每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

在一線城市中，廣州甲級寫字樓租金和售價都被認為“偏低”，但政府住宅市場調(diào)控的寒風(fēng)卻已襲向?qū)懽謽鞘袌觥?/p>

據(jù)各大機構(gòu)數(shù)據(jù)，廣州寫字樓市場在成交上呈現(xiàn)疲態(tài)的同時，因供應(yīng)過度集中而帶來的高空置率也不容忽視。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，從全年的吸納量來看，2011年廣州甲級寫字樓達到了55萬平方米的新高，但與三季度相比，四季度吸納量卻下滑62.5%。

與此同時，由于去年第四季度需求明顯下降，使得廣州甲級寫字樓整體租金升幅進一步放緩，環(huán)比微升2.1%。從整體情況來看，2011年全市整體租金上升9.5%，低于2010年的15%。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認為，短期來看，甲級寫字樓整體租金升幅受壓，預(yù)計2012年將與2011年基本持平，但部分空置率較高的大廈租金有下調(diào)壓力。

相關(guān)分析則指出，受經(jīng)濟不明朗因素影響，大部分租戶對高檔寫字樓短期的承租能力下降，相對于去年積極的擴充態(tài)勢，企業(yè)多轉(zhuǎn)向保守的發(fā)展戰(zhàn)略。

從長期來看，幾大機構(gòu)普遍認為，由于地塊稀缺帶來的新增寫字樓項目過度集中，某些區(qū)域的空置率將居高不下。戴德梁行統(tǒng)計顯示，作為廣州新的“CBD”中心，珠江新城2011年區(qū)域空置率大幅增長13.3%，已達到約24.4%，但在廣州體育中心區(qū)域和東山區(qū)，寫字樓物業(yè)則維持較低的空置率，分別僅為2.7%和2.9%。

但據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，開發(fā)商對在該區(qū)域開發(fā)寫字樓項目依然熱情高漲，目前在珠江新城特別是廣州中軸線一帶，大興土木的建設(shè)場面與巨幅的寫字樓招租廣告隨處可見。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)則顯示，2011年22個主要的甲級寫字樓大宗成交案例中，位于珠江新城的有15例，占比高達68%。

上述機構(gòu)指出，預(yù)計2012年廣州約有69萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，這些供應(yīng)主要集中在珠江新城。

而來自戴德梁行的一則數(shù)據(jù)顯示，截至2011年第四季度，廣州甲級寫字樓市場的總存量已達237.35萬平方米，環(huán)比增長11.5%。

依據(jù)上述數(shù)據(jù)，今年廣州寫字樓市場的可供應(yīng)量將超過300萬平方米，根據(jù)今年約55萬平方米的消化速度，這些供應(yīng)量將需要超過5年的時間來消化。

隨著住宅市場調(diào)控 “寒風(fēng)”來襲，開發(fā)商正將加速銷售、快速回款的策略“嫁接”到寫字樓市場。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士透露，在寫字樓租售比例上，開發(fā)商也在作出調(diào)整，選擇一次性出售的項目越來越多。

相關(guān)分析指出，雖然在售價上并未出現(xiàn)較大的漲幅，但對于急于回籠資金的開發(fā)商來說，選擇出售寫字樓一方面可以規(guī)避長期持有帶來的運營風(fēng)險，另一方面則有助于資金的快速回收，以增加儲備應(yīng)對調(diào)控局勢。