每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“我們不會去擔心暴露出來業(yè)績發(fā)展的問題，也永遠不會回避問題。”

8月22日，在碧桂園服務（HK06098，股價4.16港元，市值139.07億港元）舉行的2024中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁徐彬淮表示：“我們今天的主題是‘咬定青山不放松，長風破浪會有時’。咬定青山不放松，代表的是我們經(jīng)營管理團隊的決心和韌性。長風破浪會有時，代表的是團隊對未來的預期和一種樂觀的態(tài)度。相信通過階段性的調整和能力塑造，在未來希望能夠贏得更大發(fā)展。”

中報顯示，上半年碧桂園服務實現(xiàn)收入210.46億元（人民幣，下同），同比增長1.5%；股東應占利潤14.4億元，同比下滑38.7%；凈利潤15.46億元，同比下降37.9%；整體毛利率由去年度同期的約24.9%下降3.7個百分點至約21.2%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，8月23日，碧桂園服務股價低開，跌幅一度達到3.61%。上午11點后開始反彈，截至午間收盤，碧桂園服務股價報4.16港元，漲幅為0.24%。

下降的現(xiàn)金流

從規(guī)模和營收數(shù)據(jù)看，碧桂園服務依然穩(wěn)坐物業(yè)行業(yè)頭把交椅。

中報顯示，上半年碧桂園服務實現(xiàn)營收210.45億元，同比增長1.5%。除“三供一業(yè)”業(yè)務外，公司合同管理面積約16.35億平方米，收費管理面積約10.06億平方米，分別較去年同期新增約190萬平方米及8960萬平方米。而“三供一業(yè)”業(yè)務的物業(yè)服務合同管理面積約0.954億平方米，收費管理面積約0.906億平方米。

然而，即使上半年營收、管理面積還在上漲，但也難掩碧桂園服務多項指標下滑的事實，其中就包括現(xiàn)金流大幅下降。

在業(yè)績發(fā)布會上，徐彬淮就坦誠地指出，從8月12日發(fā)布盈利預警，到正式半年報的發(fā)布，來自投資者最關心的一個問題就是公司現(xiàn)金流大幅下降，陷入增收不增利的窘境。

碧桂園服務上半年主營構成 來源：百度股市通

今年上半年，碧桂園服務實現(xiàn)凈利潤14.4億元，同比下降38.7%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流從去年同期的21.9億元大幅下降至2.7億元，同比下滑87.7%。

對于經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅波動，碧桂園服務管理層將其歸因于三個方面：一是由于預期計劃之內(nèi)的經(jīng)營性凈利潤下降；二是日常經(jīng)營活動如參與更多市場拓展項目的競爭等所產(chǎn)生的階段性的資金增加；三是業(yè)主預存的物業(yè)費下降。

不過，在碧桂園服務管理層看來，目前情況是可控的。“現(xiàn)金流很大程度上依托于一線的費用收繳率，公司計劃綜合收費率實現(xiàn)大于1的成績，這也是公司管理層下半年的努力重點之一。”

而出于謹慎性原則，碧桂園服務自2023年8月起對若干信用風險顯著上升的客戶提供服務后，在公司完成履約義務且已收取客戶的對價時，方將收取的對價確認為收入。中報顯示，截至2024年6月底，碧桂園服務的貿(mào)易應收款規(guī)模為219.58億元，較2023年底的195.11億元增加約24億元，其中3年以上賬齡應收款由3.76億元增長至6.01億元。

需要注意的是，在219.58億元應收賬款中，來自第三方計提減值撥備增速迅猛。其中關聯(lián)方28.99億元被計提了21.49億元，計提比例超過70%，同比減少0.49億元；第三方190.59億元應收賬款中被計提了13.1億元，計提比例6.88%，同比去年同期的9.34億元則增加了近4億元。

