每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        在剛過去的端午小長假中，南京的樓市跌入冰谷，三天僅成交房源6套。在目前的市場條件下，傳出龍頭房企萬科將負(fù)責(zé)南京400萬平方米保障房建設(shè)的消息，立即引發(fā)了業(yè)內(nèi)的強(qiáng)烈關(guān)注。昨日（6月17日），萬科（南京）一位徐姓負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬科（南京）確實(shí)在與南京市政府部門商談保障房建設(shè)事宜。

        據(jù)4月國土資源部公布的供地計(jì)劃，2010年保障房用地與去年相比增加一倍多。在隨后的5月19日，國家住建部與全國各省、自治區(qū)、直轄市的主管部門簽訂保障房建設(shè)責(zé)任書，其任務(wù)包括300萬套保障性住房建設(shè)。

        商品房受市場調(diào)控遇冷，而保障性住房市場需求和價(jià)格穩(wěn)定，各路房企已加緊爭搶這塊大蛋糕。

南京保障房規(guī)模超市場化項(xiàng)目？

        昨日，萬科（南京）一位徐姓負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬科（南京）確實(shí)在與南京市政府部門商談保障房建設(shè)事宜。建設(shè)規(guī)模是否達(dá)到400萬平方米，該負(fù)責(zé)人稱尚未明確。“這是由南京市政府安排。”

        萬科官方網(wǎng)站顯示，萬科在南京包括四個(gè)已售罄的項(xiàng)目、兩個(gè)項(xiàng)目在售、一個(gè)項(xiàng)目未開發(fā)。7個(gè)項(xiàng)目一共占地面積不超過100萬平方米，建筑面積不超過150萬平方米。其中，規(guī)模最大的是金域藍(lán)灣項(xiàng)目，可容納3800戶，總建筑面積68萬平方米，尚不足萬科或?qū)⒔?00萬平方米保障房規(guī)模的1/4。

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前萬科開發(fā)的保障性住房總面積占總開發(fā)面積的5%左右，項(xiàng)目凈利潤率6%左右，萬科所有項(xiàng)目平均凈利潤率約為10%。按照南京市的要求，承建保障房的開發(fā)商，利潤被要求控制在3%以內(nèi)，另可獲得1%～2%的管理費(fèi)。

        實(shí)際上，萬科早已涉足保障房建設(shè)。2006年以來，萬科已竣工和在建的各類保障性住房共計(jì)159萬平方米，包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房。北京萬科營銷總監(jiān)肖勁曾向記者表示，“2010年萬科（北京）的竣工面積里將有1/3是保障性住房，現(xiàn)在我們更愿意主動(dòng)和政府談建純保障性住房的事情”。

        萬科大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)計(jì)劃，在5月31日即現(xiàn)端倪。王石曾表示：“萬科下一步仍然會(huì)加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，并結(jié)合政府下單的保障房的建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模實(shí)踐。”

建保障房有助資金周轉(zhuǎn)

        在新政調(diào)控下，南京市開發(fā)商與各地開發(fā)商一樣，日子不好過。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份南京商品住宅共成交1828套，與去年5月相比下降約76％。在剛過去的端午節(jié)小長假中，南京市僅成交房源6套。

        據(jù)報(bào)道稱，6月9日，萬科（南京）金色里程項(xiàng)目每平方米曾降價(jià)1000~2000元。端午節(jié)期間，南京更有80多個(gè)樓盤加入到降價(jià)隊(duì)伍中，降價(jià)幅度至多在一成以上。

        對此，有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)前的調(diào)控形勢下，保障房建設(shè)實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)加速資金周轉(zhuǎn)的一種生存方式。保障性住房的市場需求和價(jià)格穩(wěn)定，房企已加緊爭搶這塊蛋糕。

        房地產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為，萬科早已進(jìn)入保障房市場。萬科此次可能獲得的面積較大，說明萬科進(jìn)入保障房市場的步伐邁得更大了。房企進(jìn)入保障房市場，一方面是由于商品房市場受到政策調(diào)控，一方面是為獲得更好的融資平臺(tái)。由于是政府項(xiàng)目，開發(fā)商通過開發(fā)保障房更容易獲得銀行貸款授信。

        據(jù)悉，除萬科之外，富力、遠(yuǎn)洋開發(fā)的兩限房也已經(jīng)或即將入市。目前將目光投向保障房市場的遠(yuǎn)非上述幾家房企，金泰地產(chǎn)、天房發(fā)展、金隅嘉業(yè)、保利、北辰等都加大參建保障房的力度。其中，以建設(shè)高端物業(yè)為主的綠城房產(chǎn)，在山東青島開發(fā)了保障房項(xiàng)目，或于今年底入市。綠地集團(tuán)今年也對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，保障房和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩類項(xiàng)目的比重將增至60%。



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