每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

又見地產(chǎn)永續(xù)債。

6月10日，京投發(fā)展（SH600683，股價3.90元，市值28.89億元）公告稱，公司近期與中原信托簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》。中原信托設(shè)立信托計劃，并以信托計劃項下的信托資金向公司進行永續(xù)債權(quán)投資，金額為不超過30億元，永續(xù)債權(quán)投資期限為無固定期限。

利率方面，初始利率為2.9%。初始投資期限滿5年之日開始調(diào)整利率，其后每2年調(diào)整一次，每次增加200個基點（即2%）。調(diào)整后的投資價款年利率最高不超過9%，超過9%的按9%計算。

來源：京投發(fā)展公告

京投發(fā)展表示，此次融資將用于公司償還項目存量債務(wù)。本次永續(xù)信托融資在股東會批準(zhǔn)的融資額度內(nèi)，首期融資金額8.10億元已到賬。

從業(yè)績看，今年第一季度，京投發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入約2.54億元，同比下降1.01%；歸母凈利潤虧損約1.49億元，上年同期虧損7539.25萬元；扣非凈利潤虧損約1.63億元，上年同期虧損8865.16萬元。

值得注意的是，根據(jù)京投發(fā)展一季報披露，其扣除永續(xù)融資產(chǎn)品利息約8010萬元影響后，歸母凈利潤虧損約2.29億元。

而2024年，京投發(fā)展歸母凈利潤虧損約10.5億元，扣除永續(xù)融資產(chǎn)品利息3.26億元影響后，這一虧損擴大到13.80億元。

這已不是京投發(fā)展首次發(fā)行永續(xù)債，其與中原信托早有合作先例。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年第一季度，京投發(fā)展手中還有60億元規(guī)模的永續(xù)債，分別是2020年上半年與昆侖信托、中原信托簽署的30億元，以及2021年下半年與生命保險資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱生命資產(chǎn)）簽署的30億元。

來源：京投發(fā)展2025年一季報

2020年6月，京投發(fā)展與昆侖信托簽署永續(xù)信托貸款合同，后者通過信托資金向京投發(fā)展發(fā)放永續(xù)信托貸款，金額為不超過18億元，貸款期限為無固定期限，彼時該永續(xù)債的用途表述為“用于公司投資項目的開發(fā)建設(shè)”。其中，二期貸款資金9億元已于2020年11月6日到賬。至此，該合同項下貸款資金18億元已全部到賬。

與此同時，京投發(fā)展與中原信托也簽署了永續(xù)信托貸款融資合同，金額不超過12億元，公告稱“用于公司項目的物業(yè)運營支出、物業(yè)改造支出及償還項目的金融機構(gòu)負(fù)債”。該筆貸款資金12億元已于2020年6月8日全部到賬。

利率方面，這兩筆永續(xù)債初始貸款期限內(nèi)的利率為5.89%，自每筆貸款放款日起滿5年之日開始調(diào)整利率，其后每2年調(diào)整一次，每次增加200個基點，以此類推，但調(diào)整后的貸款年利率最高不超過12%。

2021年7月和9月，京投發(fā)展先后與生命資產(chǎn)簽署合同，生命資產(chǎn)作為受托人，發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃，將募集的投資資金向京投發(fā)展提供融資，金額總計不超過30億元，投資期限為無固定期限。

對于這30億元的用途，京投發(fā)展公告均表述為“用于投資項目的建設(shè)及歸還金融機構(gòu)借款”。與前期發(fā)行的永續(xù)債類似，5年內(nèi)初始利率為4.79%，其后每年加200個基點，最高不超12%。

據(jù)此看，相比此前四筆永續(xù)債5.89%和4.79%的初始利率，京投發(fā)展此次永續(xù)債的初始利率只有2.9%。

從對永續(xù)債的用途說明上可以看到，京投發(fā)展已經(jīng)從最初的“用于投資項目的開發(fā)建設(shè)”到直接“用于償還項目存量債務(wù)”，也就是傳統(tǒng)意義上的“借新還舊”。

不過，京投發(fā)展在公告中表示，本次交易有利于公司拓寬融資渠道，增強現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。而增信措施則依舊是——由北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司提供無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