每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6月27日晚間，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價(jià) 15.25 元，市值106.05億元）公告稱(chēng)，收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《關(guān)于同意中交地產(chǎn)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行股票注冊(cè)的批復(fù)》（證監(jiān)許可［2023］1347號(hào)），同意公司向特定對(duì)象發(fā)行股票的注冊(cè)申請(qǐng)。

事實(shí)上，早在今年2月23日，中交地產(chǎn)公告擬向包括控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)集團(tuán)）在內(nèi)的不超過(guò)35名（含35名）符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)35億元，主要投向長(zhǎng)沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語(yǔ)紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個(gè)“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金（10.5億元）。

與此同時(shí)，中交地產(chǎn)在募集說(shuō)明書(shū)中提示，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，公司存貨賬面價(jià)值分別為7203496.39萬(wàn)元、10889409.21萬(wàn)元、10694，308.71萬(wàn)元和10841291.42萬(wàn)元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。

“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力，如果公司因在售項(xiàng)目銷(xiāo)售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對(duì)其償債能力和資金調(diào)配帶來(lái)較大壓力。”

上述報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為34748.94萬(wàn)元、23564.54萬(wàn)元、3393.95萬(wàn)元和-20189.30萬(wàn)元，2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)有較大幅度的下降，同比下降約85.60%；扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬母公司股東凈利潤(rùn)分別為2115.72萬(wàn)元、-43239.07萬(wàn)元、-18630.43萬(wàn)元和-20944.62萬(wàn)元。

“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)方面，報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 82.93%、81.34%、82.25%和82.34%，凈負(fù)債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和294.01%，現(xiàn)金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.47。

此外，公告指出，中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在重慶、長(zhǎng)沙、南京、天津等二線(xiàn)城市，由于2016年和2017年的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，上述城市在前兩年中陸續(xù)頒布了限購(gòu)、限貸政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系以及價(jià)格產(chǎn)生了一定影響。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，2020~2022年度和2023年1~3月，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為123.00億元、145.42億元、384.67億元和26.89億元。

中交地產(chǎn)表示，“最近三年雖然處于增長(zhǎng)狀態(tài)，但這是主要受益于公司目前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)為剛性需求人群，受到政府限購(gòu)、限貸政策影響較小，公司整體去化率尚可。公司布局以二線(xiàn)為主、一三線(xiàn)為輔，布局較為合理。但如果上述區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生不利變化，出現(xiàn)人口流入減少，剛性需求人口數(shù)量減少，可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售面積及價(jià)格出現(xiàn)下降，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。”