每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍    

2025年上半年已收官，上證綜指累計(jì)漲2.76%，深證成指累計(jì)漲0.48%，創(chuàng)業(yè)板指累計(jì)漲0.53%。

相比之下，中證REITs全收益指數(shù)上半年環(huán)比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數(shù)也上漲了11.11%，走出了一波亮眼的行情。

記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全市場(chǎng)已上市的68只公募REITs產(chǎn)品上半年有67只上漲，僅1只下跌，平均漲幅高達(dá)19.4%。而同期普通股票型基金的平均漲幅為6.17%，混合型基金為4.68%，債券型基金則為1.12%。

另外，上半年共有10只公募REITs產(chǎn)品成立，發(fā)行總規(guī)模153億元，新發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)正在穩(wěn)步推進(jìn)中。截至上半年末，已上市公募REITs的總市值已突破2000億元大關(guān)。 

上半年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)平均漲幅近20%

今年上半年，公募REITs無(wú)疑是表現(xiàn)最好的基金品類之一。

截至6月30日，今年中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數(shù)也上漲了11.11%。而在同期，上證綜指累計(jì)漲2.76%，深證成指累計(jì)漲0.48%，創(chuàng)業(yè)板指累計(jì)漲0.53%，公募REITs可謂走出了強(qiáng)勢(shì)的獨(dú)立行情。

與其他類基金產(chǎn)品相比，公募REITs的表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年上半年，普通股票型基金的平均漲幅為6.17%，混合型基金為4.68%，債券型基金則為1.12%，而公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的平均漲幅達(dá)到驚人的19.4%。

從單只產(chǎn)品來(lái)看，已上市的68只公募REITs中，年內(nèi)漲幅排名前三的分別是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，上半年分別上漲50.35%、48.33%和44.73%。三只產(chǎn)品都是消費(fèi)類REITs，顯示出經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、消費(fèi)市場(chǎng)回暖之下，消費(fèi)類產(chǎn)品正重新受到市場(chǎng)和投資者的青睞。

此外還有12只產(chǎn)品上半年二級(jí)市場(chǎng)漲幅超過(guò)30%，34只產(chǎn)品漲幅超過(guò)10%。僅有一只產(chǎn)品上半年出現(xiàn)下跌，即中金基金旗下的中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT，年內(nèi)下跌4.44%。

經(jīng)歷了今年上半年的強(qiáng)勢(shì)上漲，不少公募REITs自成立以來(lái)的漲幅也有明顯提升。其中還出現(xiàn)了一只“翻倍基”，那就是2022年8月成立的中金廈門安居保障性租賃住房REIT，成立以來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)的漲幅已達(dá)103.68%。此外還有20只產(chǎn)品成立以來(lái)的漲幅超過(guò)50%，其中華夏北京保障房REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT也已接近“翻倍”。

截至上半年末，全市場(chǎng)所有已上市公募REITs產(chǎn)品的總市值已突破2000億元大關(guān)，達(dá)到2054.75億元。

政策支持，新發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)提速

上半年，公募REITs的發(fā)行市場(chǎng)也十分熱鬧。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年上半年共有10只公募REITs成立，其中不乏創(chuàng)新產(chǎn)品。例如，全國(guó)首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT，首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REITs易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT，首單醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs匯添富九州通醫(yī)藥REIT等。

這些產(chǎn)品的發(fā)行總規(guī)模為153億元，雖然剛剛上市不久，但多只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅已經(jīng)超過(guò)20%。其中漲幅最高的易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT，上半年上漲了38.46%，十分可觀。

事實(shí)上，今年包括中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT等多只產(chǎn)品上市首日都出現(xiàn)了30cm漲停的情況，火熱程度可見一斑。除此之外，還有多只產(chǎn)品由于連續(xù)上漲，相關(guān)基金公司不得不緊急發(fā)布交易情況提示公告，提醒關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，今年REITs產(chǎn)品頻頻出現(xiàn)上市首日漲停，或連續(xù)上漲觸發(fā)停牌、基金公司發(fā)公告提醒的情況，主要是市場(chǎng)環(huán)境、政策支持、資產(chǎn)特性等多方面因素共同作用的結(jié)果，背后反映了低利率、“資產(chǎn)荒”背景下資金對(duì)類紅利資產(chǎn)的追逐。另外，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，流通份額有限，但投資者需求旺盛，供需失衡也可能導(dǎo)致上市后價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，還容易成為資金炒作的對(duì)象。

來(lái)自國(guó)金證券的數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日仍在交易所受理階段的REITs產(chǎn)品共有12只，處于已通過(guò)待上市狀態(tài)的REITs有3只。

除了首發(fā)，擴(kuò)募也在持續(xù)推進(jìn)中。就在剛剛過(guò)去的6月中旬，華夏基金公告，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募發(fā)售正式完成，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)首單保障性租賃住房REITs擴(kuò)募發(fā)售圓滿完成。

6月底，上交所和深交所分別發(fā)布了公募REITs擴(kuò)募相關(guān)業(yè)務(wù)指引和通知，進(jìn)一步規(guī)范了擴(kuò)募業(yè)務(wù)辦理，明確向原持有人配售、公開擴(kuò)募和定向擴(kuò)募等發(fā)售方式各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的具體辦理流程。

例如，上交所發(fā)布的《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指南第3號(hào)——擴(kuò)募業(yè)務(wù)辦理》提及，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募包括向特定對(duì)象發(fā)售、向原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人配售份額和向不特定對(duì)象募集三種方式。而向原持有人配售、公開擴(kuò)募可通過(guò)分別單獨(dú)或組合兩種業(yè)務(wù)類型實(shí)現(xiàn)，分為三種組合方式：組合一，只包含向原持有人配售；組合二，同時(shí)包含向原持有人配售和公開擴(kuò)募；組合三，只包含公開擴(kuò)募。在組合二中，向原持有人配售超比例申報(bào)部分，基金管理人在最終認(rèn)購(gòu)結(jié)果確認(rèn)時(shí)不得確認(rèn)為公開擴(kuò)募份額。

深交所發(fā)布的公告中也稱，REITs非定向擴(kuò)募業(yè)務(wù)功能將于6月30日起正式啟用，基金管理人可登錄基金業(yè)務(wù)專區(qū)，辦理REITs非定向擴(kuò)募的擴(kuò)募信息披露、擴(kuò)募發(fā)售報(bào)備、擴(kuò)募發(fā)行申請(qǐng)、非定向擴(kuò)募認(rèn)購(gòu)截止日期變更申請(qǐng)、擴(kuò)募上市申請(qǐng)等業(yè)務(wù)。

有機(jī)構(gòu)人士對(duì)此評(píng)價(jià)，擴(kuò)募相關(guān)要素、節(jié)點(diǎn)的細(xì)化有望為市場(chǎng)帶來(lái)更為豐富的交易博弈機(jī)會(huì)。

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