每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

8月23日，“代建一哥”綠城管理控股（HK09979，股價2.73港元，市值55.28億港元；以下簡稱綠城管理）發(fā)布2024年中期業(yè)績公告。在中報發(fā)布前，綠城管理公告稱，公司執(zhí)行董事及董事會副主席李軍辭職。

作為綠城管理的創(chuàng)始團隊成員，李軍曾是綠城首個商業(yè)代建項目的總經(jīng)理，一手創(chuàng)立了輕資產(chǎn)開發(fā)模式，并擔任了9年集團總裁。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年上半年，綠城管理多項經(jīng)營指標增速跌至個位數(shù)，也創(chuàng)下近4年來同期增速新低：

2021年至2024年，綠城管理中期營收同比增長分別為32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；中期毛利同比增長分別為51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；中期凈利潤同比增長分別為82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

8月26日開盤，綠城管理股價應聲下跌，截至當日收盤，跌幅達31.75%，報2.73港元。8月27日開盤，綠城管理股價出現(xiàn)小幅上漲，截至發(fā)稿，綠城管理股價報2.75港元，漲幅為0.73%，市值為55.28億港元。

在同日舉行的2024年中期業(yè)績發(fā)布會上，綠城管理董事會聯(lián)席主席郭佳峰表示：“短期來看，代建行業(yè)規(guī)模增速放緩、蛋糕變小，一部分出險房企進入代建賽道加劇行業(yè)競爭，部分企業(yè)對于代建費只求‘能發(fā)工資就行’，行業(yè)呈現(xiàn)接近‘零利潤’的競爭趨勢。這樣的形勢可以說是階段性的，但這個階段并不會在半年或一年就結束，可能延續(xù)時間會比較長。”

新簽合同金額下降18%

中報顯示，今年上半年，綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入16.7億元，同比增長7.8%；實現(xiàn)歸母凈利潤5.0億元，同比增長5.8%；合約總建筑面積1.23億平方米，同比增長8.1%。

即便是市占率超過20%，從經(jīng)營數(shù)據(jù)的絕對值和增速來看，綠城管理在市場“蛋糕變小”面前同樣無可奈何。

“今年代建行業(yè)呈現(xiàn)出非常明顯的規(guī)模增速下降、費率下降態(tài)勢。上半年全國代建行業(yè)總體規(guī)模是7325萬平方米，同比增長僅有3%，而2023年的增幅是56%。如果剔除其中咨詢、代銷等低單價業(yè)務，傳統(tǒng)的全過程代建業(yè)務量下降達到10個百分點以上。”綠城管理副總裁程敏在業(yè)績會上表示，“代建行業(yè)從高歌猛進進入了增長放緩，甚至階段性減弱的階段。”

記者注意到，綠城管理上半年新簽約數(shù)據(jù)下行更快：新簽合同金額41.9億元，同比下降18%。

雖然代建市場的蛋糕在變小，但行業(yè)競爭卻日趨激烈，如后入局的藍綠雙城、旭輝建管、龍湖龍智造、金地管理等均在發(fā)力。從中指研究院今年4~6月代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜可見，旭輝建管、龍湖龍智造、新城建管占據(jù)前三，TOP20中并未出現(xiàn)綠城管理的身影。盡管上半年綠城管理新簽規(guī)模仍以較大幅度領先，但下行市場的規(guī)模競速中，增速過低只會進一步降低其在行業(yè)的優(yōu)勢地位。

郭佳峰在業(yè)績會上表示，代建行業(yè)由于沒有重資產(chǎn)資金問題，也沒有去化的歷史性包袱，收入可以馬上轉化為利潤，所以在階段性問題解決及市場趨穩(wěn)之后，代建行業(yè)的業(yè)績也會有較大反彈。“中長期來看，代建行業(yè)仍然有比較大的成長空間。”