為應對急速上升的應收賬款，據(jù)碧桂園服務執(zhí)行總裁兼首席財務官黃鵬黃透露，目前公司已經(jīng)成立了欠款追討委員會，由公司一些高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討。同時，公司針對已逾期的應收賬款采取了以資抵債、推進訴訟或仲裁等一系列回款措施，可能會在未來時間里面逐步轉化為現(xiàn)金流。

“股價被嚴重低估”

“短長結合，虛實并舉”是徐彬淮對上半年碧桂園服務表現(xiàn)的總結。

在徐彬淮看來，公司中、長期面臨三大核心挑戰(zhàn)：重塑業(yè)務增長引擎，豐富人才儲備與升級，引領碧服做一場深入的管理變革。因此，如何“短長結合”地去引領好發(fā)展就成了管理層當前面臨的首要問題。

在具體業(yè)績增長指引上，徐彬淮表示，碧桂園服務將以住宅管理業(yè)務為核心，發(fā)展數(shù)字化、AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）及物業(yè)機器人以賦能業(yè)務，推動內(nèi)生增長，同時積極孵化零售、充電樁、機器人等戰(zhàn)略性業(yè)務，優(yōu)化迭代商業(yè)模式，積極創(chuàng)新，希望帶來新的增長曲線。

從業(yè)務收入結構看，上半年碧桂園服務物業(yè)管理服務收入占比提升至60.6%；社區(qū)增值服務收入增長約6.0%，占總收入比例微增至9.5%，其增長主要是由于包含家裝中介服務的本地生活服務收入增加。

據(jù)介紹，碧桂園服務在去年年底提出了社區(qū)合伙人的零售商業(yè)模式，并在三個城市進行試點。今年上半年，公司將范圍擴展至十個城市，同時突破性地主動向上溯源，走向上游，縮短了供應鏈，從而提高了毛利水平，而該業(yè)務在上半年也為公司帶來了1.07億元的收入。

來源：百度股市通

此外，非業(yè)主增值服務收入占比進一步下降至約1.7%；城市服務收入營收約21.7億元，占比約10.3%；商業(yè)運營服務收入降至3.32億元，占比降至約1.6%。

碧桂園服務表示，商業(yè)運營服務收入下降主要由出于整體業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略考量，公司附屬公司提前終止與碧桂園集團就商業(yè)項目簽署之具體物業(yè)租賃合同所致，有助于減少商業(yè)管理業(yè)務對關聯(lián)人士的依賴。公司計劃投入更多精力以將商業(yè)管理業(yè)務擴張至外部市場，依靠第三方力量實現(xiàn)長遠發(fā)展，持續(xù)保持商業(yè)管理業(yè)務的獨立性。

黃鵬在業(yè)績發(fā)布會上表示：“今年開局是比較難，經(jīng)營結果可能投資者認為不盡理想，但是管理層的全體將積極踐行公司的戰(zhàn)略，穩(wěn)健去發(fā)展努力實現(xiàn)年底既定的目標。”

記者注意到，今年以來，碧桂園服務股價跌幅超過30%，截至業(yè)績發(fā)布當日港股收盤，其股價收跌5.47%，報4.15港元/股，這一股價較上市后的最高75.56元/股下跌超過90%。

“目前公司股價被嚴重低估。”黃鵬進一步表示，碧桂園服務會積極考慮并準備回購動作，使用現(xiàn)金性分紅或現(xiàn)金加回購的組合手段，逐步提升絕對額以及分紅加回購的整體比例。

“股價下跌的原因是多方面的。”徐彬淮補充道：“在短時間內(nèi)我們不能解決所有主觀和客觀的影響面，能做的就是‘短長結合’的責任承擔，既能穩(wěn)住短期的基本面，同時利用好這個時間窗口期加強核心能力建設。希望大家能夠給我們一些時間，讓我們有機會做好調整和布局，能夠真正地make things happen（夢想成真）。”

封面圖片來源：企業(yè)提供