每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 葉書利 發(fā)自上海、北京    

每經(jīng)記者 楊羚強 葉書利 發(fā)自上海、北京

今年三月，國內(nèi)眾多城市迎來了樓市小陽春，以上海為例，3月商品住宅共計成交6836套，總成交面積約79.9萬平方米，創(chuàng)去年6月以來的最高水平。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年一季度資金來源為20847億元，同比增長8.2%。其中，國內(nèi)貸款4319億元，增長12.6%。

綠城中國董事長宋衛(wèi)平對外透露，企業(yè)最困難的時期已經(jīng)過去。由此來看，地產(chǎn)商的資金鏈似乎有好轉(zhuǎn)跡象。但令人困惑的是，幾乎與此同時，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻向法院申請破產(chǎn)。而渣打銀行對30家房企的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，其中的六家地產(chǎn)商有破產(chǎn)風險。

地產(chǎn)商的資金究竟是比去年底時更緊張，還是有所緩解；破產(chǎn)的地產(chǎn)商，究竟是個別，還是將形成趨勢。《每日經(jīng)濟新聞》記者為此對部分開發(fā)商的資金情況進行調(diào)查。

30億元到期信托全部償付 綠城走出最艱難時期

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

要了解地產(chǎn)商目前的資金狀況，綠城中國（03900，HK）是絕好的一個樣本。去年底曾是綠城中國最艱難的歲月，當時綠城中國董事長宋衛(wèi)平甚至不得不寫下《從綠城“被破產(chǎn)”說起》。但是到今年4月，綠城中國總裁壽柏年稱綠城中國最嚴峻的時期已過去。

綠城董事長宋衛(wèi)平也有此類觀點。而綠城4月17日轉(zhuǎn)讓天山路項目，能夠接受SOHO中國分多次付款，也似乎證明了綠城的資金狀況的確較去年底有所改善。

然而，中房信一季度的報告卻透露，綠城的實際銷售額較2010年同期仍有一定幅度的下降。那么綠城又是靠什么走出最嚴峻的時期呢？

30億到期信托全部償付

種種跡象顯示，綠城中國或已經(jīng)走出了資金最緊張的階段。

財匯金融分析平臺的數(shù)據(jù)顯示，綠城中國在今年1~4月共有綠城一期、二期，綠城一號和綠城舟山四項信托產(chǎn)品到期，不包括利息，僅本金就需要償還超30億元。但截至目前，并沒有一家信托公司對外宣布上述到期信托違約，這或許能證明上述到期借款都已經(jīng)得到償還。

綠城中國首席財務官馮征證實了上述猜測，并向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述到期信托已經(jīng)全部償還，而且綠城中國沒有再繼續(xù)發(fā)行新的信托產(chǎn)品以用來償還舊債。

不僅綠城中國在多項信托到期后，沒有出現(xiàn)違約現(xiàn)象，綠城中國在出售房地產(chǎn)項目時，也能獲取更高的土地轉(zhuǎn)讓溢價。綠城中國向SOHO中國（00410，HK）出售證大外灘8-1地塊，以及天山路項目，從中獲取了可觀的收益。其中證大外灘項目獲得1.15億元收益，天山路項目獲得2億元收益。

除了轉(zhuǎn)讓價格得到提高，綠城轉(zhuǎn)讓項目的付款時間也在不斷延長。轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的無錫綠城項目按照要求需在十天內(nèi)完成，外灘8-1地塊的絕大部分購買款項也被規(guī)定須在十多天內(nèi)全部付清，而天山路項目的大部分款項則被延遲至今年的6月30日前。值得一提的是，作為上述天山路項目交易完成的先決條件，綠城需要先注資12億元。這在一定程度上也表現(xiàn)出，目前綠城的資金情況確實已有非常大的好轉(zhuǎn)。

拋售商業(yè)地產(chǎn)或為轉(zhuǎn)好原因

公開數(shù)據(jù)顯示，綠城中國一系列的營銷改革措施，尚未見成效。今年一季度，綠城集團累計獲得銷售金額約為67.2億元，屬于綠城中國的權益金額約為42億元。在銷售尚未見起色時，綠城中國又如何緩解公司的資金壓力？

