上漲態(tài)勢。那么,這些城市的房價為何能實現(xiàn)逆市上揚?《每日經(jīng)濟新聞》記者選取部分城市進行了調(diào)查采訪。)

每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

行業(yè)整體下行背景下,上海房地產(chǎn)市場依然表現(xiàn)穩(wěn)健。

國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計顯示,8月上海新房價格同環(huán)比分別上升3.7%和0.6%,二手房價格同環(huán)比上升2.8%和0.6%,其中新房環(huán)比漲幅居全國首位,二手房同環(huán)比漲幅均排在全國前三位。

而成交量的同步配合也給予了市場信心。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),8月上海新建商品住宅成交面積114萬平方米,雖然環(huán)比減少5.4%,但絕對量繼續(xù)保持在110萬平方米以上。

每經(jīng)記者包晶晶攝

9月21日下午,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,上海新房環(huán)比漲幅全國領先,體現(xiàn)了上海樓市消費的韌性。但畢竟現(xiàn)在處于調(diào)整周期,上海樓市要走獨立行情還面臨壓力,市場預期不能太高。近期市場僅靠幾個區(qū)在支撐成交總量,因此存在不確定性,如果后續(xù)市場沒有其他區(qū)域來接續(xù),成交滑落是必然結(jié)果。而且新公布的第五批入市房源供應量縮小,后續(xù)市場或重新回歸平淡。

9月新房供銷回落

從價格來看,據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),8月上海新房價格同環(huán)比分別上漲3.7%和0.6%。而近一年上海新房價格(除4月和5月受疫情影響外)一直處于同環(huán)比上漲態(tài)勢。

特別值得注意的是,今年1~8月,上海TOP10樓盤項目累計銷售額合計達918億元,遠超去年同期的582億元。如果剔除因疫情影響的4月和5月,相當于上海TOP10項目用6個月時間便取得超900億元的銷售規(guī)模。并且在8月份的樓市淡季,上海TOP10項目仍然賣出了117億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),買房人對于”打新“的執(zhí)著,來自限價下的高額價格倒掛,以及高倒掛、高房價、高積分之下無奈外溢至郊區(qū)的購房需求。

“政府限價給的‘皮夾子’,所以要搶一手房。”最近正準備賣房打新的章敏(化名)9月21日通過微信告訴記者。

而進入9月份,上海新房交易量開始出現(xiàn)回落,第1周和第2周新房成交面積分別為18.01萬平方米和23.93萬平方米,其中浦東和嘉定成為交易主力,占交易總量67.24%。中原地產(chǎn)認為,這一結(jié)構(gòu)背后存在隱憂,如果后續(xù)沒有其他區(qū)域形成接續(xù),那么成交或出現(xiàn)大幅頓挫。

從供應端來看,9月17日上海推出今年第五批集中批量供應房源,共涉及32個項目,總建筑面積約100.1萬平方米,共計9093套,備案均價53360元/平方米,分布在浦東、靜安、虹口、閔行、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明10個區(qū)域。相比8月份的第四批12421套的集中供應房源,少了3000多套。

其中,備案均價在6萬元/平方米以下的項目19個,面積占比約66.4%;6到10萬元/平方米以下的項目10個,面積占比約25%;10萬元/平方米以上的項目3個,面積占比約8.6%。續(xù)盤項目18個,1年內(nèi)續(xù)開盤未漲價;新開盤項目14個,按照房地聯(lián)動價或參照周邊同品質(zhì)項目核定價格。

大量中低價位產(chǎn)品占據(jù)主力,上海新房均價因此繼續(xù)下調(diào)。同時,9月第2周上海新房成交均價為52279元/平方米,環(huán)比下跌2.24%,并且已經(jīng)連續(xù)3周下跌,大量首次改善產(chǎn)品為穩(wěn)定均價起到很好作用。

“上海市場‘暫停’2個月,擠壓需求要有釋放過程。另外,從全國市場來看,盡管不少城市出調(diào)控舉措,但市場還是表現(xiàn)疲態(tài)。相對而言,上海市場更穩(wěn)定,因此作為剛需和首次改善,不會受市場情緒太多干擾。而且從推出的項目來看,多是配套成熟,市場關注度高的區(qū)域,所以還能維持一定交易量。”

盧文曦表示,“但也要看到,9月有中秋假期影響,包括最后一周還有國慶長假影響,從絕對成交量來看,不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70萬平方米,有機會站上100萬平方米的機會。即便沒到100萬平方米,90萬平方米以上的成交量也屬于不錯的成績。”

9月二手房或縮量

在上海新房一片成交火熱的同時,作為樓市晴雨表的二手房市場并沒有表現(xiàn)出同樣的熱情,雖然多家中介機構(gòu)對“金九”預期樂觀,但也僅限于“吃飯”行情。

據(jù)上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),8月上海二手住宅一共成交19496套,較上月環(huán)比減少2.88%,但較去年8月同比增加了8.12%。盡管沒有延續(xù)7月持續(xù)沖高的勢頭,在下行周期中已實屬不易。

但進入“金九”,上海二手市市場反而顯現(xiàn)出疲態(tài)。

章敏告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,“最近房子很難賣啊,不掛最低價根本沒人搭理你。但就算掛牌降到最低,也不一定有人看、有人買。”

對于這種現(xiàn)象,9月21日下午,上海鏈家方面通過微信向記者表示,現(xiàn)在的情況是普遍看房多、決策慢,帶看成交比例降低。還有就是置換客的購房速度還受售房進度影響,不像剛解封的時候剛需成交占比很大,價格合適就能迅速成交。鏈“預計改善型需求還是會逐步釋放,后續(xù)成交量將保持良好態(tài)勢。”

從今年上海二手房價格走勢可以看出,自去年7月調(diào)整后,房價指數(shù)快速上漲勢頭得到遏制。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),8月上海二手房價格同環(huán)比分別上升2.8%和0.6%,均排在全國前三位。上地中原地產(chǎn)方面表示,雖然今年上海二手房價格指數(shù)創(chuàng)了新高,但是從走勢上走得相當平坦,背后就是成交量不足導致的。同時,近期上海新房幾乎是每月上新,大量推盤分流客戶,新房成為牽制二手房價格上漲的工具。

此外,上海遠郊次新二手房也面臨供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界處的綠地時代名邸,當前其掛牌在售房源達到了39套,而該小區(qū)自2016交房至今的成交總套數(shù)不過129套,這意味著當前掛牌數(shù)量已經(jīng)達到歷史成交的1/3。

“短期的成交量充分釋放不代表樓市具備連續(xù)大漲的動力。上行過程中的‘金九’標準肯定和下行過程中的標準不一樣。從目前市場反饋來看,成交量應該不及8月份,而且會有相對明顯下滑,但應該比6月份高。畢竟從近期新盤推送的節(jié)奏來看比較快,對二手房是沖擊,成交縮量預期之中。”中原地產(chǎn)方面指出。

封面圖片來源:每經(jīng)記者包晶晶攝

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