每經(jīng)記者｜楊棄非    每經(jīng)編輯｜楊歡

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最近，關(guān)于深圳城中村“統(tǒng)租改造”的話題再度引發(fā)關(guān)注。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)啬仙絽^(qū)一原本租住的城中村即將被統(tǒng)租改造，即由政府或相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源，改造后再進(jìn)行出租。租客紛紛提出質(zhì)疑，限期辦理的強(qiáng)硬令其難以接受，搬遷后子女就學(xué)也存在不確定性。

隨后，當(dāng)?shù)赜薪值腊l(fā)出“致居民的一封信”，明確“對(duì)于不具備辦理?xiàng)l件的居民，不強(qiáng)制搬離并維持房屋原租金標(biāo)準(zhǔn)”，并將協(xié)助居民尋找房源、給予搬遷補(bǔ)助、保障子女就學(xué)。紛爭(zhēng)暫告段落，但關(guān)于“城中村納入保障性租賃住房”的討論并沒(méi)有停止。

保障性住房和城中村，仿佛是深圳住房問(wèn)題的天平兩端。一方面，深圳有志于“以新加坡為榜樣”，提高保障性住房占比，但有限的土地資源難免令其捉襟見(jiàn)肘；另一方面，城中村消化了全市70%的居住需求，又存在諸多隱患。深圳對(duì)城中村統(tǒng)租改造由來(lái)已久，在5月發(fā)布的城中村保障房改造提升指引中，已有改造案例出現(xiàn)。

當(dāng)?shù)孛襟w的數(shù)據(jù)顯示，深圳存量巨大的城中村住房資源，吸納了超1000萬(wàn)人口，占全市住房租賃市場(chǎng)的半壁江山。那些初步改造完成的城中村保障房，裝修符合時(shí)下審美、各類(lèi)公共設(shè)施齊全，然而，“讓老百姓住上更好的房子”背后，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)可能上揚(yáng)的成本？

租金漲不漲？

一種共識(shí)是，城中村是深圳難能可貴的“寶藏”。

對(duì)于制造業(yè)，城中村為各類(lèi)勞動(dòng)密集型制造企業(yè)降低了用工成本，防止了深圳的產(chǎn)業(yè)空心化；對(duì)于服務(wù)業(yè)，城中村為大量中低端勞動(dòng)力提供了便宜住所，幫助降低了城市的生活成本。城中村還降低了各類(lèi)人才進(jìn)入深圳、留在深圳的門(mén)檻，使得深圳的人才資源能夠不斷得到“活水”補(bǔ)充而充滿(mǎn)生機(jī)。而實(shí)現(xiàn)這一切，均離不開(kāi)城中村的低廉租金。

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參考去年10月深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布的房屋租賃參考價(jià)格，以南山區(qū)為例，其商品房租金最高的蛇口街道為135元/平方米·月，最低的南山街道為94元/平方米·月，而該區(qū)城中村私宅平均租金則為65/平方米·月，僅為商品房的48%～69%。

那些因低價(jià)聚集在城中村的住戶(hù)難免擔(dān)心，一經(jīng)改造，本來(lái)就遠(yuǎn)低于周遭的租金，是否會(huì)一夕上漲？一個(gè)例子是鄰近的廣州，城中村舊改后黃浦區(qū)全區(qū)出現(xiàn)租金上漲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二者之間存在一定關(guān)系。

但畢竟深圳此次統(tǒng)租改造既非大拆大建，目前主要參與方又有深圳人才安居集團(tuán)等國(guó)企，情況是否會(huì)有所不同？

據(jù)國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁分析，從理論上講，現(xiàn)在企業(yè)從城中村業(yè)主手里收購(gòu)房源的價(jià)格高于其現(xiàn)有租金，在轉(zhuǎn)租前還要花錢(qián)改造，如果純粹依靠企業(yè)本身，不漲價(jià)很難不出現(xiàn)資金缺口。

面對(duì)企業(yè)的資金壓力，深圳目前對(duì)外的說(shuō)法是，不會(huì)漲價(jià)、或者至少不會(huì)大幅度漲價(jià)。

不少人提到今年1月深圳發(fā)布的一系列保障性住房政策。當(dāng)時(shí)深圳就提出，對(duì)于經(jīng)規(guī)?；赓U改造的歷史遺留違法建筑，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。而對(duì)于二者的租賃價(jià)格，也有明確規(guī)定：政府組織配租的保障性租賃住房，租金按照同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的60%左右確定；公共租賃住房租金則按照30%左右確定。

據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)租改造后的城中村保障房租金將不會(huì)明顯高于現(xiàn)有城中村租金。

更明確的說(shuō)法來(lái)自統(tǒng)租改造的主要參與方、深圳人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理兼安居微棠董事長(zhǎng)周柏新：改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個(gè)別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會(huì)超過(guò)原有租金的10%。

此外，深圳住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)媒體回應(yīng)，城中村保障性住房，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個(gè)別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制價(jià)格、嚴(yán)格加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督。

運(yùn)營(yíng)有多難？

一面是投入的增加，一面是限價(jià)的壓力，夾在當(dāng)中的運(yùn)營(yíng)方，就成了那個(gè)關(guān)鍵角色。

它面對(duì)的幾乎是一個(gè)不可能三角：既要照顧租客、房東的利益，又要有效推動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，還要滿(mǎn)足深圳眼下產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展緊迫需求，環(huán)環(huán)相扣又似乎彼此相斥，僅憑運(yùn)營(yíng)方一己之力很難照顧每一方的訴求。