答案或是綠城中國采用拋售商業(yè)地產(chǎn)的方式來進行資金管控。盤點綠城中國此前轉(zhuǎn)讓的六幅地塊可以發(fā)現(xiàn)，其中有三幅是商業(yè)用地，分別是東海廣場的剩余部分、證大外灘8—1地塊以及綠城天山路項目，占到總量的近一半。對于并不擅長開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的綠城中國，商業(yè)地產(chǎn)地塊其實所占比例并不高。

仲量聯(lián)行此前發(fā)布的一季度上海甲級寫字樓租金數(shù)據(jù)顯示，甲級寫字樓的租金增長率環(huán)比超過10%，且最近幾個季度寫字樓的租金一直呈上升勢頭。但是，租金回報率的水平卻仍然很低，年毛投資回報率只有4.5%~5.5%，需要近20年時間才能收回投資。不僅僅是寫字樓，其他商業(yè)地產(chǎn)類型，比如商鋪、酒店的回收周期都很漫長。

馮征告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，商業(yè)地產(chǎn)的資金回收周期過于漫長，而投入?yún)s不能確定。對眼下的綠城中國而言，再繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無疑會增加很多風險。

事實上，如果將天山路項目開發(fā)成寫字樓后再銷售，也未必會比收購價高出多少。根據(jù)SOHO中國董事長潘石屹通過媒體傳遞的信息，天山路項目土地成本為每平方米1﹒98萬元，而由于寫字樓的建設成本和稅費遠遠高于住宅，上述項目可能需要賣到3萬元1平方米，才可能盈利。

但比天山路項目位置更好，位于中山公園商圈，且全部采用超甲級寫字樓標準的匯融廣場為例，目前對外散售的售價也不過三、四萬元。而且，今年以來上海寫字樓的成交情況并不好，一季度僅賣出29.5萬平方米，比去年同期少了約10萬平方米。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可卻告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，那些整體銷售的寫字樓售價甚至會更低，因為從目前來看，寫字樓的售價漲幅遠沒有跟得上租金的漲幅。

相比于寫字樓，購物中心之類的開發(fā)風險則更高。同濟大學此前曾主辦過“中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道”的商業(yè)地產(chǎn)峰會，與會嘉賓都認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險很大。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，目前購物中心和綜合體正處于盲目開發(fā)的階段，同質(zhì)化非常嚴重，以沈陽為例，將在未來3~5年冒出幾十個同質(zhì)化的購物中心。

三益中國院長高棟則透露很多項目的主力店數(shù)量達到70%，租金將在長達十年內(nèi)乃至更長的時間里維持在低位，開發(fā)商很難獲取必要的投資回報。

對于資金比前幾年緊張，又缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的綠城中國來說，賣掉并不擅長的商業(yè)地產(chǎn)，也許是解決資金壓力的一個好方案。

招商地產(chǎn)全國大促銷 財務指標初露成效

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

4月24日，金地集團（600383，SH）發(fā)布2011年報，至此傳統(tǒng)四大房企“萬保招金”年報披露完畢。記者查閱公司年報發(fā)現(xiàn)，“萬保招金”在2011年下半年實施“謹慎”策略后，負債率并沒有因調(diào)控而出現(xiàn)大幅上升。

不過，招商地產(chǎn)2012年一季報顯示，隨著銷售回款的增加，公司持有的貨幣現(xiàn)金由年初的144.8億元增加到一季度末的169.41億元。貨幣現(xiàn)金較充裕，標志著房企資金鏈的速動比率和流動比率等指標也較一季度有所好轉(zhuǎn)，速動比率由去年末的0.56上升至0.64。

籌資依然靠借款

盡管招商地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)大幅降價銷售，但改善該公司資金的，卻依然是靠借款。

