每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

廣州番禺某在建項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

廣州樓市到底在急什么？

6月13日，廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），明確提出全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率，成為一線城市中首個(gè)“三限”（限購(gòu)、限售、限價(jià)）全面松綁的城市。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年1～5月，廣州共網(wǎng)簽一手住宅25659套，成交量同比增長(zhǎng)22%，整體延續(xù)了自去年四季度以來(lái)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭。

但分化也相當(dāng)嚴(yán)重。據(jù)廣州中原研究院發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至今年5月底，全市平均庫(kù)存去化周期為23個(gè)月，其中去化周期最長(zhǎng)的是越秀區(qū)，為38個(gè)月；去化周期最短的是荔灣區(qū)，為13個(gè)月。

這種“冰火兩重天”的市場(chǎng)大分化，正是廣州急于通過(guò)政策“組合拳”破局的關(guān)鍵背景。

廣州樓市這一輪的15年調(diào)控歷程始于2010年10月，彼時(shí)廣州發(fā)布“國(guó)五條”本地化版本，主要內(nèi)容包括已經(jīng)擁有1套房的本市戶籍居民只能再買1套，非本市戶籍居民2年內(nèi)連續(xù)社保記錄滿1年限購(gòu)1套，超過(guò)2套房的居民不得購(gòu)房等。

那一年，安居客數(shù)據(jù)顯示，廣州房?jī)r(jià)約1.3萬(wàn)元/㎡。

2013年和2017年，廣州限購(gòu)政策持續(xù)加碼，只剩下從化、增城區(qū)沒(méi)有納入限購(gòu)范圍。

從2018年開(kāi)始，廣州樓市逐步松綁。當(dāng)年12月，廣州對(duì)商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象；2020年，多區(qū)出臺(tái)人才政策放松限購(gòu)；2023年9月，廣州逐步優(yōu)化限購(gòu)政策，直至2024年9月全面取消限購(gòu)。

“我們的項(xiàng)目主要在番禺，之前就放開(kāi)了，所以這次政策并沒(méi)有太大實(shí)質(zhì)影響?！?/span>6月14日，有房企人士告訴每經(jīng)記者。

同日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析指出，廣州此次提到的一些政策，其實(shí)之前已開(kāi)始實(shí)質(zhì)執(zhí)行，如今更多是強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)也表示，這次《征求意見(jiàn)稿》更多是對(duì)已實(shí)施政策的全面明確，向市場(chǎng)傳遞寬松政策信號(hào)。此外，關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造將有利于帶動(dòng)更多購(gòu)房需求的釋放，以及推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房作為安置房，將進(jìn)一步有效降低庫(kù)存。

值得一提的是，這次政策特別強(qiáng)調(diào)“降低貸款首付比例和利率”，而目前廣州在首付比例（首套15%）和利率（首套商貸約3%、公積金約2.6%）方面均為一線城市最低水平。

“其實(shí)廣州降低貸款首付比例和利率政策去年四季度已全面落實(shí)，所以現(xiàn)在的表述屬于政策強(qiáng)調(diào)和深化?？梢岳斫鉃樵阢y行可承受的范圍內(nèi)，全面促進(jìn)房貸成本最低。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

據(jù)廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1～5月，廣州二手住宅成交43785套，較去年同期的35417套增長(zhǎng)23.6%。價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，4月廣州二手房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，結(jié)束自2023年5月以來(lái)長(zhǎng)達(dá)23個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月廣州共成交一手住宅6317套，成交面積68.71萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別上升29%、22%。得益于金融城、琶洲等高端項(xiàng)目的帶動(dòng)，全市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲29%，新房市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升行情。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)也顯示，1～5月廣州商品住宅累計(jì)成交26993套，同比增長(zhǎng)29%；成交金額925.5億元，同比增長(zhǎng)7%。

但整體看，廣州核心區(qū)與外圍區(qū)域仍然分化。

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，廣州整體新房均價(jià)為3.57萬(wàn)元/㎡。其中，天河、越秀新房均價(jià)分別為7.8萬(wàn)元/㎡、10.8萬(wàn)元/㎡；而增城、花都新房均價(jià)僅1.69萬(wàn)元/㎡、1.8萬(wàn)元/㎡。

二手房市場(chǎng)同樣如此，增城、南沙、黃埔等外圍板塊的二手房?jī)r(jià)格與前些年相比，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下跌。

以南沙灣板塊的南沙奧園項(xiàng)目為例，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目2023年的成交均價(jià)為1.5萬(wàn)元/㎡，而近期已普遍回落至8700元~1.3萬(wàn)元/㎡的水平。比如，今年4月成交一套38.9㎡一室一廳，總價(jià)為44.8萬(wàn)元，折合單價(jià)1.15萬(wàn)元/㎡，同比2023年時(shí)下跌約23%。

與此同時(shí)，克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，由于2024年廣州涉宅用地供求規(guī)模創(chuàng)下近三年來(lái)新高，隨著這些地塊的相繼入市，購(gòu)買力未能完全釋放的情況下，使得廣州商品住宅庫(kù)存規(guī)模、去化周期依舊維持在高位。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