代建費收取下降27.7%

代建費收取與毛利率的雙雙下行，可能是綠城管理在相當長一段時間內都需要面對的問題。

程敏在業(yè)績會上透露，上半年綠城管理代建費收取14.14億元，相比2023年同期的19.57億元下降了27.7%；毛利率為51.5%，同比下降0.5個百分點；凈利率29.4%，同比下降0.5個百分點。

對于代建費收取減少的原因，程敏表示，不少項目因為銷售和資金回籠問題，造成了委托方的資金壓力，導致代建費收取的滯緩。

由此可見，在房企“去化”壓力面前，代建企業(yè)也難以獨善其身。

另一方面，從不同業(yè)務毛利率來看，綠城管理收入和利潤的主要來源商業(yè)代建毛利率為54.2%，增長了2.7個百分點；但政府代建毛利率40.4%，同比下降了4個百分點。綠城管理解釋稱，這與近兩年政府代建收費單價持續(xù)走低有關，并且未來毛利率可能也存在一定下降的可能性。

綠城管理總結了2024年代建行業(yè)的三個變化：一是潛在委托方并不看好當下市場，暫緩拿地、觀望情緒濃厚；二是已經(jīng)拿地的委托方，鑒于市場壓力選擇暫緩開發(fā)，特別是托底高價拿地的城投等；三是受到收購商品房作為保障房等政策影響，相關省市對于安置房的開發(fā)計劃作出相應調整。這三個方面的變化令所有代建公司的拓展都承受了階段性壓力。

面對這樣的壓力，綠城管理方面表示：“公司一方面增強項目的經(jīng)營兌現(xiàn)度，特別是促銷回款，緩解委托方的資金壓力；另一方面出臺相關激勵政策，將代建費收款與一線團隊激勵相掛鉤。此外，通過對部分尾盤項目選用金融工具來保障回款。”

公開回應李軍辭職

值得一提的是，在8月23日發(fā)布中報前，綠城管理公告稱，李軍已辭任執(zhí)行董事及董事會副主席。

李軍于2002年進入綠城集團，2015年主導組建綠城管理集團并出任董事、總經(jīng)理。2023年8月，綠城管理發(fā)布人事調整公告，李軍不再擔任綠城管理行政總裁（首席執(zhí)行官）。

“大約兩年前，李軍出于家庭原因和子女教育的考慮，已經(jīng)表達過離開綠城管理的意愿，因此公司在經(jīng)營班子的人選上也做了較大調整。近期李軍提交了辭呈，公司內部也及時進行了安排，相信依靠目前綠城管理集團的團隊力量和合理的體制機制，以及綠城中國的不斷賦能，綠城管理能一如既往地交出滿意答卷。”

郭佳峰在業(yè)績會上表示，李軍是管理集團的創(chuàng)始團隊成員，從管理階段初創(chuàng)到上市，以及如今的發(fā)展中都做出了巨大貢獻。“李軍在未來依然看好代建行業(yè)，將以股東的身份一如既往地支持公司發(fā)展。”

“代建市場的整體下行，主體是受代建模式本身的風險和隱患影響，高管個人的離職不會有太大影響。”8月26日，一位代建行業(yè)資深人士在接受記者采訪時表示，“代建行業(yè)的整體市場在萎縮，其中重要的風險，一方面來自代建模式本身存在的六大風險：所有風險集聚在投資人、定位等重大決策事項的錯誤不可逆轉、投資人收益與代建費收益已形成倒掛、代建招投標存在重大隱患、代建團隊素養(yǎng)缺乏保障性、代建過度承諾引發(fā)重大訴訟糾紛。”

“另一方面，是代建模式所帶來的市場支持度和影響力在下降，加上代建企業(yè)之間的拼費率、拼兜底利潤等惡性競爭，會影響整個代建市場。特別是兜底利潤如出現(xiàn)閃失，代建企業(yè)會陷入利潤、業(yè)績兌現(xiàn)不了的司法訴訟。”該人士表示。