每經(jīng)特約評論員 尹中立

8月初，人民銀行貨幣政策司負責(zé)人表示，要因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求；指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

目前存量按揭貸款利率大多比當(dāng)前申請按揭貸款利率高至少1個百分點，市場熱切盼望存量按揭貸款利率調(diào)整，但上述指導(dǎo)性建議之后，市場上的存量房貸利率調(diào)整至今沒有出現(xiàn)實質(zhì)性進展。筆者認(rèn)為，監(jiān)管部門應(yīng)該進行窗口指導(dǎo)，讓商業(yè)銀行統(tǒng)一行動，將存量按揭貸款的利率盡快一次性調(diào)整到位。

如果讓商業(yè)銀行與客戶之間協(xié)商解決存量貸款的利率問題，是難以實現(xiàn)客戶期望的。從博弈的力量對比看，商業(yè)銀行與按揭貸款客戶之間是不對等的，因此，希望通過商業(yè)銀行與客戶之間協(xié)商解決存量按揭貸款的利率問題，是不太現(xiàn)實的。

有人擔(dān)心存量按揭貸款的利率調(diào)整影響銀行股價，不利于活躍資本市場。當(dāng)前銀行總資產(chǎn)接近300萬億元，按揭貸款的余額為40萬億元，占比僅13%。因此，存量按揭貸款平均下調(diào)1個點對商業(yè)銀行的盈利影響有限。從2022年上市公司盈利情況看，42家上市銀行的凈利潤超過2萬億元，超過全部上市公司凈利潤的三分之一。在經(jīng)濟下行狀態(tài)下，商業(yè)銀行的“一枝獨秀”顯得有點不太和諧。

假如平均下調(diào)1個點的利率，銀行每年少收利息4000億元，從宏觀經(jīng)濟的大局看，銀行少收4000億元意味著居民的負擔(dān)降低了4000億元，居民的消費可能就會多出來4000億元。當(dāng)前經(jīng)濟運行的突出矛盾是消費需求不足，商業(yè)銀行主動調(diào)整存量按揭貸款的利率有利于刺激消費需求，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

調(diào)整存量按揭貸款的利率還有利于刺激住房需求，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。今年第一季度，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)了短暫的回升，但第二季度繼續(xù)出現(xiàn)弱勢，市場出現(xiàn)二次探底的走勢。6月份商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，其中二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市只有7個，二手房價格走勢比去年10月份還弱（去年10月份二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量是8個）。從7月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當(dāng)月100個重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平?？傮w印象是房地產(chǎn)市場仍然處在下行探底狀態(tài)。

在存量按揭貸款利率明顯高于當(dāng)前按揭貸款利率的情況下，提前償還貸款的情況大量增加。根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少了一點，這主要是因為居民提前償還存量貸款。粗略估算，上半年提前還款的數(shù)量高達2.5萬億元。

居民可以提前償還存量貸款，再重新申請新的按揭貸款，新舊貸款的利率相差近1個百分點。有不少新貸款是以“經(jīng)營貸”的形式出現(xiàn)，因此，我們看到按揭貸款的數(shù)量在減少，而經(jīng)營貸和消費貸快速增加。今年上半年個人經(jīng)營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元；個人短期消費貸款新增3009億元，同比多增4019億元。從數(shù)據(jù)看，今年上半年經(jīng)營貸和消費貸的增長數(shù)量與按揭貸的提前還貸數(shù)據(jù)基本相同。居民資產(chǎn)負債表如此大規(guī)模的調(diào)整，不僅需要花費一定的費用成本，而且可能對金融市場造成擾動風(fēng)險。

有些銀行為了自身的利益，強行阻止居民提前還貸，此舉可能會激化社會矛盾。有的銀行還將APP終端的提前還款功能關(guān)閉，由此產(chǎn)生的投訴量激增。希望銀行與客戶之間協(xié)商解決存量貸款的利率問題可能是不現(xiàn)實的，尤其是人民銀行的相關(guān)負責(zé)人已經(jīng)公開表示要“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”的背景下，下調(diào)存量按揭貸款的預(yù)期已經(jīng)十分強烈，如果商業(yè)銀行遲遲按兵不動，會加劇居民與銀行之間的矛盾。

有鑒于此，筆者認(rèn)為，監(jiān)管應(yīng)該因勢利導(dǎo)，統(tǒng)一對存量按揭貸款利率進行調(diào)整。商業(yè)銀行更應(yīng)該客戶利益至上，應(yīng)該主動作為，順應(yīng)市場潮流，從宏觀經(jīng)濟的大格局思考問題，提高政治站位。

（作者系中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）

封面圖片來源：視覺中國