2011年，招商地產(chǎn)存貨高達514.4億元，在促銷售、提周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略之下，招商地產(chǎn)開始加速去庫存。在快速去化、全面促銷的政策下，招商地產(chǎn)銷售業(yè)績表現(xiàn)良好。有券商機構(gòu)推算，今年一季度，招商地產(chǎn)實現(xiàn)銷售認購接近70億元，已超出去年上半年水平，達到2011年全年銷售額210億元的三分之一；其中一季度新推貨值為50億元，新推盤平均去化率為75%。

隨著招商地產(chǎn)推盤量的增加，市場反應也取得立竿見影的效果。據(jù)華泰聯(lián)合證券研報資料，招商地產(chǎn)一季度公司實現(xiàn)銷售回款56億元，同比增長27%，其中深圳20億元，成都12億元，北京、上海、廣州各8億元。

但該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流入，卻沒有因為銷售額的提升而有大的改變。去年末，招商地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流指標為-21.12億元，資金壓力有所緩解。今年招商地產(chǎn)一季度經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額為-23.25億元，變化不大。其現(xiàn)金流動比率（經(jīng)營性現(xiàn)金凈額/流動負債）也呈現(xiàn)上升趨勢，這意味著招商地產(chǎn)短期內(nèi)償債能力正在提升。

真正得以提升該公司可支配現(xiàn)金的是該公司的融資。在很多中小地產(chǎn)公司一季度沒有能夠取得借款，或者只得到了少量借款的情況下，招商地產(chǎn)在一季度實際獲取的借款達到了37億多元，遠遠大于上一期的21億多元。因此即便招商地產(chǎn)的經(jīng)營性支出仍然大于收入，總體的資金情況卻要好于2011年年末。

頻頻抄底拿地

在資金好轉(zhuǎn)的情況下，招商地產(chǎn)還參與了土地的招拍掛。招商地產(chǎn)在年報中寫道：“資金是安全過冬的核心，2012年，‘保融資’顯得尤為關鍵。”為了實現(xiàn)房地產(chǎn)主營業(yè)務擴張，據(jù)2011年財報顯示，招商地產(chǎn)去年融資總額凈增加額達到90億元。

在大多數(shù)分析人士看來，招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕，并沒有太大的資金壓力，并呈現(xiàn)上升趨勢。2011年三季度末招商地產(chǎn)持有的貨幣現(xiàn)金為123.47億元，年末達到144.8億元，而今年一季度末進一步上升為169.41億元。

從2011年開始，各大房企迫于資金壓力，紛紛放緩了拿地和開工速度。2012年萬科、保利等計劃新開工面積都有所放緩，拿地也較謹慎。但從年初以來，憑借資金優(yōu)勢，招商地產(chǎn)在二、三線城市頻頻抄底拿地。

資料顯示，2011年，招商地產(chǎn)在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項目用地9幅，擴充土地資源285萬平方米，其中權益面積231萬平方米。

4月19日，據(jù)公告顯示，自2012年年初以來，招商地產(chǎn)在貴州、北京、天津等地獲取了總量超過100萬平方米的土地儲備，需支付地價23億元。

相對于其他開發(fā)商謹慎拿地的策略，招商地產(chǎn)卻大力拿地。對此，招商地產(chǎn)董秘劉寧在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前，招商地產(chǎn)正處在快速發(fā)展階段，整個房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)規(guī)模也處于歷史高位。對公司發(fā)展有自己的要求，拿地也會顯得積極一些，但會“看米下鍋”，根據(jù)每個季度銷售情況作出調(diào)整。

除此之外，據(jù)招商地產(chǎn)年報透露，2012年計劃新開工面積290萬平方米，年末在建面積560萬平方米，計劃竣工面積240萬平方米，計劃銷售面積124萬平方米，銷售金額超210億元。

此前，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的市場研報稱，樓市成交量已經(jīng)見底，預示著樓市將會好轉(zhuǎn)。但世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝也指出，房企仍然面臨去庫存壓力，只有努力賣房，房企內(nèi)部資金流動性才會進一步好轉(zhuǎn)。

“銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)還是希望能拿地。”劉寧認為。

中投證券研報卻指出，招商地產(chǎn)規(guī)模擴張加速，也面臨區(qū)域拓展、人才儲備、管控，以及行業(yè)經(jīng)營環(huán)境超預期惡化等風險。

