每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“目前二手房短期‘以價換量’延續(xù)，分流新房市場，寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房價預(yù)期仍將拖累市場修復(fù)節(jié)奏，市場整體仍處于筑底階段。”

9月25日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產(chǎn)年會——AI賦能地產(chǎn)新生力”上，中指研究院華南區(qū)域副總經(jīng)理蔡光林對當(dāng)前行業(yè)形勢進(jìn)行了主題分享。

中指研究院華南區(qū)域副總經(jīng)理蔡光林 圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

市場下行趨勢仍在延續(xù)

中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國百城新建住宅價格累計(jì)上漲1.49%，34個城市累計(jì)下跌。其中，8月百城新建住宅均價16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，漲幅較7月收窄0.02個百分點(diǎn)，同比上漲1.76%。共有46個城市環(huán)比下跌，較上月增加7個。

從銷售規(guī)模來看，前8月全國新建商品房銷售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%；商品房銷售額為6.0萬億元，同比下降23.6%。此外，重點(diǎn)100城新房銷售面積同比下降31.5%，其中8月環(huán)比下降10%，同比下降17%，市場調(diào)整壓力仍較大。

蔡光林表示：“前8月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積同比下降超30%，8月供應(yīng)量環(huán)比基本持平，仍處于低位水平，供給偏弱或拖累‘金九銀十’銷售恢復(fù)。”

截至今年8月底，全國50個代表城市商品住宅可售面積3.3億平方米，較2023年末下降約3.4%。“但可售面積的下降更多受供應(yīng)持續(xù)縮量影響，以近12個月的月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為22.1個月，較2023年末延長4.5個月，已達(dá)到上一輪‘去庫存’以來的出清周期高點(diǎn)，尤其是三四線代表城市出清周期超30個月，去化壓力突出。”

二手房方面，受“以價換量”帶動成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房，重點(diǎn)城市如深圳、杭州、上海、廣州等二手房成交量同比均呈增長之勢，但整體來看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。

“我們每月都會進(jìn)行一個關(guān)于購房意愿的調(diào)查，8月置業(yè)意愿調(diào)查發(fā)現(xiàn)，影響購房者購房因素排名前三的分別是收入不穩(wěn)定、房價下跌、房貸壓力大。”蔡光林表示，當(dāng)前行業(yè)還處于持續(xù)緩慢下探階段，短期房價調(diào)整壓力仍突出。二手房價格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二線城市受改善項(xiàng)目入市帶動，新房價格結(jié)構(gòu)性上漲。

中長期房地產(chǎn)需求有支撐

需要注意的是，自2021年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了三年調(diào)整期。與過去幾個周期相比，此次調(diào)整周期的市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也更長。

進(jìn)入2024年，核心城市迎來政策優(yōu)化，同時，今年4月30日中央政治局會議提出“去庫存”思路，房地產(chǎn)政策迎來重大變化，隨后央行“5·17新政”打開各地降首付、降利率空間，隨著首套房最低首付比例降至15%，當(dāng)前政策環(huán)境已接近此前2014年周期的最寬松階段。

“寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房價預(yù)期仍將拖累市場修復(fù)節(jié)奏，市場整體仍處于筑底階段。”蔡光林認(rèn)為，市場企穩(wěn)恢復(fù)仍有待政策進(jìn)一步發(fā)力，更大力度降息、核心城市放松限購、加快國企收儲節(jié)奏等是政策潛在的發(fā)力方向。

據(jù)中指研究院測算，中性預(yù)期下，預(yù)計(jì)2024年全國新建商品房銷售面積同比下降約15%，規(guī)模預(yù)計(jì)回落至9.4億平方米。通過房企對市場預(yù)期調(diào)研，多數(shù)房企認(rèn)為今年房價跌幅將超10%，目前市場仍處于持續(xù)緩慢下探階段，2025年市場或有望筑底企穩(wěn)，未來3~5年全國新建住宅銷售規(guī)模預(yù)計(jì)在6億~8億平方米。

不過，蔡光林也指出，核心城市人口保持增長，中長期房地產(chǎn)需求有支撐，一線城市長期看好，北京、上海政策空間仍較大，是全國市場的風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布的《穩(wěn)市場的核心在于穩(wěn)房價——中國房地產(chǎn)改革趨勢與市場解析》報告指出，長期來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處在前所未有的變革期，市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，不同城市樓市價值分化是必然趨勢，傳統(tǒng)發(fā)展模式已不再適應(yīng)新的發(fā)展階段，行業(yè)改革勢在必行。黨的二十屆三中全會《決定》為房地產(chǎn)行業(yè)長期改革指明了方向，影響深遠(yuǎn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)將更加回歸居住屬性，將以“保障和改善民生”為核心進(jìn)行改革與發(fā)展。

“未來五年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式預(yù)計(jì)將加快構(gòu)建，住房、土地、金融、財稅等相關(guān)基礎(chǔ)性制度也將逐步完善。”上述報告指出。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