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對(duì)于眼下新一輪改造，政府充當(dāng)了買(mǎi)單的一方。

去年10月，財(cái)政部發(fā)布支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)，其中提出將加大中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對(duì)深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度。

這很容易令人聯(lián)想到新加坡的公屋模式。通過(guò)新加坡政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、租賃、運(yùn)營(yíng)，使全國(guó)80%的居民以10%的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或租住在公屋內(nèi)。

當(dāng)然，這種模式對(duì)雙方的要求都更高：買(mǎi)房者被限制國(guó)籍且需滿(mǎn)足一定年齡或生育條件，政府也要不吝花錢(qián)——

到2017年的數(shù)據(jù)顯示，新加坡政府累計(jì)向HDB提供了280億新元（約合1400億人民幣）的補(bǔ)助，這還不包括通過(guò)銀行和債券市場(chǎng)籌措的資金。

宋丁也認(rèn)為，深圳目前只有一條路，即以財(cái)政才能補(bǔ)足租金缺口。但如同不少專(zhuān)家觀點(diǎn)，他并不認(rèn)同深圳可以照搬新加坡模式，長(zhǎng)期依靠財(cái)政補(bǔ)貼，還是要通過(guò)市場(chǎng)化的辦法來(lái)推進(jìn)，“哪怕依靠國(guó)有企業(yè)，也不可能長(zhǎng)期支撐下去”。

如此一來(lái)，兩條路擺在深圳面前：一條是通過(guò)財(cái)政首先實(shí)現(xiàn)租金平穩(wěn)過(guò)渡，此后根據(jù)市場(chǎng)情況緩慢提價(jià)；另一條則是尋找更多盈利點(diǎn)，從整體上盤(pán)活資金。

根據(jù)安居微棠對(duì)自身“保本微利”的定位，宋丁提到一種可能的方式，即通過(guò)布局城中村配套商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等實(shí)現(xiàn)盈利，平抑其因租金價(jià)差所產(chǎn)生的缺口，由此探索可持續(xù)的發(fā)展模式。

保障房新解？

面對(duì)諸多難題，深圳為何一定要把城中村作為改造的焦點(diǎn)？

不少人提到，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。比對(duì)深圳“十四五”期間建設(shè)籌集74萬(wàn)套保障性住房的目標(biāo)，城中村自然成為其實(shí)現(xiàn)“達(dá)標(biāo)”的必選項(xiàng)。

而城中村本身存在的各類(lèi)問(wèn)題又有解決的必要。城中村曾被一些人視為城市的“牛皮癬”，在整治前一度陷入衛(wèi)生狀況堪憂、生活條件不佳的形象。即便后來(lái)有所改善，擁擠的握手樓仍然存在安全、消防隱患。

他們又往往與城市地標(biāo)建筑緊密相挨，仿佛深圳的正反面。這種特殊的位置，為城中村保障房的改造再添一層價(jià)值。

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在《奇跡城市：深圳城市治理40年》一書(shū)中，深圳政府管理學(xué)院黨委書(shū)記陳文和教授谷志軍曾詳細(xì)描述深圳城中村特殊狀態(tài)的由來(lái)。由于改革開(kāi)放后深圳快速的城鎮(zhèn)化過(guò)程，讓當(dāng)時(shí)仍在村莊生活的村民選擇了另一種“經(jīng)濟(jì)作物”——“樓”，以“耕樓”為主業(yè)。于是，“三天一層樓”的速度神話出現(xiàn)，一棟又一棟的村民自建公寓拔地而起。

城市的高速發(fā)展則是一條暗線。由于到深圳的“淘金客”永遠(yuǎn)大于市建“正規(guī)”住房的承受能力，加之各種戶(hù)籍登記壁壘，村民的出租屋成了不錯(cuò)的選擇。而后，戶(hù)籍壁壘被高房?jī)r(jià)替代，城中村一直不缺市場(chǎng)。

于是，與全國(guó)絕大多數(shù)城市不同，深圳并不存在數(shù)量繁多的城邊村，卻有著散布在城市各個(gè)主要行政區(qū)的城中村。它們讓新深圳人能夠在工作地就近找到廉價(jià)的住處，而不需要受通勤之苦——陰差陽(yáng)錯(cuò)之下，一定程度上造就了“職住平衡”的城市格局。

這也是大多數(shù)城市可望不可及的優(yōu)勢(shì)。

在不少城市，保障性住房是一道算術(shù)題：由于位置通常在遠(yuǎn)郊，居住成本和通勤成本只能二選一。即便在深圳，保障性住房也不乏“棄住”現(xiàn)象，如宋丁分析，每一個(gè)申請(qǐng)保障者都在做比較，很多保障房不僅距離市中心較遠(yuǎn)、交通不便，而且還缺少學(xué)校、醫(yī)院等配套，保障房事實(shí)上并沒(méi)能提供生活保障。此時(shí)，他們可能就會(huì)傾向于選擇城中村等小產(chǎn)權(quán)房。

這樣一來(lái)，城中村的“歷史欠賬”，恰好成為深圳保障性住房的最佳地址。廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉此前接受采訪時(shí)曾提到，深圳是一個(gè)以年輕人口為主體的城市，不同于老一代的打工人，他們對(duì)于租賃的需求主要特征就是“職住平衡”，也就是希望住處離工作地較近、低租金、配套好。

無(wú)論如何，在城市敘事下，人的需求永遠(yuǎn)是主角。如何讓保障房真正保障每個(gè)人住有所居，保障生活更有質(zhì)量，將是“來(lái)了就是深圳人”的新時(shí)代命題。