調(diào)控下生存受考驗中小地產(chǎn)商加速退出

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

雖然多數(shù)上市地產(chǎn)商的資金情況有所好轉(zhuǎn)，但那些非上市的地產(chǎn)公司仍然不得不選擇退出或者減少開發(fā)項目，以解決目前的資金壓力，比如上海富銘房地產(chǎn)及恒順醋業(yè)。

上海富銘房地產(chǎn)賣身續(xù)命

在樓市調(diào)控夾縫中，另尋出路總比固步困死強。

月初，上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱上海富銘房地產(chǎn)）100%股權及轉(zhuǎn)讓方對標的公司29816.55萬元債權正在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌起止日期為4月10日，掛牌期滿日期為5月9日，為期一個月。

上海富銘房地產(chǎn)的 “賣身”，根本原因在于該公司在樓市高峰時拿地后遭遇地產(chǎn)調(diào)控，導致地塊無法正常開工，且目前地塊面臨被政府強制收回的境地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009年7月23日，上海嘉定新城A11－4地塊以起始價1.3222億元掛牌出讓，嘉定區(qū)政府旗下國有獨資企業(yè)上海綠洲房地產(chǎn)（集團）有限公司以2.64億元總價拿下該地塊。

2009年9月7日，為了開發(fā)該地塊，上海嘉定區(qū)旗下的國企上海嘉定新城發(fā)展有限公司出資800萬元注冊成立了上海富銘房地產(chǎn)，上述地塊也自動劃歸至上海富銘房地產(chǎn)旗下。

2009年10月30日，上海富銘房地產(chǎn)和上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局約定該項目在2010年7月6日之前開工。然而2010年4月，樓市遭遇新一輪地產(chǎn)調(diào)控，樓市環(huán)境突變，導致該地塊未能如期開工。2010年5月10日，該地塊的約定開工時間推遲至2011年7月5日之前。不過，該地塊依然未能如期開工。

上海富銘房地產(chǎn)在股權轉(zhuǎn)讓掛牌文件中對此也直言，“開工日期延期后公司未在約定建設期限內(nèi)進行項目開工建設的，根據(jù)合同約定出讓人將按照有關規(guī)定征收出讓價款20%的土地閑置費，并無償收回國有建設用地使用權。”

迫于無奈，上海嘉定新城發(fā)展有限公司將上海富銘房地產(chǎn)100%股權及轉(zhuǎn)讓方對標的公司29816.55萬元債權打包掛牌轉(zhuǎn)讓，叫價約3.11億元。

恒順醋業(yè)壯士扔“房”

與上海富銘房地產(chǎn)不同，非房地產(chǎn)主業(yè)的恒順醋業(yè)正壯士斷腕——減持房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例。

4月24日，恒順醋業(yè)發(fā)布公告指出，公司于2012年4月20日召開第五屆董事會第四次會議，會議審議通過了 “公司關于批準子公司鎮(zhèn)江恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓鎮(zhèn)江晨曦房產(chǎn)投資有限公司 （以下簡稱晨曦房產(chǎn)）股權的議案”。

據(jù)公告內(nèi)容介紹，目前的轉(zhuǎn)讓標的物為晨曦房產(chǎn)100%股權，接手方為恒順醋業(yè)控股股東江蘇恒順集團有限公司。

晨曦房產(chǎn)為負責管理鎮(zhèn)江百盛商城的建設、經(jīng)營和租賃業(yè)務的項目公司。該商城于2010年11月1日建成。由于該項目所在地塊為軍隊資產(chǎn)，根據(jù)國家規(guī)定軍隊資產(chǎn)只租不售的要求，晨曦房產(chǎn)只是租用此地塊進行項目開發(fā)，地塊租用時間為20年，至2027年2月28日。相應的，鎮(zhèn)江百盛商城建成后也無法辦理相關權證，只能租賃經(jīng)營，期限同上。

