每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        近期，針對房地產的調控政策密集出臺，讓住宅地產備受打壓。

        與此同時，商業(yè)地產的領頭羊正在高歌猛進。萬達、SOHO中國等巨頭近期動作頻頻。一份來自漢宇地產的數(shù)據(jù)顯示，今年以來上海商業(yè)地產月均成交量達19.2萬平方米，其中9月份成交量更是達28.56萬平方米，雙雙創(chuàng)下歷史新高。在這種背景下，上海在10月連推十余幅商用地，成交火爆。

商業(yè)大佬高歌猛進

        SOHO中國近日宣布，截至2010年9月25日，公司合同銷售額達183億元，只用不到9個月的時間提前完成全年180億元的銷售目標，與2009年前9個月合同銷售額79億元相比，增長132%，比2009年137億元的全年銷售額高出34%。

        SOHO中國董事長潘石屹分析，由于政策調控，今年住房開發(fā)商銷售緩慢，截至8月31日，內地10多家主要上市房企大部分只實現(xiàn)了全年銷售目標的50%至60%，超過全年銷售目標80%的只有SOHO中國一家。他指出，當前的政策只能成為抑制房價的輔助手段，而這些政策主要針對住宅地產市場，對辦公樓等商業(yè)地產影響不大。

        據(jù)悉，SOHO中國183億元的銷售額主要來自銀河SOHO（101億元）、SOHO嘉盛中心  （36億元）、SOHO東海廣場（25.7億元）等項目。

        與往年相比，SOHO中國的客戶更加多元化。2004年，建外SOHO的每單成交額平均為308萬元，今年銀河SOHO項目平均每單成交額為1270萬元，5000萬元以上客戶占銷售額比例為76%，1億元以上大客戶占銷售額50%，表明高端客戶擁有的財富正急劇增長。潘石屹認為，多元化的客戶組成或許意味著各行業(yè)資金正涌入商業(yè)地產。

滬連推十多幅商業(yè)用地

        在出臺“滬12條”樓市新政及“限購令”之后，上海在10月14日迎來首次集中推地。當日推出的7幅用地中，大部分為商業(yè)用地。其中一幅商住用地航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊，一舉吸引了39家房企領取申請書，前往現(xiàn)場競拍的開發(fā)商也達到18家。

        最終該幅地塊被金地與天津穩(wěn)富聯(lián)合以22.86億元奪下，溢價率高達328%，這一溢價率創(chuàng)下了今年上海土地市場上的“第二高”。與此同時，SOHO中國在同一天宣布，以12.12億元收購了上海盧灣區(qū)43號街坊項目48.48%股權，并計劃在完成收購后與賣方磋商以同等價格繼續(xù)收購項目剩余全部股份。

        繼10月14日之后，昨日上海又迎來集中性拍地，總共出讓12幅經(jīng)營性用地。據(jù)資料顯示，該12幅用地全部為商業(yè)或者商辦性質。

險資或大舉進入

        10月19日，DTZ戴德梁行發(fā)布第三季度研究報告，稱商業(yè)地產的價值目前仍處于被低估的狀態(tài)，未來約有4500億元保險資金投資商業(yè)地產，此舉有利于中國商業(yè)地產體現(xiàn)其應有價值，提升物業(yè)品質。

        DTZ戴德梁行中國投資部助理董事曹建指出：“房地產政策方面仍有較多調控，在目前的市場氣氛下，買賣雙方處于僵持期，以致今年大宗物業(yè)交易市場沒有去年活躍。但明年隨著險資入市，相信更多商用物業(yè)的大宗交易將會出現(xiàn)，而一些大型的商業(yè)地產開發(fā)商也將最先獲益。”

        報告分析，大量資金的入市將在短期內拉動部分優(yōu)質商業(yè)地產的價格，但由于商業(yè)地產投資者大多是機構，更看中長期租金的表現(xiàn)，而保險資金也會選擇長期持有等方式來進行投資，商業(yè)地產市場在未來仍然會保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，不會出現(xiàn)大幅飆升。

        “保險資金通常會長期持有一個項目，不存在短期炒賣。相對來說，住宅市場更加大眾化，受供需和政策影響更多，因此商業(yè)地產市場的波動不會像住宅市場那么大。”曹建分析稱。



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