每經(jīng)記者｜王郁彪    每經(jīng)編輯｜劉雪梅    

2月8日，嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“京東倉儲REIT”；基金代碼：508098.SH）在上海證券交易所上市。京東倉儲REIT于2022年12月26日正式獲得中國證監(jiān)會注冊批復(fù)，僅一個多月就完成了后續(xù)流程并順利上市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，京東倉儲REIT基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，基金募集份額總額為5億份，發(fā)售價格定為3.514元/份。今日開盤后迅速上漲，截至收盤，上漲11.64%為3.923元/份。

另據(jù)嘉實(shí)基金公告，該REIT在發(fā)售階段累計吸引近720億元資金，其中網(wǎng)下投資者詢價獲得超126.04倍認(rèn)購，面向公眾投資者發(fā)售部分“一日售罄”，并提前結(jié)束募集。

事實(shí)上，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是近兩年來炙手可熱的資本市場新物種，推出以來一直備受關(guān)注。從高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流，再到保障性租賃住房，我國市場的REITs項目類型不斷豐富、市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。

一般而言，倉儲物流項目的投資，回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了行業(yè)發(fā)展。而以倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs，無疑對于盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)等具有重要意義。

對個體企業(yè)來說，將旗下物流園區(qū)重資產(chǎn)通過REITs方式上市，在一定程度上能減少自有資金投入壓力，為京東集團(tuán)整體業(yè)務(wù)“松綁”。

第三只倉儲物流REIT

值得一提的是，京東倉儲REIT是目前我國已成立的第三只倉儲物流REIT，前兩只為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT（108301.SZ）和中金普洛斯REIT（508056.SH）。

在上市儀式現(xiàn)場，京東集團(tuán)高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉，京東產(chǎn)發(fā)優(yōu)秀員工代表的廊坊經(jīng)開項目王忠磊和重慶項目楊春，與嘉實(shí)基金董事長趙學(xué)軍等多位嘉實(shí)基金高管，共同敲鑼。

京東倉儲REIT在上交所上市。圖片來源：企業(yè)供圖

記者了解到，此次京東入池的資產(chǎn)包括位于廊坊、武漢和重慶的三處物流園區(qū)，合計建筑面積約35.1萬平方米，均系稀缺的高標(biāo)倉項目資源。京東方面數(shù)據(jù)顯示，三個項目出租率均達(dá)到100%即滿租狀態(tài)，租約期限均在5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年。

項目收益上，此前招募說明書顯示，2022年上半年，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的3個園區(qū)營業(yè)收入合計達(dá)5315萬元，凈利潤2079萬元，凈利潤率達(dá)到了38.8%，重慶、武漢和廊坊園區(qū)的凈現(xiàn)金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

此外，京東產(chǎn)發(fā)是京東倉儲REIT的資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，其作為京東集團(tuán)旗下唯一倉儲物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營管理子集團(tuán)，持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉儲物流設(shè)施項目。

京東給出的一組數(shù)據(jù)顯示，自2014年在上海建成首座智能物流倉儲中心“亞洲一號”，截至目前，京東產(chǎn)發(fā)旗下現(xiàn)代倉儲網(wǎng)絡(luò)已布局全國29個省級行政區(qū)，管理園區(qū)總面積超2000萬平方米，并在東南亞等海外地區(qū)擁有24個基礎(chǔ)設(shè)施項目。

此前，由于缺乏成本相對較低的融資渠道，與同行相比，京東無論在“亞洲一號”的布局力度和數(shù)量上，還是在已建成園區(qū)的盈利等方面，都有很大的進(jìn)步空間，特別是在與以普洛斯為首的外資物流倉儲企業(yè)的相對比之下。

高需求“點(diǎn)燃”倉儲物流REITs

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs從推出至今，一直備受關(guān)注。相應(yīng)數(shù)量以及覆蓋領(lǐng)域的擴(kuò)容也一直為外界期待。不過，與相對成熟的美國REITs市場相比，我國公募REITs數(shù)量、品種都處于早期階段，這與我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模尚不匹配。特別是倉儲物流REITs較為稀缺。

記者了解到，倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施可以細(xì)分兩類，分別為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲和普通物流倉儲。此次京東倉儲REIT均為稀缺的高標(biāo)倉項目資源。

倉儲物流早期以規(guī)模大且相對分散的普通物流倉儲為主，而隨著電商、新零售、直播電商等上游行業(yè)的發(fā)展與演進(jìn)，其對于倉儲物流的更高需求，以及供應(yīng)鏈整合能力等，都促進(jìn)了高標(biāo)倉的發(fā)展。

胡偉在儀式現(xiàn)場接受采訪時表示，REITs產(chǎn)品的推出，為破解我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展的頑疾和困境，提供了一個解決路徑。

“總體來看，我國倉儲物流供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問題相對較突出，大量低端倉庫長期閑置與高端倉儲設(shè)施供不應(yīng)求局面并存。與此同時，一些行業(yè)本身特性也限制了倉儲物流行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。”胡偉認(rèn)為。

多個公募REITs行業(yè)人士對記者表示，倉儲物流資產(chǎn)本身就具備標(biāo)準(zhǔn)化程度高、市場存量高等特性，因此，無論是首發(fā)還是后續(xù)擴(kuò)募，倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs的可復(fù)制性均較強(qiáng)。

招商銀行研究院分析認(rèn)為，高標(biāo)倉具有良好的REITs屬性，投資者偏好有助于降低發(fā)行難度。

高標(biāo)倉作為優(yōu)質(zhì)的倉儲物流資產(chǎn)，具有經(jīng)營模式成熟、租約時間長、投資回報穩(wěn)定和資產(chǎn)權(quán)

屬明晰等特點(diǎn)，且大多數(shù)分布于粵港澳大灣區(qū)、長三角和京津冀等重點(diǎn)支持區(qū)域，與公募REITs的要求高度匹配，有望成為重要的受益類別。

高標(biāo)倉倉儲物流資源的稀缺性和重要性以及項目的可復(fù)制性，共同構(gòu)成了倉儲物流REITs火熱的根本原因。

而發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，進(jìn)一步盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，對我國整體物流產(chǎn)業(yè)的升級同樣具備重要的戰(zhàn)略意義。

“首只民企倉儲物流REIT成功發(fā)行上市，將極大地激發(fā)和增強(qiáng)民間投資參與供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的活力和信心，也有助于推進(jìn)倉儲物流業(yè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化發(fā)展。”京東集團(tuán)首席財務(wù)官許冉也在上市儀式致辭中如此表示。

不過，還是要提醒投資者，應(yīng)當(dāng)理性判斷，通過長期眼光，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價值，避免不必要的投資損失。