鎮(zhèn)江百盛商城自2010年11月1日建成投入運營后，晨曦房產(chǎn)的經(jīng)營狀況反倒不斷惡化。公告顯示，2010年度晨曦房產(chǎn)凈利潤約-34.4萬元，2010年年末的公司凈資產(chǎn)約-36.6萬元；2011年前11個月，公司凈利潤約-573.5萬元，導致截至2011年11月30日的公司凈資產(chǎn)約-573.5萬元。

公告中，對于轉(zhuǎn)讓原因，恒順醋業(yè)管理層將其解釋為 “此次轉(zhuǎn)讓，有利于進一步做大做強公司主營調(diào)味品業(yè)務、調(diào)整優(yōu)化輔業(yè)投資，同時降低公司房地產(chǎn)業(yè)務面臨的風險。”

中小房企被逼求變

在采訪中，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，大魚吃小魚從來是每一次市場調(diào)整、行業(yè)洗牌的必然規(guī)律。換句話說，類似于上海富銘房地產(chǎn)的中小房企和像恒順醋業(yè)的非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)將是接下來房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中的絕對主角。

除自身銷售不暢導致利潤下滑，銷售回款能力下降外，外部的融資環(huán)境也在向中小房企進一步施壓。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析員陳雪預計，下半年中小房企的融資環(huán)境和銷售環(huán)境將會繼續(xù)惡化，從而導致中小房企資金壓力日趨積累，破產(chǎn)風險將會隨之上升，謀變的動力也會陡增。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，對于中小房企謀變，大家的第一反應肯定是降價回籠資金，但尷尬的是，在目前的背景下，中小房企不降價難，降價更難。

北京中原市場研究部的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房企股權交易數(shù)量明顯上漲，達到38宗，股權交易涉及金額102億元，比2011年同期的23宗與50.6億元，分別上漲了65.2%和101.7%。

另有北京市工商局數(shù)據(jù)顯示，2011年北京有473家房企 “退市”。武漢房管局數(shù)據(jù)顯示，去年武漢消失200家房企。伴隨地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，“接下來兩年注銷房企可能會更多”。

55家房企一季報揭秘中小地產(chǎn)商資金鏈

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金情況目前尚無從掌握，但和訊房地產(chǎn)頻道提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的獨家數(shù)據(jù)顯示，大公司的資金情況有所好轉(zhuǎn)，中小地產(chǎn)商的資金情況卻比去年底還差。

記者通過對55家房產(chǎn)企業(yè)中已公布一季報的大公司的業(yè)績調(diào)查發(fā)現(xiàn)，標志資金寬緊度的流動比率、速動比率、現(xiàn)金負債比率等指標，比去年年底均有一定幅度的提高。比如，萬科的流動比率由上年末的0.37，上升至目前的0.4；招商地產(chǎn)的流動比率則由去年末的0.56上升至0.64。

數(shù)據(jù)還顯示，其中大多數(shù)中小地產(chǎn)企業(yè)資金情況卻比去年更為糟糕。如華麗家族，一季度的速動比率只有0.1，比去年末低。深振業(yè)去年末的速動比率為0.1558，而一季度末的速動比率僅為0.1228。深振業(yè)一季報顯示，雖然該公司在一季度取得了3.219億元的借款，但是歸還的借款卻達到5.73億元。同樣，該公司一季度的銷售額，尚不足以支付購買商品服務等各類開支，季末的貨幣資金較去年末下滑了兩成以上。

在由克而瑞主辦的一季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上國泰君安首席分析師孫建平指出，目前地產(chǎn)業(yè)的資金鏈風險，主要是來自于過去兩年的投資增速過快。他提供的一組數(shù)據(jù)顯示，在過去相當長一段時間里，新開工的增速最高達到70%，投資增速基本上維持在30%。

連續(xù)兩年全行業(yè)的高速擴張，開工和在建投資，一定會出現(xiàn)融資難的問題。這導致了目前開發(fā)商不得不更進一步加快銷售、去庫存和加大資金周轉(zhuǎn)。整個地產(chǎn)行業(yè)的缺錢，勢必會造成今年開發(fā)商更為激烈的價格競爭，乃至大規(guī)模的行業(yè)并購發(fā)生。

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