每經(jīng)記者  張敏  徐奎松  發(fā)自北京

        在房地產(chǎn)政策變化的節(jié)點上，對物業(yè)稅的討論已沸沸揚揚。

        針對媒體對“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’即將在全國試點”的報道。5日，不少業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者表示，住宅物業(yè)稅的開征條件尚不成熟，但商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備了開征條件，并有可能在今年試點“實轉(zhuǎn)”。

年內(nèi)預(yù)計不會出臺

        針對此消息，昨日每經(jīng)記者致電國家稅務(wù)總局，相關(guān)負責(zé)人卻并未給予記者正面答復(fù)。記者還致電曾進行該項試點的北京市地稅局，其相關(guān)負責(zé)人表示，尚未得到通知，“具體還要聽中央的安排?！?br/>
        據(jù)記者了解，自2003年5月開始，財政部和國稅總局曾分3批在10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了物業(yè)稅模擬評稅試點工作，即“空轉(zhuǎn)”試點。到目前，該項試點已實施了近7年。

        昨日，財政部財科所相關(guān)專家對《每日經(jīng)濟新聞》透露，2010年不會啟動物業(yè)稅，最快也得等到2011年。

        今年為什么不會實施物業(yè)稅，財政部這位專家給出兩個原因：一是今年還處于經(jīng)濟復(fù)蘇階段，推出物業(yè)稅將對房地產(chǎn)形成很大打擊。另一方面，根據(jù)稅務(wù)總局每年的征稅慣例，一般比較大的稅政政策都是在年初出臺。年初不出臺，就意味著整個年度不會出臺了。

        住建部政策研究中心副主任秦虹在接受《每日經(jīng)濟新聞》專訪時說，將來是不是能按照房子的檔次分類來先后征收物業(yè)稅，要看《物業(yè)稅條例》出臺后的定論，現(xiàn)在不好說。按照國際經(jīng)驗，稅率就是按房產(chǎn)評估價格的1%～2%之間浮動。物業(yè)稅的周期時間，一般是3年到5年評估一次。評估后的時間段內(nèi)，價格不動。

        秦虹解釋，發(fā)達國家政府所持有的房產(chǎn)一般不賣，只是出租。中國將來是不是按照國情分類征收，要看《物業(yè)稅條例》是怎么定的。

“物業(yè)稅是必征稅種”

        針對物業(yè)稅要不要在中央與地方之間劃分，秦虹說，所有國家的物業(yè)稅都是地方稅，沒有中央稅。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因地而宜。在外國，地方的物業(yè)稅是大頭，占到50%以上，人家叫產(chǎn)財稅或是不動產(chǎn)稅。

        中國的物業(yè)稅之所以迄今沒有開征，很大原因是對個人財產(chǎn)的界定時間遠遠落后于發(fā)達國家。秦虹說，我國2007年10月1號才開始  《物權(quán)法》，之前的個人財產(chǎn)是沒有法律保障的，所以不可能征收物業(yè)稅。

        秦虹說，物業(yè)稅涉及面很多、很復(fù)雜，要做大量的基礎(chǔ)性工作。基礎(chǔ)性工作做不好，開征物業(yè)稅就沒有條件；首先要把每套房的業(yè)主找到，把產(chǎn)權(quán)劃分清楚。像過去那些危改房、經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)，將來怎么個共有法？都得弄清楚。此外，還要把每套房子的價格搞清楚。

        “對于一戶多房的怎么征收？要看今后出臺的《物業(yè)稅條例》的規(guī)定了?！鼻睾绶Q，理論上講，房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，誰擁有財產(chǎn)誰就要繳稅。當(dāng)然，在制定物業(yè)稅時，也可能會考慮其他因素，像考慮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和抑制投機性等附加要求。

        秦虹說，從長期看，物業(yè)稅是必征稅種，是調(diào)控房屋存量資源的有效政策措施。

或從商業(yè)物業(yè)起征

        “在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的大背景下，甚至不排除今年進行‘實轉(zhuǎn)’試點的可能。”中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“實轉(zhuǎn)”試點將可能從商業(yè)物業(yè)做起，然后逐漸轉(zhuǎn)向住宅。

        據(jù)了解，目前商業(yè)物業(yè)的征稅稅種主要是房產(chǎn)稅和土地增值稅。按照規(guī)定，房產(chǎn)稅依房產(chǎn)余值計征的年稅率為1.2%，依租金收入計征的稅率為12%；土地增值稅則采用四級累進稅率，最高為60%。

        劉桓表示，變更為物業(yè)稅后，征收總額不會有太大變化，對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響較小。同時，房產(chǎn)價值評估、征稅主體統(tǒng)計等也可沿用原稅種的統(tǒng)計方式，不存在技術(shù)上的障礙。

        上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，營業(yè)稅優(yōu)惠政策的終止說明，中央打壓投資投機性需求的意圖非常明顯。他認為，針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅今年會加快推出，并極有可能先在部分城市試點實施。

細則仍需完善

        “物業(yè)稅是地方稅種，征收情況主要取決于地方政府的積極性?！北本┲康禺a(chǎn)稅務(wù)專家郭偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前，在土地增值稅的征收中，地方政府就存在尺度不一的現(xiàn)象。

        郭偉表示，我國的征稅成本在5%～6%左右，在國際上屬于高成本之列。物業(yè)稅的征收對象是所有房屋，屬于遍地存在的“芝麻稅”，這無疑會進一步提高征稅成本。他認為，物業(yè)稅的征收條件尚不完善，需要進一步明確相關(guān)的細則。

        前述接受本報采訪的財政部專家稱，物業(yè)稅政策在中國還沒有出臺之前“空轉(zhuǎn)”模式實驗長達6年之久，這說明該稅種開征的復(fù)雜性。



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